地产股市值大瘦身 明星公司频频回购增持

日前，港股上市公司华人置业的一则持股恒大“预亏”59亿港元的公告，再度引发业界对地产股近期大跌且今年以来市值大幅蒸发的关注。另一方面，无论是A股市场还是港股市场，近日多家房地产公司正掀起声势浩大的回购、增持行动，力图以真金白银护盘，向外界传达对未来公司业绩增长的信心。

华人置业

炒股“预亏”惹关注

7月3日晚，刘銮雄家族持有的华人置业公告称，根据中国恒大6月29日的收盘价作初步评估后，预计将“亏损”约59亿港元；公司目前共持有中国恒大共8.57亿股股份，持股比例为6.5%。

这里所谓的亏损，其实并不是真正意义上的亏损，而是浮盈减少。截至2017年12月31日，华人置业累计出资132亿港元购买中国恒大总共8.57亿股股份，在2017年年末账面市值为231亿港元，未变现的收益为99亿港元。而由于今年以来中国恒大股价持续下跌、市值缩水，公司预计该笔收益将从99亿港元减少至40亿港元。

刘銮雄是恒大集团董事局主席许家印的好朋友，除了华人置业持股恒大6.5%的股权之外，刘銮雄的妻子、华人置业执行董事陈凯韵个人还斥资51亿港元购入恒大1.96亿股股份，相当于恒大已发行股本总数约1.49%。以此计算，刘銮雄家族共斥资183亿港元买入恒大8%的股权。

华人置业的这则公告，是今年两地地产股股价下行、市值蒸发的一个缩影。据统计，百强市值房企仅在六月份市值总和就蒸发超过5000亿元。

从今年以来的市况看来，据同花顺统计，A股市场上的地产股总体走势不佳，在138只个股中仅12只录得涨幅，而跌幅达到30%以上的个股总共有51只，其中大港股份、粤泰股份、亚太实业等今年跌幅达到50%以上。从市值方面看，总共有12只地产股今年以来总市值缩水超过100亿元，万科A、保利地产和华夏幸福今年跌幅均超过20%，总市值分别蒸发了763亿元、423亿元和216亿元。此外，招商蛇口、华侨城A、金地集团、绿地控股的市值缩水也居于前列。

港股市场上，今年地产股总体表现强于A股，部分中资地产股例如花样年控股、龙光地产、中国奥园、珠光控股等，今年涨幅超过20%，但一些龙头地产股也逃脱不了跌跌不休的局面。今年以来市值缩水排名前三的是万科企业、中国恒大和碧桂园。其中中国恒大今年累计跌23.38%，目前总市值为2722亿港元，而其2017年底总市值为3548亿港元，累计缩水828亿港元。另一只中资地产明星股融创中国，今年市值也“瘦身”200多亿港元。

回购增持动作频频

在近期地产板块加速下跌之后，众多大型上市地产公司纷纷出手，大手笔回购或增持自家股票。

因为华人置业发布了持股预亏公告而被推到风口浪尖的中国恒大，近期更是动作频频，接连回购股票。

据中国恒大在港交所公告，公司在7月3日至6日连续四日分别斥资2.86亿港元、3.81亿港元、8.35亿港元、2.065亿港元，分别回购股份1412.9万股、1850万股、4035万股和1000万股，价格在20.276港元至20.686港元，连续四日回购金额超过17亿港元。

对于是否会继续回购，恒大拒绝置评，不过其此前曾发声明表示，每当股价被低估时，就会大手回购以提升市场信心。

6月27日至29日，另一家“千亿房企”碧桂园也连续三日在港交所回购了总共5300万股，耗资6.96亿港元。据悉，碧桂园董事会在去年的股东大会上获得了回购公司股票的授权，计划在市场上回购公司当时已发行股份的10%（约22.6亿股），这些计划在今年开始执行。

此外，世茂房地产、中国奥园、中国金茂、禹洲地产、中骏置业均发布了回购或增持股份的公告。A股市场上，6月份是上市公司增持的密集期，泛海控股、中粮地产均宣布了增持计划。

对此，兴业侨丰房地产业分析师何志忠表示，在人民币急贬、信贷收紧的大环境下，地产股股价一直受压，房地产公司选择回购或有高管增持，相信是趁低吸纳，至于是否会继续则难以预料。海通证券一位分析师认为，地产公司回购、增持股票，不仅有力保护中小股东利益，而且提振投资者信心，充分显示出公司对发展前景看好。

基本面韧性仍强

近期房地产市场利空消息颇多，先有人民币自6月份起一度急速贬值，使业界忧虑美债较多的房地产股；再有国开行总行亦收紧棚改审批，加上发改委限制内房发债用途，只准还债而不得投资房地产项目或补充资金；近日也开始有内地地产公司6月销售录得下跌，令人忧虑行业前景。

6月28日，住建部等七部委联合发布通知称30城将开展治理房地产乱象专项行动，决定于2018年7月初至12月底，在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动，主要清理投机炒房、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业和虚假房地产广告等四方面。据悉，本次专项整治行动力度较强，对虚假广告的管控属于本轮房地产市场中的新内容，意在规范房地产市场交易秩序。

不过，多数机构认为，尽管调控依然偏严，但流动性已趋松，加上6月销售创新高、基本面韧性仍强，继续看多地产龙头公司。

近日，克尔瑞发布2018年1-6月房地产公司TOP100销售排行榜，碧桂园销售金额已突破4000亿元，达到4124.8亿元。中国恒大和万科地产销售金额突破3000亿元，分别为3040.0亿元和3030.2亿元。保利地产、融创中国和绿地控股销售额突破1500亿元，分别为2079.2亿元、1916亿元和1606.2亿元。

平安证券认为，6月百强房企销售延续强劲反弹，单月销售额同比增48.4%，有望缓解市场对棚改弱化带来销售下滑的担忧。短期来看，龙头房企销售及业绩增长确定，对应2018年市盈率仅7倍左右；中长期来看，优质信贷及土储资源进一步向龙头房企集中，资金端优势亦有望加速行业集中度提升。

另一方面，由于股价调整，目前A股地产整体估值处于价值区间，中报业绩也有望有较好的表现。目前有24家地产公司预告了2018年中报业绩，其中4家不确定，14家预喜，6家预忧。世荣兆业、国创高新均预告净利润与上年同期相比扭亏为盈。而预告中报净利润同比增长上限超过100%的有8家，其中中粮地产公告，预计半年报盈利5.98亿元-6.76亿元，比上年同期增长285%-335%。主要原因是本期可结转商品房资源比上年同期增加,以及部分商品房毛利率较上年同期增长所致。