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警惕!北京买家联手中介,卖房不成反赔176万

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如今,随着各地购房政策分化,异地置业投资已经非常普遍。但在不熟悉的城市,政策变化、中间环节多变,甚至当地社会关系复杂等导致的信息不对称,都可能导致“风险黑洞”,如果对风险评估准备不足,投资不成反而可能被别有用心者利用。

上海的钟女士最近就遇到一件因此而招致的烦心事:2017年4月她通过中介出售一套位于北京的房产,在买家交付定金后,恰逢房价因北京调控政策变化而下跌。此时或心存悔意的买家发现了交易过程中因中介疏忽导致的漏洞,在巨额利益面前,竟与中介串通起来,导致Z女士不仅无法按照已经签订的合约价格进行交易,反被买家索要双倍返还定金并赔偿损失,共计208万余元。

在北京卖房,却深陷噩梦

自2017年3月起,北京市开展了一轮又一轮密集的房地产调控政策,包括但不限于“317新政”(“认房又认贷”二套房首付比例提至60%)、“322新政”(非京籍在京购房纳税从5年变连缴60个月)、“3.24新政”(离婚一年内贷款买房一律算二套)、“3.26新政”(“商改住”限购,在建在售“商办”不得卖个人)等。受该等政策影响,2017年4月份的北京楼市处于观望状态,成交量大幅减少,价格也明显回落。很多买方见此状况深感后悔,意欲放弃购房计划,但苦于合约已签、定金已付,正常协商很难全身而退。即使卖家愿意退回定金,有的买家面对可能高达几十、上百万元的价差,利令智昏,合约精神和道德底线说翻就翻,甚至不惜铤而走险,与中介联手,利用信息不对称和政策漏洞和当地社会关系,通过灰色手段撕毁合约。

钟女士便有此遭遇。欲出售的房屋位于北京朝阳区。经麦田经纪公司A门店居间介绍后,她与麦田经纪公司B门店客源陈姓女士,签订了麦田经纪公司提供的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》,房屋价格(含装修补偿等)共计为550万元,税费由买方承担。签约完成并核验房屋后,陈女士随即向钟女士支付了相当于88万元的定金。

因工作繁忙,钟女士随后便将房屋买卖的具体事宜指定由其朋友汪先生代为办理。麦田经纪公司于2017年5月4日组织双方到场进行网签手续,于现场告知钟女士她所提供的用于收款的银行卡无法通过核验,需要以其名义重新开办一张。钟女士随即于当日便完成新银行卡的开办,并通过汪先生告知了麦田经纪公司。

汪先生在帮助钟女士审阅之前所签署的共计30多页、多达9份的各类合同文件中,发现麦田经纪公司在合同中勾选的“满五唯一”,与实际事实存在出入,遂与钟女士核实。钟女士回忆称,当时麦田经纪公司向自己解释“唯一”的含义时,并未告知应当考虑家庭成员名下房屋数量,导致她产生误解。钟女士立即通过朋友主动通知了麦田经纪的人员,表示愿意根据政策自行承担由此产生的税费。

但钟女士的噩梦也就此开始了。她没有想到,此前一个个小小的插曲,日后都可以成为别有心者攻击的武器。

此时麦田经纪公司告知钟女士,由于政策变化,陈女士需要申请更多贷款,要求钟女士承担因多贷款所产生的税费。对此,汪先生和钟女士都表示无法认同,认为买方因自身贷款原因所产生的额外税费应自己承担。但是麦田经纪公司为了尽快促交易,直接跨过汪先生和约定的联系方式,不断催促钟女士答应钟女士的要求。钟Z女士不胜其扰,反复告知麦田经纪公司,以汪先生的意见为准。

此后,陈女士和麦田经纪公司中断了与钟女士和汪先生的联系。蒙在鼓里的钟女士以为双方协商就此告一段落,一心等待麦田中介公司再次组织双方进行网签时,没想到等来的却是2017年9月份的一纸诉状。

买方、中介联手,竟遭法院支持

买方陈女士于2017年6月20日向法院提起诉讼,将钟女士和麦田经纪公司分别作为第一被告和第二被告,要求钟女士双倍返还定金共计176万元,并赔偿各项损失约32万余元,要求麦田经纪公司退还已收取的居间服务费,其理由为陈女士想买的房子是“满五唯一”的,拥有相应选择权,因此要求解除合同,并由钟女士和麦田经纪公司承担相应责任。

稍有房地产交易经验的人看了,都不难发现这份漏洞百出。钟女士咨询了房地产行业和法律界的相关人士,均被告知这样的荒唐诉讼不会得到法院支持。比如,是否“满五唯一”并不是能否进行网签的条件,网签时官方也不会对由于非“满五唯一”多出的税费进行金额确认,钟女士也从未表示拒绝承担由于非“满五唯一”所产生的税费,等等。

钟女士在首次开庭中表示,由于非“满五唯一”所产生的额外税费,无论最终税务机关核定的金额如何,均将由钟女士根据已有的约定予以承担,买卖合同并不存在无法履行的障碍,要求自己赔偿定金毫无依据可言。

未曾料到的是,麦田经纪公司为了逃避责任,竟然在庭审中反戈一击,配合陈女士的说辞,一致称钟女士拒绝承担非“满五唯一”产生的额外税费,导致交易无法进行,陈女士也“默契”地将麦田经纪公司的诉讼主体地位由“被告”调整为“第三人”。

钟女士认为,陈女士不但起诉的事实根据站不住脚,从头至尾也没有提供直接的书面证据,证明钟女士拒绝承担非“满五唯一”税费的内容。唯一一份关于“不承担税费”的书面记录,是一条汪先生和麦田经纪公司人员的微信对话,表明了汪先生拒绝承担由于陈女孩需多贷款所导致增加的税费,与非“满五唯一”税费毫无关系,除此以外,均为陈女士和麦田经纪公司人员的口头证据,甚至连录音都没有。

像陈女士这样毁约者反而倒打一耙,把对方告上法庭的也并非没有先例,但在清晰的事实和混乱的证据面前,碰瓷者往往得不到支持。但令Z女士震惊并无比失望的是,该案一审法院北京市朝阳区人民法院民庭竟然支持了买方漏洞百出的荒唐诉求。

一方面,对于张女士是否拒绝承担非“满五唯一”税费,陈女士和麦田经纪公司本应承担举证责任,却只给出了一条内容完全不对应的微信,以及前后矛盾的证词,法院则以一句“结合证据可知”一笔带过,予以认可;而另一方面,对张女士重新办理银行卡后已告知麦田经纪公司的事实,法院认为钟女士无法提供证据证明此事对交易正常进行无实质性影响,视为钟女士根本性违约,令钟女士深感荒唐的是,原告在诉状中根本没有提及关于银行卡重新办理后告知一事。

在朝阳区法院对陈小姐的“神助攻”下,钟女士最终领到了一份败诉判决,即向陈女士双倍返还定金共176万元!

判决后续影响恶劣,异地投资须谨慎

对于该一审判决结果,钟女士表示无论如何也无法接受,认为自己作为一个善意的卖家,由于中介太不专业,导致自己对一些核心问题理解错误,发生纠纷后中介又为了中介费故意进行不对称的沟通,导致买卖双方之间本身很小的矛盾被放大,加上市场变化因素,最终造成买方和中介不但不用承担房价下跌所造成的房屋价值缩水或取消交易所造成的定金损失,甚至还可以从卖方处拿到超高金额“收益”的局面。

而作为国内案件的审理最多的基层法院之一,朝阳区法院在此情形下作出的判决,有可能会影响将来类似案件的产生持续影响。

另一方面,该判决可能会给大众传递一种错误信息,即只要买卖双方中一方和中介配合,另一方随时有可能因为各种原因,有理说不清,承担巨额损失,这不但会给本身就不够规范、信息不够透明的二手房市场增加了一层交易风险,甚至会被其他利欲熏心的别有用心者利用,与善钻空子、当地社会关系复杂的中介勾结起来,对第三方进行“碰瓷”。

再者,在全国各城市都在广泛引进人才的大趋势下,越来越多的年轻人会去另一个城市工作生活,不可避免需要买房,对当地政策不够了解,以及当地社会关系不足,一旦遭遇类似不公平事件,及有可能遭遇巨大损失,将父母家人一生积蓄毁于一旦。

目前,钟女士已就该案向中级人民法院提起上诉,期望二审法院能够认真审查,还原事实,给各方一个公正公平的裁决。

这里,也想提醒广大购房者,房屋买卖是高额交易,异地投资风险重重,需慎重考虑。如果不能全力跟进每个环节,各方在沟通中所导致的信息不对称,很可能被有心人所故意利用,如果再遭遇法院对原告被告的区别对待,或将给自己招致巨大损失。

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