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朱荣斌再分权 老中海徐爱国加盟阳光城分管土地投资

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地产江湖路远,中海人再聚首。

阳光城再吸纳一名老中海人。这次是从龙湖离职的徐爱国。

今年2月13日,阳光城内部公告了原阳光城战略投资中心职能副总裁陈林离职事项。陈林向网易房产确认,他离开阳光城后加盟卓越。其原因为选择回深圳工作。“我要回家,回深圳。这些年一直在外漂,回不来。”他说。

2个月多后,陈林的接替者到任。网易房产获悉,原龙湖投资发展部总经理徐爱国已于五一劳动节后入职阳光城,任副总裁分管土地投资。

公开资料显示,徐爱国拥有二十年房地产开发企业管理经验。他于2002年加入中海地产,前后负责过中海地产财务、投资管理等方面工作。2013年4月起任中国海外宏洋集团有限公司助理总裁。

铁打的营盘流水的兵。随着房企的人才挖掘,中海不少骨干员工流失于各大地产企业。自2010年袁春入职龙湖以来,龙湖也一度成为中海籍人才的聚集地。而徐爱国则是其中之一,他2014年入职龙湖,任副总裁。

一个有意思的现象是,曾聚集于碧桂园、龙湖及世茂等地产公司的中海籍人才,如今已有不少人再次转战其它企业。而闽企阳光城却成为目前吸纳原中海系人才颇多的企业之一。

加上徐爱国,具有中海背景的阳光城核心管理层增至4位——执行董事长兼总裁朱荣斌、执行副总裁吴建斌及阚乃桂。而分管建工板块的执行副总裁胡书仟出身中建。

于阳光城而言,土地投资负责人补位的重要性不言而喻。

首先是管理团队的逐渐完整。自去年5月朱荣斌加盟阳光城以来,阳光城董事会授予其极大权限。朱荣斌称,他要将权力下放。首度分权为,授权予集团各条业务、职能线的高管;二度分权给区域总。

网易房产了解到,双斌入主后,土地投资工作一直由朱荣斌亲自负责。随着徐爱国加入,各业务、职能条线高管则渐趋完备。吴建斌负责财务、阚乃桂主管合约管理中心,陈友锦分管营销,徐爱国牵头土地投资。这支管理团队中,目前仅缺位产业地产负责人。

其次是,出于战略需求,增加土储为重中之重。提出千亿拿地的阳光城,今年土地投资任务重大。

2017年双斌入主后,改变原有拿地模式,提出“三全”战略。

“全地域”,即围绕原有的区域辐射布局,以此为根据地,再向周边渗透,最终多点开花。“全业态”,是指住宅开发销售、产业地产及园区运营、长租公寓、酒店、商业等经营性物业运营的全盘布局; “全方式”,则为涵盖公开招拍挂、一级土地整理、城市更新、三旧改造、特色小镇、产业引导、产业地产、项目并购、集团并购等方式。

在管理机制上,将原战略投资中心改为投资管理中心。其中的变化是,投资管理中心不再是一个“运动员队伍”而是“裁判员队伍”,由“集团拿地交给区域去做”变成“内控、评审”的部门。

简而言之,从范围、方式、业态三个方面延展,机制上提效,提高拿地可能性和速度。

在上述策略下,去年阳光城掀起了投资拿地的小高潮。囊括旧改、法拍、城市更新产城融合等各类项目,共新增土地120宗;其中并购和招拍挂分别为52宗和68宗;权益货值达1407.12亿。至年底,共有在手货值达4911亿。区域新拓13个,增至30个,基本形成全国布局的局面。

据CFO陈霓透露,涵盖2016年后续的存量土地开支和2017年的新增土地开支,2017年阳光城土地开支整体为650亿左右。2017年后续所购土地,需在2018年支付的资金还有将近200亿。

吴建斌认为,2018年阳光城还会继续保持进取的拿地状态。朱荣斌透露的更为具体的指标是,今年拿地预算在1000亿左右。事实上,此前网易房产获得数据是,阳光城内部计划1200亿投资买地,其中100亿指定投向产业地产。

从战略上看,若经营上规模,财务指标要优化,土储积累同样必不可少。“一方面继续通过大量的销售回款买土地,则资产方会增加,负债方也会增加。这个动作一定会做的,因为储备土地是我们上规模的必要条件,我们会继续根据市场需要,根据业务发展需要作为一项非常重要的工作安排。”吴建斌说。

引入徐爱国目的显而易见,要在土地市场大有斩获。当然,在目前市场环境下,不管是一二线城市土地获取,还是三四线城市占位,竞争之激烈前所未有。在零和博弈下,完成高拿地指标,并非易事。

徐爱国未加入前,朱荣斌就已定下今年投资工作安排,“短平快为主,兼顾中长期,短平快占70%—80%。”那么,徐爱国加入后,阳光城在土地投资方面是否会呈现别样变化呢?

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