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配售募资11亿港元 冲千亿之年融信如何降低负债率?

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左手出右手进,融信财务游戏怎么玩?

融信完成2016年上市后的第二次配股。

6月6日,融信中国(3301.HK)于公告披露,按每股10.62港元,向不少于六名独立专业人士、机构及或个别投资者配售最多1.035亿股现有股份,配售所得款项净额约10.99亿港元。

配售引入的主要战略投资者是国内排名前十的人寿保险公司,以及黑岩 (又称「贝莱德」)、惠理及索罗斯旗下基金等国际知名投资基金。对于融信而言,此次配股进一步扩大股东基础、优化股东结构。而更为直接的作用则反应在财务上,利于公司补充资金,降低杠杆率。

此次配股所获金额或许在融信今年计划融资款项中占比不大。但作为股权融资,这是一次必不可少的融资动作,在一定程度上可以增强融信的偿债能力。

最近几年,融信总债务及净债务逐步攀升。根据财报,总债务由2015年的163.73亿增长至2017年的694.54亿;净债务则由当年125.34亿提升至489.36亿。融信目前的净负债率为159%。

694.54亿借款中,以短期借款为主。其中一年以内占218.4亿元、1至2年为312亿元、2至5年为146.68亿、5年以上为16.73亿。

按照规划,融信今年年底要将净负债率降至100%以下。一边需要不断借款以补充公司发展资金,一边需要还债,融信如何承压完成降负债率的目标?

不降债

百亿高利率优先票据

2018年是融信规模高速提升的一年。在2017年销售额仅为502亿基础上,融信将今年销售目标定位1200亿。公开数据显示,融信今年前五个月合约销售额达约447.29亿。

在高速增长的情况下,融信不可能降低负债也未有降低负债的计划。

今年3月融信2017年业绩会上,融信CFO曾飞燕也直言,融信控制负债率并不代表要降债,“控制负债不是主要的措施。公司要发展,我们还是适度要去借债,还是需要去融资。”

除了股权融资,融信更多融资方式为银行借款。据曾飞燕所述,融信694亿.5亿借款中,其中三分之二是银行借款、发债,五分之一是是境外的直接融资、借债。

从对外公告的融资事项来看,上市以来,融信共发债7次、发行优先票据5次,共融资98亿人民币及21.5美元(以目前汇率计算,约137亿人民币)。

配售募资11亿港元  冲千亿之年融信如何降低负债率?

自2016年下半年以来,融信对外公告的融资,公司债券逐渐淡出,优先票据占主导位置。仅今年上半年,融信已经发行3次优先票据。作为非主要借款工具,融信今年以来通过优先票据融资已经达到17.5亿美元(以目前汇率计算,折合人民币约112亿)。

而对比今年同期其他房企发行的优先票据,融信发行优先票据的利率明显偏高。哪怕是规模与其相当甚至稍弱的房企禹洲,其发行的优先票据利率都未超过融信今年所发行优先票据利率——8.25%。

譬如龙湖1月发行的3亿美元6年期优先票据利率为3.90%、5亿美元10年期优先票据利率为4.50%;世茂3月发行的9.5亿美元四年期优先票据利率为5.75%;旭辉4月发行的30亿美元三年期优先票据利率为6.375%;禹洲3月发行的3.75亿美元4年期优先票据利率为6.375%、5月发行2亿美元四年期优先票据利率为7.9%。

此外,融信也在积极运用国内资产证券化手段获取资金。

“类似于ABS,我们会在今年比较重点推。目前已经发行了28亿,还在深交所发行了5个亿供应链类的融资。公司今年预计工程款支付180亿,中间60%以上可以去做供应链融资。”曾飞燕在业绩会上透露。

权益融资

27亿高利率永久资本工具

地产调控持续深入,地产企业求资若渴,融信也不例外。在融资方面,除了上述提到的银行借款、发债、优先票据、资产证券化等手段,融信还使用过永久资本工具。

只不过,永久资本工具不计入负债、属于权益,且无还款期限,是一种不增加负债的融资手段。

但永久资本工具的年利率逐年递增。可以说,融信所发行的永久资本工具年利率高于其发行的优先票据利率。因此,融信未做出赎回动作前,每年需支付永久资本工具所带来的高额利息。

根据财报,2016年融信为融资多次发行永久资本工具。至2016年年底,融信永久资本工具结余32亿。

四笔永久资本工具如下:

配售募资11亿港元  冲千亿之年融信如何降低负债率?

1、融信凭借旗下全资附属公司上海谦莆投资咨询有限公司与一家中国证券公司(投资方)及四川南充银行(委托方)订立《第一份委托资金协议》,融资2亿。根据《第一份委托资金协议》作出的垫款首年将按年利率4.35%计息。第二至第四年按年利率4.75%计息、第五年及其后则按按年利率4.95%计息;

2、融信凭借与一家资产管理公司、深圳银行订立《第二份委托资金协议》,融资10亿。根据《第二份委托资金协议》作出的垫款首两年将按年利率9.5%计息、其后则按年利率19%计息;

3、融信凭借旗下非全资附属公司和美(上海)房地产有限公司)与一家中国信托公司订立《信托资金协议》,融资5亿。根据《信托资金协议》作出的垫款首年将按年利率7.44%计息、第二年按年利率12.14%计息、第三年及其后则按年利率15.14%计息;

4、融信凭借与一家资产管理公司、深圳银行订立《第三份委托资金协议》,融资15亿。根据《第三份委托资金协议》作出的垫款首两年按年利率8%计息、其后则按年利率16%计息。

因2017年全年融信未有发行永久资本工具动作,同时赎回5亿永久资本工具,至年底,融信永久资本工具结余为27亿。

那么,在将降低负债率作为主基调的今后两年,融信后续会否考虑发行永久资本工具呢?

花式降负债率

跟投、结转收入、配股、轻资产战略

融信今年将降负债率定为公司主基调之一。而在不降债的前提下,融信提出4种方式降低负债率。

按照曾飞燕所述,这四种方式为,跟投、增加结转收入从而提升净资产、引进战略投资者进而增厚公司核心资本、坚持轻资产战略,加大合作开发力度。

而跟投、引进战略投资者甚至是在项目层面引入合作方,从某种程度上来说,都可视为一种融资手段。

据融信集团创始人、融信中国董事会主席欧宗洪介绍,目前融信员工跟投达到100%,但并未披露员工跟投具体资金。

虽然地产企业跟投制度及跟投比率不一,但于去年启动跟投机制的阳光城或许可以作为一个参考。阳光城于2017年5月推出项目跟投机制“合作共赢”计划。其通过成立跟投企业募集资金,将资金投入至“合作共赢”计划中。至2017年年底,阳光城覆盖公司原有部分项目及全部新投项目达39个,共募资4.2111亿元。

在轻资产方面,根据财报,截至2017年12月31日融信总土储面积约2315万方,权益土储面积约1267万方,整体权益已降低至约55%。但仍然不排除融信将进一步降低已有土储的权益、在新增土地项目引入合作方或者收购兼并其它开发商已取得土地的部分权益。

上市后融信多次采取股权融资。股权融资配售价也逐次提升,由首发价格5.36港元提升至10.62港元。但融信通过3次上市层面股权融资金并不多,共获得约40.86亿港元。

配售募资11亿港元  冲千亿之年融信如何降低负债率?

2016年1月13日,融信登陆港股市场,所募集金额也并不算乐观。融信公开以最终发售价每股5.36港元共募金额为17.737亿港元。

2017年10月29日,融信按每股8.52港元,向不少于六名独立专业人士、机构及或个别投资者配售最多142,452,500股现有股份,共获得资金净额约12.13亿港元。这与今年6月6日配股如出一辙,既优化了股东结构,也补充了一定的公司营运资金。

因此,尽管跟投、轻资产战略及配股,在一定程度上都能补充公司营运所需资金,但由于募资数额有限,解资金之渴的想象空间,相对来说银行借款、优先票据等融资方式来说并不大。

不过,在2017年融信销售额增长至502亿、今年规模提速发展的情况下,融信将今年销售回款目标设为650亿。结转收入或许是一个值得期待降低负债率的方式。

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