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上海规范企业购房 打击空壳公司炒房

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7月2日晚,上海市住建委发布《关于规范企业购买商品住房的暂行规定》(简称《规定》),进一步规范企业购买商品房行为,成为继西安、杭州、长沙等发布此类政策之后的又一重点地区。据中国证券报记者了解,调控的主要原因是,存在炒房客注册公司购买房产的行为,这类公司多数体量小,名下只有房产,以股权交易的方式转让公司,变相降低了交易成本,形成供不应求的假象。

打击空壳公司炒房

《规定》要求,自7月3日起,企业购买商品住房必须同时满足设立年限已满5年,在本市累计缴纳税款金额已达100万人民币,职工人数10名以上且按照规定在该企业缴纳社保和公积金满5年等条件(已缴纳税款金额500万元以上的企业除外)。同时,企业购买的商品住房再次上市交易年限从“满3年”提高至“满5年”。

诸葛找房首席分析师陈雷对中国证券报记者表示,上述调控思路与限购一致,均为抑制炒作需求。需求端方面,入市门槛被抬高,部分购买资格被搁置,整体需求量下降。供给端方面,再次上市交易时间延长,部分房源不能上市成为有效供应,二手市场供应减少。

除上海外,6月底以来,西安、杭州、长沙等多个地区相继发布限制企事业单位购房政策。据中国证券报记者了解,相比个人,以企业名义购房,持有期需要缴纳房地产税,出让环节也要缴纳更高的税费。但在限售期内,以股权交易的方式买卖,而不过户,就可以大大降低交易成本,因此吸引了不少投机客。

“由于存在很多注册新公司炒作房产的行为,空壳公司购买房产后,房产变为此类企业唯一的资产,就能够以股权交易的形式转让公司,减少部分交易税费,使得企业购房成为投机行为。上述政策的发布,无疑会起到抑制作用。”中原地产首席分析师张大伟对中国证券报记者表示。

转战三四线城市

面对日益趋紧的调控环境,房地产开发商采取向环中心地区转移的政策,不少房企向三、四线城市下沉。这种现象在以上海为中心的长三角地区也较为明显:受土地出让减少,楼盘限价,调控趋严等因素影响,2018年以来,上海楼市供求整体下滑,环沪地区成为不少房企争相布局的焦点。

平安证券研报显示,房地产企业在环沪地区的布局中,苏州与嘉兴较为突出,因为两者距离上海通勤时间最短,可以切实满足“双城生活”人群需求。此外,苏州本身经济实力较强,城市本身对人口流入有较强的吸引力;而嘉兴在购房成本和限购政策上均具相对优势。

企事业单位购房人群,主要分为以下三类:第一,不具备资质的购房者通过注册空壳公司,达到炒房目的,形成供不应求的假象;第二,企事业单位购买后,当作投资性房地产,投资使用,在上市公司中较为常见;第三,企事业单位正常需求。

业内人士称,上述调控政策,对第一类影响较大。针对第二类购房者,与第一类相比,投机性质略小,无法进行股权交易。但是,房价上涨可以起到增厚业绩的作用。

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