上海虹桥火车站是一个多通道的空间连接。空中地面、地上地下，交于一点，机场、高铁、汽车、汽车、公交等汇于一处，每天各类形色匆匆的人在此切换空间。
“虹桥（虹桥天街项目），我们坚定地认为，就是一定要拿。”龙湖集团CEO邵明晓口中提及“一定要拿”的虹桥天街位于虹桥火车站东侧。不管是地面还是地下通道，虹桥火车站出来就可直达虹桥天街。
“把硬件空间做起来，业态先进去先做，后期再慢慢调整。”邵明晓没有正面回应网易房产所提虹桥天街目前投资回报率问题，他称一线城市前三年（投资回报率）我们容忍在3% 。
也许对城市、建筑、空间、交通和人有着不同的见解。2018年龙湖提出“空间即服务”，希望做人与空间的连接。在此顶层战略下，龙湖商业坚持在一二线城市做网格化布局。
而战略铺排落至实处，规模化信号在今年得到强化。按照既定规划，龙湖每年掏出销售回款10%以内的资金投进商业地产。10%并非是静态数值，这笔资金如今不可小觑。早年住宅规模仅为百亿情况下，这笔资金并不多。但随着龙湖去年销售破千亿，今年追赶2000亿，10%已逐步增长为如今的100亿甚至200亿。
“我们是非常快的，我们拿了70多个项目”、“到2020年龙湖商业旗下开业商场总数将超50座，商业租金目标预计达成60亿”——5月31日，龙湖招商大会当天，邵明晓、副总裁李楠对外透露的未来三年购物中心开业计划。
目前龙湖已开业的购物中心为26个，今年计划开业项目为3个。也就是说，2019年及2020年，龙湖每年将有10个左右购物中心开业。这让外界忽然意识到龙湖商业地产已具一定规模，并将加速发展步伐。
但慢节奏发展14年后，龙湖商业地产为何开始强化规模？随着资金投入增加，龙湖又会将这笔钱花在哪？
年投入增至百亿以上
龙湖商业地产要进领域前三
近两年，在地价颇高的华东核心一二线城市，龙湖在商业项目获取上，也保持着积极态度。譬如上海新布局3个，南京苏州同增加4个，杭州甚至达到6个。
网易房产了解到的数据是，仅2017年龙湖新拓商业项目达到17个；截至目前龙湖手握开业及未开业商业项目达约70个。
“未来不是卖房子，而是产品和运营收入。”尽管龙湖去年销售额突破千亿，但加强运营和服务的占比，成为目前龙湖业务模型的特点之一。邵明晓说，龙湖下一步规划是运营的收入也能如同地产开发业务一样做非连续性曲线，突破百亿然后继续往上走。
2011年龙湖提出增持商业战略，开始持续性将年销售回款10%以内资金用作商业地产。可以说，过去十余年龙湖商业发展速度并不快。公开资料显示，截至2017年12月，龙湖在北京、上海、重庆、成都、杭州、苏州、西安等18个一二线城市开业商场26个，开业商场面积达260万平方米，商业整体出租率95.3%。
但随着项目积累和资金投入的增多，龙湖商业地产未来无疑有所提速。按照规划节奏，2019年及2020年每年还将分别有超过10座天街开业，到2020年龙湖商业旗下开业商场总数量将超50座。而2019年计划开业项目中，华东区域达到9个。
邵明晓希望住宅能保持领域内前十，而在商业地产则要更加进取一些，要进入领域内前三。
“我们对规模的认知是，保证商业每年年化租金收益有30—35%以上的增长，同时负债表比较稳健，不过分影响C1（住宅）的业务。”邵明晓认为，从龙湖自身来看，目前龙湖商业发展规模符合龙湖整体顶层逻辑，是一个自然增长的过程，“按照目标慢慢跑没有问题。”
随着销售额提升，投入也随着增多。关于商业地产，龙湖今年计划投资150亿左右。
龙湖敢持续性投入商业地产的背后逻辑是，“运营和低成本资本协同”。财报数据显示，2017年龙湖净负债47.7%，现金流为267亿，平均融资成本为4.5%。2017年龙湖商业租金回报率则为6.3%。
龙湖内部对租金回报率的刻度为6%。不同城市要求不同。具体到一线城市，超过3%及未来有提升空间的，龙湖都会选择布局。而二线城市则要求6%以上，甚至更高。
邵明晓认为这是龙湖做商业地产的核心优势之一。“拿融资成本在6%以上的资金做做购物中心很难，短期看不出来，但在一定的阶段会显现的。”
网格化布局?
交通 交通 还是交通
“上海这样的城市，也会开出15个左右的天街。”事实上，目前上海商业项目包括开业及未开业在内仅有5个。邵明晓显然对核心一二线城市商业地产发展空间持乐观态度。
龙湖希望在一些大城市孵化商业项目，不下沉至三四线城市的计划，同时不计划直接进入城市最核心。布局有诸多限制，龙湖商业地产规模化前提性条件，或许得益城市交通枢纽的发展。
除却大本营西南片区，龙湖商业项目极少布局城市核心商圈。龙湖在上海目前已有5个商业项目，基本都位于宝山、虹桥、闵行等非城市中心区位。而杭州滨江天街、杭州西溪天街、杭州紫荆天街项目处于比较核心的区位，但也并未进入杭州武林商圈。
布局依据是，大城市顶端购物中心不宜过多。一则成本高，二则定位往高端走，客群有限挑战大。而核心一二线城市中，约95%以上的商业项目是高铁、地铁等交通工具联动的项目。
对于城市占位策略，龙湖更倾向借力交通空间，做网格化布局。“北京四环到六环的带状区域，占据40%的人口。地铁呈放射状延伸出去，双地铁甚至多地铁的交叉点，则是一个区域获客成本低、效益最好的地方。”邵明晓进而解释。
龙湖商业项目定位和城市布局有密不可分的关系。龙湖做网格化布局，相对而言，满足的更多是刚需高频的人群需求。
龙湖“天街”项目主要围绕城市中产，新锐家庭的新生活量身打造。哪怕在重庆、成都等核心区位项目，比如计划明年开业位于成都一环上城天街心，龙湖也同样定位为刚需高频人群，计划引入新锐业态。
本文来源：网易房产
作者：吴波
责任编辑：
吴波_ N02436
