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城中村变长租公寓 谁来填平“租不起”的现实

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(原标题:“租不起”的现实 好生活的诉求)

资本逐利的鹰眼,拿着放大镜俯视,哪些还是低成本空间?城中村无疑是最诱人的那块肉。

刚刚,网红城市深圳因高调推出“二次房改”而备受推崇,现在出岔子了。大肆改造城中村的长租公寓,原来不仅仅是实现“美好生活”的,它还带来租不起的现实困境,这是连政府座上宾的富士康的员工们都无法承受的。好在,舆论铺天盖地的倒逼下,政府将富士康员工住房问题纳入人才安居,在厂区附近城中村改造项目中辟出一块,员工可以市场价约6折的价格申请房源。

底层呐喊,舆论发酵,公司回应,员工不答应,政府回应,这样几个周折后,员工安然躲进了“小楼”里。“独角兽”富士康这样的企业,尚且费这么大劲来影响政府决策,保护自己的员工,800万居住在城中村里的其他市民们,估计没有富士康员工这样的运气了。敲着锣、打着鼓的各路资本,浩浩荡荡地开进城中村,涨租金是铁定的事情。

培育规模化租赁,这是房改顶层设计。“十三五”期间,深圳要将100万套(间)城中村住房改造为长租公寓,这已白纸黑字地写进了政府的红头文件。城中村脏乱差、居住体验不好,这是培育租赁市场的大敌,改造或在情理之中。但试想,不管是补上消防卫生等安全的短板,还是配上小清新的体验,都是真金白银投入,难道不涨租金吗?再说市场租金也在每年上涨啊!

逻辑没错,但富士康员工的倾诉告诉了我们,底层广大居民的实际需求是什么。“单间每月租金700元-800元,占工资的三分之一”。这么说,富士康员工的月收入在2100元-2400元。笔者查了一下,2017年深圳常住居民可支配收入52938元,月均收入4411元。按收入分配“二八定律”,中位数估计就在2500元左右。不影响生活的话,租金不超过可支配收入的1/3,这是国际惯例。

谁都想住好房子,但需要往往被现实“打脸”。政府不提供保障,市场就会自发解决。于是,深圳产生了占总住房面积51%的城中村。2010年左右,商品房价已高高在上,但城中村单间租金仅200元-500元,孔雀东南飞源源不断。

2010年以后,深圳城中村改造全面提速,本来说好的拆除重建和综合整治并行,但拆除重建的利益更大,占了主导。显然,拆除城中村,既改善城市形象,又能提供政府需要的空间,还能做大固投。但拆除成本要靠房价和租金上涨买单,接受不了的租户,不得不迁往外围租金低的地方。

现在,大家应该知道,为何多数居民连城中村一套房都租不起了,因为低租金的,改造成本也低,都被消灭了,取而代之的是价格以万元为单位逐年累加的、没有最高只有更高的高档商品房。目前,特区内的城中村,一套60平米的房子租金要2000元-3000元,租单间、合租、打隔断已是常态。反思来看,2008年开启的城市更新,本质上就是资本角逐城市空间价值洼地的过程。

现在,容易拆除的都拆除了,全市商品房价高达每平方米5-6万元的情况下,剩下的都是改造成本奇高无比的硬骨头,再加上新房被限价,市场化主导的城市更新搞不下去了。怎么办?天上下红包雨,政策鼓励规模化租赁、长租公寓。于是,短短2年内,深圳涌现出300多家长租公寓公司。资本逐利的鹰眼,拿着放大镜俯视,哪些还是低成本空间?城中村无疑是最诱人的那块肉。

就像巴西和印度,你不给外来人口提供住房保障,就得容忍贫民窟的存在。深圳大体量城中村的存在,一样的道理。现在,深圳新房改送来福音,未来60%的新增供应是政策性住房,以租为主,来了就是深圳人,一个都不能少,租金低至市场价的10%-30%。问题是,洼地逐一填平,腾挪任何一步都得付出巨大成本的情况下,怎么来安放投奔你而来、嗷嗷待哺的子民们?谁来大体量供应租金低至市场价10%-30%的房子?要赚钱企业不会进入,国企参与,可持续吗?

(作者系资深地产研究人士)

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