<%@ /0080/e/0080ep_includecss_1301.vm %>
网易首页 > 网易上海房产 > 正文

评论:房企发债"中止"非"终止" 是为更好规范融资

0
分享至

(原标题:李宇嘉:房企发债“中止”而非“终止”是为更好规范融资)

近日,债券市场违约事件似乎“传染”到了房地产行业,10多家龙头房企中止公司债发行,累计金额接近500亿元。

地产业将迎来前期快速扩张后的偿债高峰期,仅标准化债务(公司债、企业债和定向融资工具),2019~2020年年均到期量就超过1000亿元。同时,房企融资渠道也越来越窄了,银行对行业前端开发贷款实施“名单制”,非50强企业融资受限。由于体量小、门槛高,受政策鼓励的创新融资(ABS、REITs等)难以与传统融资匹敌。再看后端,调控强化的背景下,热点楼市销售高位还能保持多久存疑,而限价、预售管制及“摇号”措施又在延缓回款速度。

2016年,房企包括私募债、公司债、中期票据等融资刷新纪录,全年融资额度达到1.14万亿元,首次突破万亿;2017年,尽管房企公司债融资下降90%,但非标等其他债务融资渠道畅通,全年自筹资金依然保持32%的增长。截至今年5月,12家上市房企发行公司债322亿元,超过2017年全年规模;截至今年4月底,房企海外融资233.2亿美元,同比上涨107%。总的来看,发债等自筹资金和销售回款合计占到资金来源的70%,这是当前房企资金链还算畅通的原因。

但目前看,还算畅通的这几个融资渠道也出现收紧趋势。首先是资管新规发布,替代信贷紧缩的非标渠道被堵塞;其次,国家收紧房企海外发债。那么,近期房企中止发债案例多发,反映什么信号,后续有多大影响呢?

据《上海证券交易所公司债券上市预审核工作流程》,公司债审核过程中,中止审核的情形有7种:涉嫌违法违规,被限制参与发债,发行方未及时回复,发行人申请文件超过有效期,收到相关举报材料并需进一步核查,发行人因正当理由主动要求中止审核,需要中止的其他情形等。问题是,2018年前5个月共有78笔房企公司债在申请发行,通过的不足一半。而这其中多数运营规范,中止并非单纯上述7种情形能解释。

笔者认为,债券发行中止事件,很大程度上在于,不断创新高的行业负债率与监管层推进房地产去杠杆相左,需要适当控制审批节奏和规模,规范资金用途。

近期,房企高负债备受关注。而房地产去杠杆是管理层2018年重点工作之一。作为控杠杆的重点行业,房地产负债率确实需要控制。一般来说,但凡某一行业负债率超过70%,融资政策就会适当调整。而且,2018年以来,累计出现20多起债券违约事件,涉及规模近180亿元,同期还有12只信托产品出现兑付风险。未来一段时间,随着债券到期量大增,集中兑付或导致违约事件增加。对于监管机构来说,必须要先处理违约事件,稳定市场情绪,然后再审批新增债券申请。

事实上,引发地产债券审批中止的,或许是5月21日“史上最凉发债事件”,即白马股东方园林计划发行10亿元公司债,但最后仅发行5000万元。背后原因是,清理地方债务、国内融资渠道收窄、与东方园林密切相关的地产处于降温态势,加上债券违约给市场预期造成微妙变化,部分机构“用脚投票”。深受调控和“降杠杆”影响的地产行业也一样,资管新规发布后,券商资管、险企、基金子公司等原来的大户现在无法承接房企公司债了。

因此,若继续大量审批的话,或者“最凉发债”事件频发,或者发债利率被迫抬升,这反而会加剧市场对房地产行业基本面的担忧。事实上,2015~2017年楼市经历最长“回升期”,当前房企手握现金比较充裕。另外,现在各地不断上演“抢房潮”,百城库存创6年新低,热点楼市销售依旧在高位。因此,尽管行业负债率高企,但百强房企基本面依旧良好。

当快速扩张遇上融资紧缩,再加上价格管制和“摇号”导致销售回款放缓,行业杠杆率抬升是必然趋势。

笔者认为,当行业资源向运营规范、责任心强的龙头房企集中,中短期内债务率会攀升,但行业整体会更加健康,长期内负债率也会下降。因此,此次监管层只是“中止”债券发行,而非“终止”发行。近期,因债券发行中止、高负债率、调控升级,市场担忧情绪明显升温,地产股持续阴跌和下挫。等市场情绪稳定了,暂时中止的审批程序或再次启动。

而且,房地产前后端融资渠道都已收紧,债券融资也已明确了规模限制和用途规范,即不得突破批复规模(可“借新还旧”),有真实资产和现金流支持。市场和机构投资者广泛参与债券投资,不仅有助于促进资源向龙头房企集中,提高行业集中度,还能保持行业开发投资和销售体量,不至于出现快速下滑而导致风险。同时,市场和机构投资者广泛参与,还能分散杠杆,间接降低杠杆率。总之,相较十年前,当前行业体量翻了3~5倍,无论对经济金融、财政税收,还是民生福利等,影响不可谓不大,中止是为了更好地规范融资行为,而非“断奶”和“关闸”。

(作者为资深地产研究人士)

咨询热线:4001-666-163转6

免费接送 买房一站式服务

  • 意向楼盘:
  • 姓名:
  • 手机:
  • 人数:
  • 什么是直通车
相关推荐
热点推荐
银行行长透露:6月1日起,有20万存款这样存,一年躺着净赚2万!

银行行长透露:6月1日起,有20万存款这样存,一年躺着净赚2万!

解压密码
2023-06-01 09:07:23
苹果官方首次带货直播,网友:券呢?iPhone 14全线降价,最高降1900元…

苹果官方首次带货直播,网友:券呢?iPhone 14全线降价,最高降1900元…

每日经济新闻
2023-06-01 08:38:09
马斯克晚宴上五道美食,每一道都让人心动!

马斯克晚宴上五道美食,每一道都让人心动!

唯一美食与爱
2023-06-01 07:32:34
那些比想象要大的东西对比照:不比不知道!一比吓一跳

那些比想象要大的东西对比照:不比不知道!一比吓一跳

沙雕动物轰趴馆
2023-06-01 07:55:11
中国PC市场:要去中国化的戴尔出货量遭遇“腰斩式”下滑,华为升至第二 !

中国PC市场:要去中国化的戴尔出货量遭遇“腰斩式”下滑,华为升至第二 !

EETOP半导体社区
2023-06-01 11:55:14
正式官宣,中国女排VS德国开球时间敲定,蔡斌变阵,CCTV5直播。

正式官宣,中国女排VS德国开球时间敲定,蔡斌变阵,CCTV5直播。

聚星体育
2023-06-01 16:45:39
丢冠回国后变脸!张本智和回日本10字霸气摊牌,梁靖崑下手太轻了

丢冠回国后变脸!张本智和回日本10字霸气摊牌,梁靖崑下手太轻了

二哥聊球
2023-06-01 17:46:30
陈奕迅香港街头被偶遇,不修边幅大快朵颐吃小吃,路人认出不打扰

陈奕迅香港街头被偶遇,不修边幅大快朵颐吃小吃,路人认出不打扰

烟雨笙
2023-06-01 07:53:11
周恩来逝世3小时后遗体被解剖,邓颖超看到结果后,顿时潸然泪下

周恩来逝世3小时后遗体被解剖,邓颖超看到结果后,顿时潸然泪下

历来都很现实
2023-05-31 21:48:15
德国正式行动,拆除华为设备,外媒:1200亿也买不来和平

德国正式行动,拆除华为设备,外媒:1200亿也买不来和平

王小花说情感
2023-06-01 17:39:25
美国宣布重大涉华消息,这实在太狠!国人咬牙切齿,必须回击!

美国宣布重大涉华消息,这实在太狠!国人咬牙切齿,必须回击!

占豪
2023-06-01 00:43:26
这个旅游团,请慎重!

这个旅游团,请慎重!

甘肃交通广播
2023-06-01 12:13:22
泰国大选最新消息,总理选举时间公布,他信、英拉可以卷土重来?

泰国大选最新消息,总理选举时间公布,他信、英拉可以卷土重来?

纵横观天下ZK
2023-06-01 18:07:32
李立群被查出白肺,医生说错过最佳治疗时间,妻子一时接受不了?

李立群被查出白肺,医生说错过最佳治疗时间,妻子一时接受不了?

素素小昕园
2023-06-01 14:56:16
中国造世界最小导弹3万一枚,沙特:这么便宜,看不起我沙某人?

中国造世界最小导弹3万一枚,沙特:这么便宜,看不起我沙某人?

大海军事
2023-05-31 22:32:18
贵州毕节一副所长被刑拘,是地震的开始还是在杀鸡儆猴?

贵州毕节一副所长被刑拘,是地震的开始还是在杀鸡儆猴?

天二萌宠社区
2023-06-01 16:14:58
“教父”29岁女友称自己自然受孕,强调83岁的阿尔·帕西诺“很能干”

“教父”29岁女友称自己自然受孕,强调83岁的阿尔·帕西诺“很能干”

齐鲁新资讯
2023-06-01 13:37:49
马斯克凌晨视察工作,穿束口外套似棉服,与国内员工过相反季节

马斯克凌晨视察工作,穿束口外套似棉服,与国内员工过相反季节

欧阳萱V
2023-06-01 09:49:25
金门反了,因郭台铭与国民党中央对呛,党籍县议长支持“郭柯配”

金门反了,因郭台铭与国民党中央对呛,党籍县议长支持“郭柯配”

纵横观天下ZK
2023-06-01 11:03:56
油价或将大幅下调,国际油价大跌,6月1日全国92、95号汽油价格

油价或将大幅下调,国际油价大跌,6月1日全国92、95号汽油价格

医者真言
2023-06-01 11:39:32
2023-06-01 20:54:44

上海房产

四批次新盘热度或难延续,五批次新房看点剧透

编辑推荐楼盘
每日成交前十
楼盘名称所在位置套数
二手房推荐

头条要闻

华春莹对比马斯克在中国和周受资在美国 发出灵魂一问

头条要闻

华春莹对比马斯克在中国和周受资在美国 发出灵魂一问

财经要闻

体育要闻

NBA历史上"最好的烂队"

娱乐要闻

虞书欣因旅游太多上热搜 竟遭网友狂嘲

科技要闻

618大战首日:罗永浩的房子和苹果的手机,谁卖得更好?

汽车要闻

全新smart精灵#3今上市 既帅又潮还有双电机

态度原创

健康
教育
旅游
时尚
数码

做到8件事,血管老化慢一些

教育要闻

高考只决定了分数,而非定局!考后有三次改变命运的机会

旅游要闻

去看世界吧 像孩子一样

现任婚姻这么好,但网友还磕她和前夫的过期糖?

数码要闻

六一儿童节特别策划:再见童年

无障碍浏览 进入关怀版