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继续加仓华东 泰禾收割信达地王

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虽然只要市场还在,高价项目总会等到解套,但是时间的成本对于企业而言依然沉重。

同有地王体质的信达和泰禾,或将再次因地王而合作。


网易房产从知情人士处获悉,信达在2016年六一儿童节当天,以58.05亿拿下的上海宝山区单价地王顾村地块,将引入泰禾合作开发。目前双方还未正式签署合作协议。


若协议达成,这将成为继上海新江湾城地王、深圳坪山地王后,信达引入泰禾合作开发的第三个地王项目。


也就是说,2015年至2016年信达拿下的7宗地王——广州天河地王、合肥滨湖地王、上海新江湾城地王、深圳坪山地王、杭州南星桥单价地王、杭州滨江奥体地铁总价地王及上海顾村地王,近一半都被泰禾收割。


而同样是地王狩猎者的泰禾,本身就已地王缠身。不计入苏州、佛山、上海长兴岛等彼时拿下的高价地,泰禾还手握曾轰动一时深圳地王、杭州未来科技城板块地王及今年108亿接盘的北京丰台地王。


过去一年,受市场桎梏,一线城市地王项目甚至是高价地项目都难以入市。尽管去年泰禾业绩向好,首破千亿。但网易房产了解到,拥有众多高价地和地王项目的泰禾华南和华东区域,受预售审批限制,业绩并不理想。


在调控不放松的当下,泰禾“地王和高价地的解套”将被赋予更多意义。一方面在“高周转”战略下,重仓地王的泰禾可以有米下炊,实现提速规模发展、加快资金回笼;另一方面,分布于各个一线城市地王的动态,也是观察每个区域楼市现状最鲜活的样本。


因此,喊出冲刺2000亿后,今年泰禾进入全面去化阶段。但今时不同往日,市场桎梏很大程度上束缚业绩增长。2018年,泰禾能实现业绩翻番的目标吗?



百亿至千亿

泰禾华东如何逆袭


“团结一心,积极奋斗;以只争朝夕的精神来承担公司赋予我们的职责。”


五一劳动节过后,中海地产重庆有限公司、泰禾华东集团有限公司,分别对内发布冲刺半年度业绩加班动员书。


每至业绩冲刺节点,类似的鸡汤将以更为直接的方式呈现出来。泰禾华东在《上海区域上半年业绩冲刺动员书中》就向员工提出诸如在接下来的60天中“取消所有周末和节假日休假”、“开会须在下班后或者周末”等倡议。


喊出今年冲刺2000亿后,去化成为泰禾各下属区域的重要任务之一。网易房产了解到,泰禾下属福建、北京、华东、华南、中部五大区域均有不低的业绩指标。据知情人士透露,华北区域年度业绩为1000亿左右,华南为700亿,华东至少在800亿—1000亿。


而承载着集团今年上半年更多业绩指标的华东区域,供货及去化节奏明显加快。甚至连泰禾集团营销副总经理刘伟在接受网易房产采访时,都表示泰禾华东区域今年“可能是一匹黑马。”


年初,原泰禾集团华东区域副总经理鄂宇、原泰禾集团战略投资部副总经理兼华东区域副总经理王显巍相继离职。而鄂宇接任者,原旭辉集团上海区域事业部总经理助理兼营销部总监佟文艳可谓兼具压力和运气。


压力来自于更高销售目标。去年底泰禾集团董事长黄其森接受采访时表示,今年销售目标瞄准2000亿。这一数字,是过去一年销售额的两倍。


在集团制定了更高销售目标情况下,泰禾华东区域今年销售目标也接近翻倍,由去年“保300亿,争500亿”增至“800亿—1000亿”。


2017年,受限网签、限价、购买力冷冻等市场影响,大部分长三角区域开发商销售业绩并不理想。


正如泰禾在年报中披露的数据,2017年上海新建商品房销售面积1691.60万平方米,比上年下降37.5%。其中住宅销售面积1341.62万平方米,下降33.6%。网易房产了解到,受困其中的泰禾华东区域,去年销售业绩也未超过百亿。


幸运的是,一方面,泰禾自2012年底由江苏江阴地块切入长三角区域后,至今在华东逐步深耕,形成上海、南京、苏州、杭州、句容、太仓多点布局。截至今年,泰禾华东区域包括尾盘项目在内共有项目22个,总货值达1400亿,占黄其森所述“集团总货值6000亿”的近24%。


另一方面,企业与市场僵持状态并未持续至今年。特别是上海,2018年3月下旬以来,包括信达泰禾上海院子(新江湾城地王项目)在内的等多个豪宅项目都取得了预售证,可进行摇号开盘。


而泰禾华东区域,在上海有多个项目具备入市条件,如长兴岛大城小院、信达泰禾上海院子和奉贤海湾等项目,总货值达400亿。


与市场博弈一年后,泰禾华东区域多个项目在今年取得了突破。今年初,长兴岛大城小院实现开盘;3月底上海院子取证,并于4月实现开盘。


继续加仓华东 泰禾收割信达地王

信达泰禾上海院子(新江湾城地王项目) 图片来源于网络


佟文艳在接受网易采访时表示,今年一季度华东区域销售额达约80亿,回款率为80—90%。根据克而瑞2018年一季度房企销售百强排名,泰禾一季度权益销售额为298.1亿。也就是说,华东区域为集团贡献了将近27%销售业绩。


很显然泰禾今年对华东区域寄予了厚望。网易房产获悉,今年华东区域进行组织架构调整升级,成立了多个职能中心,而其中营销管理中心是更为重要的一个职能部门,管控人数、管理半径均有所加大。佟文艳称,“团队组织人员也会越来越好。今年(华东区域)在排名上是往第一努力的区域板块。”


“其它区域土地价格审批还没有结束,目前华东区域土地价格可控,今年出量也是应该的。”据佟文艳透露,上海、南京、苏州、杭州等,每个城市单盘供货量都在100亿以上,上海实际上有400亿货值。


她保守预估,今年华东区域业绩可能在500亿—600亿左右。但业绩和供货强相关。而大城小院的续销和上海小院的取证,仍受市场影响还无法确定,能否完成既定考核,还取决于市场情绪。


只待入市

泰禾华南的地王窘境


与泰禾上海新江湾城地王项目形成鲜明对比的是,泰禾在深圳的两宗地王项目,仍处于和政府博弈状态。


2015年,信达以30亿获取深圳坪山一宗宅地。该地块溢价率高达219.6%;扣除需配建的保障房面积后,楼面价达2.5万/平,超地块附近的新房均价。


后于2016年9月,信达引入泰禾合作开发坪山地块,并委托其提供代建及销售管理服务。坪山地块,即信达泰禾金尊府项目,2年后的首次入市成为颇让泰禾纠结的难题。


据内部消息透露,信达泰禾金尊府目前可获通过的预售价格仅为4.5万/平,这已经略高于周边在售项目价格水平了。但对于这个原本计划于今年二季度进行推售的区域地王,泰禾的心里预期价位是5万+。


低价销售,还是等待更好的市场机会?“看好坪山,机会门槛和政策不一定都有机会。2008年,万科年报中写到,永远无法预测市场的顶和底。因为交易是带情绪的。”刘伟并未正面给出回应。


同样是在2015年,泰禾分别以29.6亿和27.4亿拿下宝安尖岗山的两宗宅地,后一宗地的楼面价为7.99万/平,创下2015年全国土地单价的最高纪录。


地王入市接受检验的时刻到了。彼时的深圳地王是为目前的泰禾深圳院子。该项目计划于今年三季度入市,但价格未定。

继续加仓华东 泰禾收割信达地王

目前泰禾华南区域已经在广深区域的8个城市布局11个项目,总货值超过千亿元。但包括深圳院子、佛山院子、肇庆院子在内的多个项目,仍需攻克预售审批这一道关卡。


开发商当然也不缺规避价格管制的应对之策。譬如将项目转为现售,则可更大程度上摆脱价格管制。网易房产了解到,金茂深圳龙华地王项目——龙华金茂府,就计划将项目转为现售,暂定于2019年直接现房出售。而另一个高价地项目——绿景红树湾壹号,也计划转为现售。


这不失为是高价地项目的一个出路,但必须要提出的是,现售对开发商在资金沉淀和运营上的提出更高层次的考验。


有接近泰禾的相关人士向网易房产透露,泰禾华南区域去年仅仅有40亿销售入袋,2018年集团直接将区域目标定在了700亿。在总货值并未发生太多变化的前提下,华南区域必须在受限项目的销售上实现突破。


因此泰禾华南区域为了冲击业绩,让价开盘似乎是大概率事件。官方信息显示,泰禾华南区域,计划年内推售至少9个项目,自4月开始,每季度供货达百亿。


在2015-2016地王频出的两年,泰禾集团斩华东、战华南,一时风头无两。而当热闹看够喧嚣散去,公司头枕核心城市地王恐怕并不能好梦安眠。


虽然只有市场还在,高价项目总会等到解套,但是时间的成本对于企业而言依然沉重。2018年,泰禾的地王们能够等到那个时机吗?

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