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坚持楼市调控的连续性和稳定性

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近期,受到政策严格调控的部分城市楼市再次出现过热现象,并引起一些人投机炒作。针对这种情况,住房和城乡建设部印发《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(简称《通知》),重申坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松,并对进一步做好房地产调控工作提出具体要求。

尽管经历了一年多史上最严格的房地产调控政策,但是,目前在一些城市依然出现了“抢房”现象,房价在不断上涨。出现这种现象的原因在于,首先,这些城市早前没有经历炒作而出现泡沫,也就是炒家眼里的“估值洼地”;其次,这些城市都有新概念,比如要做新一线或城市地位升级、发展新产业,获得新政策支持等,制造了未来经济大发展的想象空间;其三,关键的一点是,这些城市都在抢人才,抢人才往往配合购房资格与优惠,从而涌入大量购房者。

在这种格局下,一方面,由于行政调控政策实施造成某些城市可能住房供应有限,库存不够;另一方面,又有大量人口流入买房落户,就会在当地形成“抢房”的恐慌,再加上房产中介鼓动、地产商捂盘等等传统炒作,以及一些地区限价造成一二手房价倒挂,刺激人们蜂拥摇号,就会制造一种整体上的房价上涨预期并刺激人们积极参与购房,形成新的恶性循环。

这其实和中国此前任何一次楼市过热没有什么两样,仅仅是改变了城市,换了新故事。只不过此前是一线城市,而现在则蔓延到二三线城市。这意味着,以前中国地产存在结构性泡沫,一线城市房价过高,现在则存在泡沫化扩大的风险。

在严格调控的背景下,某些城市依然出现楼市过热现象,说明调控还待加强。并不是说这些城市没有遵守调控政策,而是绕过调控政策刺激楼市。其本质就是希望去库存,吸引城市人气以及增加地方财政税收等。地方政府在房地产业中有如此多的利益,而房地产业何去何从又关系到太多人的利益,才导致楼市易热难冷。

此次,住建部继续强调,坚持调控政策的连续性和稳定性,认真落实稳房价、控租金,降杠杆、防风险,调结构、稳预期的目标任务,支持刚性居住需求,坚决遏制投机炒房。对工作不力、市场波动大、未能实现调控目标的地方,住建部将坚决问责。

这种“政策基调”是两年多来中央政策一直坚持的,即使是再多重复讲几次,只要不动真格的,而过热城市又不是被重点关注的一线城市,那么,就可能存在躲过被问责的侥幸心理。因为有些城市过去一直没有炒作,现在好不容易涨起来刺激市场去库存,不能一棍子打死。

这种楼市过热从孤立的个别城市开始,在没有得到及时抑制后,其他一些城市也开始大面积出现,被公共舆论关注,引起中央部委的关注。事实上,这也反映出“一城一策”存在的局限性,调控本身是对一线城市进行严厉的打压,但没有防止一线城市房价上涨带来的传导效应,当一级一级地向下传导时,又没有及时中止这种传导过程。

从去年以来,防范和化解金融风险是中国经济工作的头等大事。但是,在向居民部门通过楼市转移杠杆的过程中,催生了楼市泡沫,也导致居民部门杠杆率大幅提升,居民储蓄率大幅下降。即使如此重要,也没有防止在一些城市出现楼市过热现象,说明一些地方政府部门对防范和化解金融风险有狭隘的认识。或者说,他们只不过遵从一线城市开始的转移杠杆的逻辑而已。

如果某些城市在过去两年的确减少了住宅供应,而又在刺激住房需求,这很容易使得楼市泡沫化。与一线城市相比,二三线城市较低的支付能力以及涌入人群的有限性,可能无法支撑这种过热现象持续存在,但会在短时间内极度扭曲,更容易产生风险。

因此,不能因为这些城市并非一线城市,或者说住房价格刚刚被炒作起来,就放松了对它们的严厉约束,泡沫总是先在脆弱的地方破裂。各地竞争性的抢夺人才,存在利用公共资源扭曲市场配置的可能,而演变成变相炒房,更应该加以制止,不能任其偷梁换柱,鼓励纵容。

防范与化解金融风险,中国面临的任务很重,不仅要关注存量杠杆率过高的问题,更要注意增量上的结构变化。或许一些部门认为地产业风险很小,中国政府也不会允许楼市泡沫破裂,因此,先炒起来有利于地方利益,而且楼市上涨也有利于政府与金融部门去杠杆。但是,房价过高与房地产泡沫对一个地方长远发展影响太大,这种过于短视的思维,最终会付出惨重代价。

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