<%@ /0080/e/0080ep_includecss_1301.vm %>
网易首页 > 网易上海房产 > 正文

分城调控催生土地冷热不均 房企拿地开考“综合题”

0
分享至

供地,一直被视为楼市风云的“前情表”,每逢楼市调控更是如此。在当前调控分城而论的趋势下,各城的土地供求状况、房企参与热情也大不相同。

《每日经济新闻》整理多维度数据即发现,今年以来,土地市场分化加速。在楼市调控进入深水区、去库存取得阶段性效果的时候,各地的不同政策也产生了不同的市场效应,一些一线城市土地成交低迷,部分二三四线城市却在土地成交量、成交金额上不断刷新纪录。

在这种情况下,城市土地部门、房企,应该有怎样的供地和拿地考量?

城市土地冷热不均

大部分城市都有土地供应的长期规划,不少城市对于年度土地供应都有明显指标要求。但一个年度内的推地节奏,则受制于市场因素等多方面影响,这也给目前各城市土地市场截然不同的表现,创造了可能。

来自中指院数据就显示,2018年5月,全国出让金排名前二十城市成交总额为1482亿元,同比上涨30%。但各级城市冷热差异明显。

一线城市今年5月土地供应环比缩水过半,成交土地31宗(面积106万平方米),环比减少49%,同比减少25%,出让金环比缩水超七成。

其中,北京由于限价房、共有产权房等政策影响,今年土地市场供应量与成交量明显减少,5月甚至出现零成交。深圳的住宅用地更是一地难求,商业和工业用地已成市场主力。

二线城市如杭州的宅地供应量减少逾三成,且连续三个月呈下滑趋势;成都宅地市场供应环比减少75%,成交量环比减少53%。

与之相对的是,三四线城市土地供求量同环比走高,楼面均价环比增逾两成,土地出让金为1654亿元,环比增加66%,同比增加64%。

丁祖昱在第七期易居沃顿中国房地产实战研修项目”全球课题发布会上表示,出现这样的情况,主要是因为一二线城市普遍存在地价高的问题,加之限价的影响。

安居客首席分析师张波告诉《每日经济新闻》记者,一线城市的土地成交低迷和目前市场降温有着直接关系。一是城市的一二手房价格不断下探,导致房企对于未来的预期变得更为谨慎;二是限价影响,房企获利空间被收窄,在一线城市拿地的心理压力较大。

也是由于房企心理预期的不同,部分二线城市土地出现火热场面,尤其是一些经济实力较强、人口集聚力强的城市,在“抢人”政策之下,房企看到了购买力带来的市场信心;在三四线城市,受到“去库存”及“棚改”政策的影响,企业的“抢地”意愿明显。

但当一线城市土地“凉凉”,部分二线城市和四五线城市土地火热的时候,地方政府则需要做一道平衡题——如何在供地减少的环境下,保证土地收入;如何在地市火热的时候,控制好土地溢价率。

上海的做法或值得一看。据了解,近年来,上海供应土地价格抬升。根据《上海市城市总体规划(2017—2035年)》,建设用地总规模不超过3200平方公里,上海建设用地增量只有40~50平方公里左右,未来将加大存量用地挖潜力度。但随着土地价格抬升,拆迁难度加大,旧改盘活存量用地空间有限,同时又要兼顾拆迁安置、租赁房等保障性住房,会进一步加剧土地资源稀缺性。土地价格持续抬升,导致市场“慢周转”。

另一方面,2017年,上海大规模推出“招挂复合”的拍卖方式,进一步提高拿地门槛,优势房企获取土地的机会较大。

数据显示,2016~2017年项目拿地到销售的时间明显长于往年。中长期来看,上海土地市场“寸土寸金”,房企获取土地难度加大,一旦在上海获得土地,势必导致房企转向做“利润”,放弃冲“规模”,而一旦要做利润,势必“慢周转”。

如何踩准时机拿地?

而对于企业来说,面对冷热不均的现状,“分城而论、细致深入”或是更好的选择。

明源地产研究院分析认为,过去开发商的城市选择更多是看GDP、产业结构,人口规模等指标,但随着我国城镇化进一步发展,以核心城市为中心的人口聚集趋势不可逆转,由此带来的房地产发展布局也产生很大变化,一些旧的判断指标可能失效了。现在对于城市选取的指标,应该更具落地性和深入性,要考虑更多细致指标。

例如,考虑城市的土地溢价情况。中指院数据显示,今年5月三线城市的平均土地溢价率为33%。

在一些热点城市,张波认为,过高溢价率本身就伴随着高风险,尤其是为了追求规模。由于高地价导致房企自身资金链断裂的情况并不鲜见,因而反倒应该谨慎对待。

房价处于低谷期,房地产市场遇冷的市场,应该持有一定“反季节”概念,趁拿地竞争强度较小,控制好拿地后的项目进度,等待房价进入上升通道,获取较大收益。

“上海就是房企可以考虑此时逆周期投资的拿地之所。”同策咨询研究中心总监张宏伟认为,2018年三季度是上海房价周期的波谷,值得考虑。

“实际上,房企在一线城市的拿地意愿还是有的,只是一线城市普遍开发项目节奏放缓,开工意愿较弱,这点需要提前考虑。”张宏伟表示。

新城控股高级副总裁欧阳捷则给出建议,在行业集中度越来越高、大房企越跑越快的背景下,与其固守业绩很难增长的城市,不如把有限的资金投入到那些发展更快的城市。

不过在选择一些新区时,需要仔细论证。大方向是跟着城市规划建设走,但仅跟规划,“可能拿了地也没人给你修路”,仅跟城市建设,城市经济中心的门槛普遍偏高。

“这是一道综合题。总体来说,现在拿地就是要更细致,根据城市具体情况综合判断。”上述人士直言。

相关推荐
热点推荐
贝莱德基金总经理张弛或将离任

贝莱德基金总经理张弛或将离任

每日经济新闻
2024-02-23 14:15:13
贾玲说:以前气氛尴尬时,我一定会跳出来说个笑话,现在不会了

贾玲说:以前气氛尴尬时,我一定会跳出来说个笑话,现在不会了

秀语千寻
2024-02-21 23:15:20
成都绿化带种烟草?不!是花烟草

成都绿化带种烟草?不!是花烟草

极目新闻
2024-02-24 10:16:01
陈赓介绍国军中将:这是我兄弟,毛主席笑了笑:你可知他是我何人

陈赓介绍国军中将:这是我兄弟,毛主席笑了笑:你可知他是我何人

百年历史老号
2024-02-05 22:55:32
76年,中央深夜召迟浩田返京,迟浩田:是福还是祸,看来啥车接我

76年,中央深夜召迟浩田返京,迟浩田:是福还是祸,看来啥车接我

百年历史老号
2024-02-20 16:36:52
香港没有退休金,港人靠什么养老?

香港没有退休金,港人靠什么养老?

苗苗情感说
2024-02-23 10:01:14
首次!东部战区海报出现海警元素 专家:指向不言而喻

首次!东部战区海报出现海警元素 专家:指向不言而喻

环球网资讯
2024-02-23 17:46:07
CCTV5直播中国男团VS韩国,国乒女队和日本争冠,王曼昱引起热议

CCTV5直播中国男团VS韩国,国乒女队和日本争冠,王曼昱引起热议

体育大学僧
2024-02-24 10:13:41
俄杜马主席:我们收回英国人吃了我们68年的鳕鱼

俄杜马主席:我们收回英国人吃了我们68年的鳕鱼

杂谈天下式
2024-02-23 02:06:37
美媒多方渲染东契奇将逆袭MVP:獭兔为自己拉票 美球迷只讨论3人

美媒多方渲染东契奇将逆袭MVP:獭兔为自己拉票 美球迷只讨论3人

颜小白的篮球梦
2024-02-24 09:51:32
迄今为止步兵界最大咖御姐系代表人物——大桥未久,你怎能错过?

迄今为止步兵界最大咖御姐系代表人物——大桥未久,你怎能错过?

零点娱评
2024-02-23 16:10:34
大陆下最后通牒,一艘军舰抵台24海里,金门公布大陆渔民死因

大陆下最后通牒,一艘军舰抵台24海里,金门公布大陆渔民死因

运动军事家
2024-02-19 18:53:26
凯特娘家人终于发声!妈妈24小时陪护,整个家族笼罩在焦虑中

凯特娘家人终于发声!妈妈24小时陪护,整个家族笼罩在焦虑中

红袖说事
2024-02-23 22:47:12
俄占领顿涅茨克重镇,欧洲风向变了,德乌波3国外长排队找上中方

俄占领顿涅茨克重镇,欧洲风向变了,德乌波3国外长排队找上中方

老高风云
2024-02-22 18:40:03
申花超级杯将死磕上港,新帅将打出最后一张底牌,让他盯死奥斯卡

申花超级杯将死磕上港,新帅将打出最后一张底牌,让他盯死奥斯卡

评球论事
2024-02-24 08:12:47
女子在地铁上穿着惊艳,旁边大爷战术性喝水,网友:谁看到不迷糊

女子在地铁上穿着惊艳,旁边大爷战术性喝水,网友:谁看到不迷糊

北风咧
2024-02-23 18:17:11
中国方言难度排行榜!

中国方言难度排行榜!

大山楂丸
2023-09-03 07:50:25
93年,香港首富李嘉诚长子李泽钜大婚时,李嘉诚给儿媳妇整理婚纱

93年,香港首富李嘉诚长子李泽钜大婚时,李嘉诚给儿媳妇整理婚纱

静静时光
2024-02-21 22:01:20
县长联合县委副书记,排挤县委书记,县委书记采用策略荣升市长

县长联合县委副书记,排挤县委书记,县委书记采用策略荣升市长

乔生桂
2024-02-21 12:52:29
美驻华大使挑拨中俄:对中国失望

美驻华大使挑拨中俄:对中国失望

观察者网
2024-02-23 14:19:19
2024-02-24 13:12:49

上海房产

多地出台新一轮楼市优化政策

编辑推荐楼盘
每日成交前十
楼盘名称所在位置套数
二手房推荐

头条要闻

美国商务部将8个中国实体列入"清单" 中方回应

头条要闻

美国商务部将8个中国实体列入"清单" 中方回应

财经要闻

量化灾年

体育要闻

在NBA赚了3亿美元 他凭的是一身本事

娱乐要闻

王阳高斯登顶热搜,一家同框幸福满溢

科技要闻

特斯拉中国大举招募AI工程师

汽车要闻

主打智能和舒适 全新智己L7将于今日上市

态度原创

家居
手机
艺术
公开课
军事航空

家居要闻

精简设计,用美学感知空间

手机要闻

天玑9300与8300芯片已针对谷歌Gemini Nano进行优化

艺术要闻

在成都看「永恒的巴黎」人文摄影大师维利·罗尼摄影展

公开课

何为人生第一等事?

军事要闻

美欧宣布对俄"毁灭性"制裁 普京作出回应

无障碍浏览 进入关怀版