仲量联行2018年第二季度上海房地产市场回顾

联合办公运营商持续推升办公楼需求

仲量联行2018年第二季度上海房地产市场回顾

2018年7月10日，上海——由于办公楼租赁需求依然活跃，中央商务区内租金小幅上涨。仲量联行华东区董事总经理吴允燊表示：“联合办公的积极扩张，以及科技新媒体和金融服务业企业的需求，持续支撑整体办公楼市场。”零售物业业主通过吸引多样化的租户，以期增加购物中心的社交功能体验。物流方面，制造业公司的强劲需求推动本季度的吸纳量。由于供应量增加使部分积压的需求被释放，本季度住宅销售复苏反弹。零售物业交易量保持庞大，投资者继续从表现欠佳的零售资产中寻求增值机会。

办公楼

市场空置面积减少，中央商务区业主心态改善。在本季度，甲级办公楼净吸纳量达355,000平方米，其中三分之一来自中央商务区。仲量联行上海商业地产部总监张静指出：“联合办公运营商在浦东和浦西的中央商务区内持续扩张，为市场持续注入动力。”在非中央商务区，除联合办公的扩张外，科技新媒体类和制造业企业是办公需求的主要驱动因素。

七个新项目竣工，新增454,597平方米。中央商务区没有新项目竣工，空置率下降1.7个百分点至10.8%。非中央商务区两个位于浦东的新项目和五个浦西的新项目竣工入市，空置率上升2.4个百分点至26.1%。若干新兴非中央商务区板块，如徐汇滨江、前滩和大连路，随着新项目的入市租赁势头有所改善。例如，徐汇滨江吸引了寻求升级和扩张机会的科技新媒体类公司的强劲需求。

中央商务区租金环比上涨0.5%。经过了一年的租金调整后，中央商务区租金已趋于稳定，2018年第一季度租金环比上涨0.2%，第二季度上涨0.5%。物业品质较旧的甲级办公楼，因公司搬迁至非中心商务区而腾出的面积被重新填满，此类业主心态有所改善。在非中央商务区，租金环比上涨0.7%。诸如北外滩和虹桥商务区等成熟板块租金上涨显著，而在新兴区域中，以前滩为例，目前仍只有小部分项目竣工，租金保持平稳。

销售型办公楼

上海优质销售型办公楼销量继续保持低位。2018年第二季度，上海优质销售型办公楼总销售面积共计96,954平方米，同比下降39.7%。销售量较低的原因一方面是可售物业存量有限，另一方面融资渠道的收紧增加了投资客和自用买家的融资难度。第二季度主要的成交仍然集中在虹桥商务枢纽，该区域稳定的需求使得售价环比上涨1.0%，整体市场售价环比上涨0.4%。预计2019年将有大量新增项目开盘，从而刺激市场的购买需求，交易量将有望增涨。

产业园区

科技新媒体企业快速扩张，租赁势头保持强劲。三个项目竣工交付，分别位于漕河泾和张江，共为市场新增134,100平方米。鉴于本季度新项目的高预租率，本季度市场整体空置率环比下降0.8百分点至13.2%。

租金持续上涨。产业园区平均租金环比上涨0.8%至人民币4.4元每天每平方米。尤其在诸如漕河泾和张江的核心产业园区，办公面积扩张及整合的需求活跃，其中尤以科技新媒体行业的新增需求为甚。例如：总部位于北京的科技类独角兽企业今日头条，在漕河泾园区租赁了科技绿洲三期一整栋约33,000平方米的办公楼，以满足其扩张及升级办公空间的需求。

零售

业主继续寻找个性租户以期增加客流量。由默林娱乐运营的小猪佩奇室内主题乐园将于LCM置汇旭辉广场开业，呈现出当前新社区型购物中心以大规模儿童概念消费吸引客流的趋势。仲量联行中国区零售地产部总监豪建思（James Hawkey）指出：“例如书店等文化类租户将运动健身品牌引入其中，已成为购物中心产品差异化，与特定消费群体建立忠诚度的一种有利方式。“由于获得资本支持，休闲餐饮品牌纷纷入驻主要购物中心的核心位置。奈雪之茶分别在宏伊国际广场和长风大悦城承租大面积铺位。此外，业主继续签约家居品牌和汇聚众多品牌的特色集合店，以便使产品供应更加多样化并增加消费者的驻留时间。

一个核心区项目和三个非核心区项目入市，总计建筑面积23.4万平方米。外滩中央于南京东路开业，融入众多运动和文化主题。非核心区域内，普陀长风大悦城翻新完工，成为定位白领女性和家庭的购物中心及社交胜地。张江绿地缤纷城开业侧重科技、运动和时尚。长宁区的社区型购物中心申亚珺悦广场也于本季开业。受南京东路和徐家汇现有项目的租户调整影响，核心区域空置率微幅上浮至10.2%。而非核心区域空置率稳定在9.6%，闵行区和长宁区显著的吸纳量被诸如虹口等一些区域高企的空置率所抵消。

租金增长复苏。核心区域零售市场首层租金同比上涨1.8%至人民币52.0元每天每平方米，非核心区域首层租金同比上涨2.5%至人民币20.4元每天每平方米。核心区域的租金增长主要受到南京东路所驱动，而闵行区则支撑起非核心区域的租金增长。

物流

本季度净吸纳量达56,000平方米。仲量联行中国区工业部总监司徒艺（Stuart Ross）指出，“由于上海东区市场空置面积较为集中，本季度东区市场贡献了主要的净吸纳量。”相对而言，上海西区市场几乎没有可租赁空间，因此季内的吸纳有限。第三方物流和制造业企业是本季度的主要需求驱动因素，其中制造商的租赁需求尤为强劲。例如，临港GLP物流园区租出超过10,000平方米面积用以存放汽车零部件。

一个新建仓库竣工入市，结束了一年多无新增供应的时期。普洛斯在临港物流园区为某汽车制造商建成一个20,000平方米的定制仓储项目。这是上海自2017年第一季度以来的第一个新增项目。然而由于其规模较小且为定制项目，对缓解市场供应紧张现状收效甚微。由于上海西区市场空置面积有限，迫使需要更大租赁空间的租户不得不向上海东部市场寻找面积。有鉴于此，上海东部市场的空置率从8.1％下降到5.6％。

租金增速继续加快。第二季度租金环比增长1.0％至人民币1.36元每天每平方米，较上季度加快0.3个百分点。租金同比上涨3.4％，增长率达四年来最高。在强劲需求以及持续降低空置率的加持下，几乎各子市场租金增长都表现强劲，闵行和机场区域最为显著。

酒店

会展需求推动上海酒店市场。官方数据显示，2018年第一季度，上海接待国际过夜访客148万，与去年同期相比增长0.7个百分点。仲量联行大中华区酒店及旅游地产投资咨询部副总裁陈玲玮表示：“受到大量会展需求的推动，今年上海造访人数将增长7%至9%，酒店需求也将成上升态势。”2018上半年，在上海国家会展中心举办的展览数量已经由2017年上半年的30个增加至如今48个反映出会展活动的增加。

大量新酒店入市导致入住率小幅下降。虽然激增的旅客接待量为上海酒店带来大量需求，然而大量新酒店进入市场给入住率带来下行压力。2018年新供应的酒店客房已有55%于2018上半年开业，第二季度内瞩目的开业酒店包括：上海宝格丽酒店（82间客房）、上海素凯泰酒店（201间客房）、上海镛舍（111间客房）、以及上海阿纳迪酒店（333间）。截止至2018年五月，上海五星级和四星级酒店的入住率分别同比下降0.9和0.7个百分点至69.1%和66.8%。

尽管入住率下降，每日平均房价仍保持上涨。2018年前五个月，五星级和四星级酒店平均每日房价同比分别上涨1.9%和4.0%。前五个月每间可售房收入涨幅相对较缓，五星级录得同比上涨1.9%至746元，而四星级则同比增长3.2%至人民币411元。仲量联行上海酒店及旅游地产投资咨询部副总裁陈姵君指出：“定位高端的豪华酒店相继完工，持续推升市场每日平均房价。此外，随着游客人数的持续增长，预计到2018年底，四星级和五星级酒店的每日平均房价将保持上升趋势。”

住宅

新开楼盘增多，成交量继续回暖。上海新开楼盘项目增多，带动整体市场成交量继续回暖，本季度一手商品住宅成交共计12,251套，环比上涨21%。由于政府限价，新开楼盘价格低于其市场预期。因此，尽管限购和贷款政策仍保持严苛，新开楼盘依然受到购房者的热烈追捧。高端住宅市场方面，融创滨江一号院和翠湖天地隽荟分别为市场注入225套和118套房。随着新开楼盘的入市，积压的需求得到释放，数个新开楼盘均在开盘当日认购一空。第二季度高端住宅共计成交202套，环比上涨19%。

一手房价格保持稳健而二手房价格小幅下跌。在政府严厉的调控下，一手高端住宅价格保持平稳。然而，由于更多的二手房房东降价吸引买家，二手房价格继上季度下跌后再次环比小幅下跌0.1%。租赁市场方面，由于租赁需求保持稳健，租金较上季度持平。

2018年住宅价格将受到下行压力。仲量联行上海项目销售部总监周静指出：“鉴于地方政府抑制房价上涨和稳定住房市场的决心坚定，我们预计之后几个季度包括限价在内的严格的调控政策将继续保持。”下半年将有更多的开发商受到资金压力而加快开盘速度。我们预计2018年下半年新增供应的增加将带动销售量回暖。然而，在政府限价政策下，价格将有下行压力。

投资市场

中国融资成本上涨导致市场大宗成交量下降。2018年初中国对资产管理、信托和委托贷款等提出了一系列新的限制条件，导致融资渠道收窄。加上借贷成本的同步增长，这些新规使投资者的融资环境相较于去年更为严峻，从而导致大宗物业交易减少。2018年第二季度，中国的总交易量同比下降48.2％至人民币300亿元。上海作为中国首选的投资目的地，占全国总投资额的56.4％。上海第二季度总投资额达到169亿元人民币，同比下降50.7％。

上半年零售物业投资活跃，总交易额达人民币75亿元。受益于销售复苏反弹，零售环境有所改善，尤其是奢侈品行业。尽管不断增长的线上销售渗透率倍受关注，但实体零售仍然占上海零售总额的80％以上。运营商采用“新零售”策略有助于抵御网上销售的竞争并吸引投资者兴趣。2018年上半年办公楼的投资需求依然强劲。仲量联行上海投资部总监王嵘亮表示： “诸如养老基金和主权财富基金等资金雄厚的投资者正在加紧抓住这些投资机会。”2018年5月，新加坡主权财富基金GIC与盛熙地产合资成立一家投资平台，投资中国。随着这些投资者增加对中国的资本配置，我们预计2018年将出现更多大规模的整售交易，有望继续推动商业地产投资。