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联合办公刘成城: 氪空间的扩张与亏损

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理论上,共享办公可利用二房东模式赚取租金差价,但实际上,不少玩家无法降低物业成本,一半以上是不赚钱的。

生于1988年的刘成城被称为“人生赢家”。身着深蓝色休闲装、戴着一副工科生特有的眼镜,刘成城在演讲中还略有生涩。5月22日,他第一次以氪空间创始人兼董事长身份公开为“氪空间”发声。

联合办公尽管仅有5年发展时间,但已经迅速从野蛮生长走入整合阶段。前后涌现的玩家不少,有地产大鳄转型,也有不少年轻玩家投身其中。在速度与规模的比拼中,目前刘成城是大浪淘沙的幸运儿,他站在了“头部玩家”那一截儿。

发布会上,刘成城称,截至2018年4月,氪空间在全国10座城市拥有近40个联合办公场所,分布在北京、上海、广州、杭州、南京、武汉、天津、苏州、成都、厦门等城市,即将登陆中国香港、日本东京、新加坡等国家和地区。此次密集开业后,预计到8月底,氪空间管理的社区面积将突破30万平方米。今年1月,优客工场宣布,收购洪泰创新空间后,其管理面积将达40万平方米。

他反复强调,氪空间目前是联合办公领域中直营面积排名第一,甚至曾公开指向号称联合办公领域老大的优客工场。事实上,两者之间只是计算方法不同,但这充分体现了联合办公玩家们不加掩饰的野心。

做大

联合办公在诞生之初只是一个非常小的细分领域,但如今已经是商业地产的重要业态。仲量联行最新数据显示,23%的上海甲级办公楼或其所在的商业综合体零售部分,已经拥有联合办公。另外尚有约6%的办公楼业主处于洽谈引入联合办公的过程中。

联合办公的发展空间显而易见。根据全球最大的企业增长咨询公司Frost & Sullivan(沙利文)对联合办公行业的研究结果,预计到2022年,中国联合办公市场的空间面积可达到7,890.7万平方米,年复合增长率预计达到50.2%,占商业办公物业总面积的16.36%,这代表联合办公将成为商业办公物业租赁模式中一个重要选项。

氪空间的诞生与绝大部分联合办公有着不太相似的路径。2014年4月,氪空间以创新孵化形态出现在36氪体系中。两年后,36氪决定将氪空间转型。其中,最大的变化是将氪空间独立设立公司,并将其做成联合办公产品。绝大部分商业模式要想做大,最好的方式是顺应时势。2016年4月,36氪的这一决定奠定了氪空间后续做大的基础。

在刘成城看来,两点原因催生了联合办公的发展。“第一是团队小型化。在当下,中小型公司越来越容易生存和获得商业机会,但这在互联网平台以及技术迅速发展前,是不太可能的;另外,大企业的小型化。比如像阿里、今日头条等这些公司出现越来越多的产品线,他们也就需要建立越来越多的小团队。第二是组织分布化。借助互联网的高速发展,20人的公司都可能做成全国性公司。”

“我们内部经常讨论,联合办公背后的需求到底有多大?我们也跟WeWork做过一些交流。WeWork预计的数字占比是30%。它的逻辑是,假设中国有1亿办公人口,未来有1500万办公人口会在联合办公中。这1500万是小企业,30人以下会在这1500万人当中占到500万人。另外是大企业灵活需求,或者是分布于各地的人数。我们预计办公楼里大概有15%的灵活办公需求,也就是一个十层的办公楼,需要两层联合办公来做配套。”刘成城说。

联合办公的迅速发展除了上述原因,还有许多其他“天时、地利、人和”因素。其中,市场上出现大量需要盘活的物业及决策层对于中小企业创业的支持是主要原因。2012年,我国全年新登记的企业不到200万户(196万),这个数字在2015年,达到了444万户。2017年,该数据已经接近700万户(652万),正是由于中小企业的迅速增加,市场需求才迅速放大。

接受亏损

当需求存在,联合办公的生存逻辑并不难理解。这是一种为降低办公室租赁成本而共享办公空间的模式,来自不同公司的个人在联合办公空间中共同工作。在特别设计和安排的办公空间中共享办公环境,彼此独立完成各自项目。

虽然联合办公迎来发展的好时代,但随着创客空间大批量涌入,不少尚未理清盈利模式的创客空间也在陆续倒闭。这些运营者普遍面临的问题是,盈利模式单一、运营分散等。

一位刚刚离开共享空间行业的人士告诉21世纪经济报道记者,理论上讲,共享办公可以利用二房东模式赚取租金差价。但实际上,由于不少玩家无法降低物业成本,行业里的玩家一半以上是不可能赚钱的。利润很薄,竞争很激烈。据他测算,在共享空间领域,好一点的玩家毛利率可达30%-50%,弱一点的毛利率15%-20%。

那么,氪空间又是如何面对这一问题的呢?

首先,精准客户画像和选址很重要。在刘成城看来,联合办公的客户也并非人们想象中“艰苦”的年轻创业者,而是“肚子很大”。“我们的客户只有20%是成立两年以内的企业,有40%是成立五年以上的。大部分可以称之为小公司,但不一定是初创企业,遍布各类行业。另外,我们的客户肚子很大,虽然公司只有5个人,可能是开着奔驰车上班。这些决定了我们的选址一定是核心地带。”

“氪空间去年一些门店盈利非常好,但因为整体扩张,所以公司是亏损的。今年这样的扩张速度,肯定也是亏损的。另一方面,我们也考虑把氪空间门店的利润率降低,投入更多资金去做客户体验。现在氪空间大部分门店都是盈利的,但是我们希望学习雷军,控制在一个合理的利润率范围之内。WeWork的利润率大概在30%左右。我们的门店也实现过,但现在希望降到10%左右,快速扩张是我们的计划。氪空间如果未来有资本计划的话,可能也不会以盈利为目的去做IPO,至少今天的计划是这样的。”

据氪空间透露,未来100天,氪空间将有12个新社区集中开业,向市场提供超过10000个新工位。这些新工位分布于上海的8个超高品质写字楼,分别为上海外滩中心、世纪汇广场、由由国际、由由世纪、海洋大厦、御华山大厦、雅仕大厦、虹桥绿谷广场,社区面积从3,000平方米到10,000平方米不等。

在北京,四个同期开业的新社区也均坐落于大家耳熟能详的高品质地标性建筑,北京CBD中海广场、万科大都会、朝阳门兆泰国际中心、金融街海峡国际大厦,这四个社区将构成氪空间在北京重要据点,以点带面,形成北京核心区域联合办公生态圈。

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