一套民房被分割成24间出租? "美丽乡村"该如何打造?

（原标题：一套民房被分割成24间出租？看精细化治理如何营造“美丽乡村”）

光秃秃的墙面摇晃着刺眼的白炽灯，不锈钢扶手蒙上厚厚尘灰。卫生间、厨房间均被改造成居住用的房间，灶台被敲掉，床铺就架在抽水马桶上……

回忆家中曾经的“脏乱差”，家住闵行区马桥镇同心村的龚阿姨不好意思地笑了笑。为尽可能地将房间租给他人，她搭起隔层，将原有的16间房分成24间，最多时，一套房内有35人同时居住。近日，记者在随同上海市建设交通工作党委、市住房城乡建设管理委一同前往马桥镇“大调研”时，“问”到一条解决农村违规租赁问题的好“计”——精细化治理结合村民自治。

民房租赁乱象难解

上海以现代化面貌、发达的二三产业闻名，但郊区乡村面积同样辽阔，全市每天90%的绿叶菜、70%的鲜奶和20%的水产品、饮用水和市区河道，均来自郊区，城市时时受惠于乡村的滋养。“自然水系，粉墙黛瓦、小桥流水、枕水而居”正是上海乡村的美好图景。

马桥镇属于上海近郊地区，乡村面积约占1/8，共有1546户村民宅基地。相比远郊农村，更接近城区，本地人口大多进城定居，“空心化”严重导致大量外来人口流入。原本按农村户籍人口数量配置的基础设施和公共资源严重超负荷，村宅环境变得脏乱不堪，污水横流、河道黑臭的现象时有发生。马桥镇党委书记陈振华敏锐地察觉，村里的乱象主要由外来人口过多，管理无法跟上导致。建设‘美丽乡村’的关键是人口管理，而人口管理的核心是租赁管理。

他还记得第一次探访居民家中的情形。“家家户户都将房子隔断出租，最小的房间只有2平方米，租客只能弯腰爬进房间里。” 由于马桥镇濒临黄浦江水源地，不允许进行过多工业开发，当地不少农村至今还是纯农地区，居民财产性、经营性收入有限，房租成为创收的重要途径。

在2014年发布的《关于加强本市住宅小区出租房屋综合管理工作的实施意见》中，对群租有明确界定，但仅限中心城区和市郊城镇内的商品住房。“农村的宅基地住房大多没有办理过房地产登记，对其合法性很难认定，其住房建设标准与国有土地上的商品住房差异较大，难以区分原始设计中的居住空间，因此不适用于现有群租认定标准。”上海市房屋管理局市场监管处副处长刘纪来介绍。由于缺少相关法律细则，对农村违规租赁的治理迟迟难以推进。

马桥镇打算率先啃下这块“硬骨头”。起初，镇里试图通过“代理经租”来实现租赁管理，但由于利润微薄，居民参与也不积极，试点并未成功推广到全镇。

一纸公约背后

2017年10月，在马桥镇同心村内，家家户户拿起榔头、铲刀等工具，挥向家中隔板——一场轰轰烈烈的改造活动拉开帷幕。

如何从违规租赁乱象难治，变为居民自发整改？同心村村委会墙上贴的一纸规范民房租赁管理公约回答了这个问题。公约规定，违规租赁必须由当事人自行整改，逾期不整改或违反本公约者，将不能享受村级集体经济组织福利。

马桥镇网格化管理中心主任于翔介绍，这笔福利经费是当地每个村镇发给居民的村集体资金。每户是否真正落实了公约，主要是由各村的网格巡查员根据各种社会管理类型，对每家每户进行打分，主要分为“扣2分至5分”和“一票否决”四个等级，按违规程度的严重性排序。如被发现有“一票否决”的行为，当年度该户能享受的福利全部取消。

怎样才算“一票否决”？扣分表中列出14项负面清单，凡是符合其中“严禁行为”的任意一项，均被视为“一票否决”。“在马桥镇，每个居住房间的室内面积不得小于10平方米，出租的每个居住房间的居住人数不得超过2人，人均居住面积不得低于5平方米。”于翔说。“凡是违反这些要求的，都将被认定为违规租赁。”除此之外，将卫生间改造为居住房间、利用出租房进行无证经营等行为，也在负面清单之列。

“公约”好不好，最重要的是要看老百姓的满意度。将治理违规租赁与福利挂钩，当地居民同意吗？龚阿姨告诉记者，这份公约是在村民代表大会上经由所有村民表决通过的。在这些村民看来，以前虽然将房屋随意分割增加了房租收入，但是外来人口增多了，对村里原有的环境也造成破坏。村民和租客之间的租赁关系主要凭借口头合约，一旦租客“跑路”，没有任何渠道追回。经过针对违规租赁的整治，如今租客管理更有序，素质也提升了。

令村民们惊喜的是，他们的房租收入不仅没有受到影响，反而提高了。住在41号的村民谭先生介绍，原本家中的6间房被租给9户人家，每间租金约400元/月，由于价格低廉，租客以“来路不明”的居多，房屋周边小广告如牛皮藓般密密麻麻。如今敲除隔断后，谭先生干脆将房间重新粉刷装修，以800元/月的价格出租，吸引了在附近房产中介工作的业务员、在周边产业园区内从事机电维修的蓝领工人等，管理租客再也不像以前那样心烦，每月租金还多了1000余元。

精细化管理营造“美丽乡村”

“隔断”打通，村民自治的思想也有了，如何才能使违规租赁不再复发？

通过精细化管理建立后续管理长效机制，是马桥镇给出的答卷。针对农村房屋功能分区不清晰，难以认定居住空间的问题，镇里聘请专业测绘机构，在村子里挨家挨户上门测绘，记录每一套民房的室内分隔情况、出租和自用情况、房间数量、房间面积等信息，对每间符合出租标准的居住房间标注室号，摸清民房分隔和出租情况，录入马桥镇自主建设的民房租赁管理信息系统。

上海已建成初步的城市管理“神经元”系统，在市区内推广运用大数据实现精准治理，而建设“美丽乡村”同样需要智能化助力。在民房租赁管理信息系统首页，记者看到一张徐徐露出的马桥镇地图，放大能看见各区域内密布红色标点，每个标点都代表一套录入系统的民房。

记者点开村民龚阿姨的房屋，只见平铺的房型图下方，房屋共分割为几间，每间房间里住的租客信息均一目了然，包括性别、学历、职业等。系统还能对每个村的整体租赁情况进行统计，每村租客到访事由、民宅租赁合同数量、合同是否到期或即将到期、总房间数、总人口数……信息系统宛如一张数据之网，将镇里的租赁信息一网打尽，实现“互联网+租赁管理”。

如今村民家里有房出租，不能仅有“口头契约”，而是必须带上租客的身份证、照片、务工证明等材料，到附近的村网格化管理工作站登记备案，按预告申请、现场核实、核验材料、信息录入等规定流程操作后，明确租赁用途、期限、双方义务等事项后才能出租，通过网格化治理实现租赁合同管理精细化。

除此之外，镇里还通过常态化的网格监督员巡逻牢牢掌握人口动态变化，一旦发现村民随意更换租客、租赁合同过期不登记等违规行为，会自动上传至信息系统，结合公约中的扣分表自动打分，扣除相应的福利经费。

政府搭建信息平台，村民从中受益——精细化治理实现“一举两得”。通过网格监督员的深入巡查，基层呼声也得以传递。现在的马桥镇，河道整治、雨污分流也在不断推进，四月的油菜花漫天盛开，来这里观光的游客也越来越多。解决了违规租赁这一顽疾，未来精细化治理将用于建立更有效的村民自治机制，发动村民力量，联合政府管理，共同建设“美丽乡村”。