房企传统融资之门紧掩 证券化窗户大开

2017年10月，华润置地经过40多轮的鏖战，拿下东莞大朗的一宗住宅＋商服用地。半年过去，如今此宗地尚未开工。

华润置地正为此寻求资金，希望以增资方式引入1～4个投资方来完成宗地的开发。目前，华润置地正在北京产权交易所挂牌转让此项目的项目公司20%～80%股权。

同期，更多中小房企在北京产权交易所、上海联合产权交易所等转让出售项目或股权，如重庆渝能产业公司等以21.5亿的底价挂牌出售100%股权。

这是房企在资金压力下的生存侧面。4月，同策研究院监测的40家典型上市房企融资总额创下近9个月来的最高值，但多家房企资金链依然偏紧，经营活动产生的现金流量净额出现下滑。

此际，在国内融资环境得不到放松的情况下，房企海外融资发债或也将面临收紧，好在，房企仍可通过资产证券化融资。4月27日，碧桂园租赁住房类REITs产品首期发行。进入5月，恒大等公司传出发行租赁住房资产证券计划的消息。

融资放量但依然缺钱

同策研究院监测40家典型上市房企完成融资情况发现，2018年4月，融资总额折合人民币共计769.12亿元，环比3月增加22.65%。

4月，40家典型上市房企的融资总额自2017年4月以来，仅次于最高月2017年7月（816.15亿元），创下连续9个月以来的最高值。

房企融资分为股权融资和债权融资两种，为了不冒股权被稀释的风险，房企往往更青睐债权融资。4月，债权融资总额达747.57亿元，占融资总额的97.20%，环比上升20.78%。

其中，房企融资的战场主要集中在海外资本市场。同策研究院数据显示，4月，采用发行公司债方式的融资总额位居第一，融资规模达470.13亿元，占房企融资总额的61.12%。其中境内发行116亿元，占比24.67%，境外发行354.13亿元，占比75.33%。

然而日前，国家外汇管理局表示，强化对重点领域、重点行业借用外债的管理，除有特殊规定外，房地产企业不得借用外债。

同时，房企在海外发债有资金成本升高的趋势。从房企4月披露的融资消息来看，融资成本最高的一笔是融创中国发行的、2023年到期的4.5亿美元优先票据，利率为8.35%。

外界多将此解读为房企的境外融资环境可能会恶化。不过，天风证券研究所固收团队认为，随着中资房企境外发债的放量，监管机构或会稍微控制一下节奏和规模，保障债务的安全性。“从目前的融资规模和政策文件来看，监管对于房企的境外融资并未出现明显的态度恶化转向，而是在全球宏观经济环境下，就原来对于房企借外债审慎态度的强调。”

融资活动的政策环境依然只紧不松，地产开发销售依然处处受限，以致房企资金紧张已成事实。实际上，从房企披露的一季报来看，多家公司经营活动产生的现金流量净额为负数。

如今年一季度，金融街控股的经营活动产生的现金流量净额为-76.19亿元，而去年同期为9.23亿元。金融街解释，“主要原因是公司项目投资额较去年同期增加。同时，受行业调控政策影响，公司开发业务销售签约和回款较去年同期减少。”

而今年立志要冲破千亿销售的金科，一季度经营活动产生的现金流量净额为－10.06亿元，不过同比有所改善，增加83.53%；而正在与大悦城地产进行资产重组的中粮地产，一季度经营活动产生的现金流量净额为－21.44亿元。

融资不畅、销售承压，资金紧张，这也是部分房企选择以增资方式引入外部资金，或索性出售非核心资产来回笼资金的直接原因。

资产证券化融资异军突起

与传统融资模式的收紧相比，政策对资产证券化的支持使其在房企融资中得以异军突起，尤其是住房租赁方面。

通过资产证券化，房企可将这些缺乏流动性，但未来又有较好现金流的资产，打包出售在资本市场上转让，其逻辑是债权、未来收益权等任何可以在未来产生现金流量的权利都可以进行资产证券化融资。

最近的一次房企通过住房租赁发行ABS的消息来自恒大。5月2日，上交所披露的信息显示，恒大提交的“中联前海开源-恒大租赁住房一号第N期资产支持专项计划”已被受理。

而在此之前，4月27日，碧桂园租赁住房ABS产品首期发行，总规模17.17亿，优先级15.453亿，评级为AAA级，以碧桂园持有租赁物业为底层资产，发行利率5.75%。

一位银行业人士告诉第一财经，“面对使用相对高成本的资金，更多房企宁愿发行ABS来解决，毕竟不足6%的发行利率依然优于发债等融资方式，如今资产证券化绿灯大开。”

4月25日，证监会、住建部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》（下称《通知》），这是国务院提出加快发展住房租赁市场之后，首份具体操作性文件正式落地。

天风证券分析师陈天诚指出，从受益面来看，在人口净流入的大中城市、国家重点支持区域如雄安新区、粤港澳湾区等地可能得到优先支持，而在核心城市和地区拥有优质资产的大型和专业化运营的房企也将更易成为资产证券化的发起人。

2017年2月，魔方公寓信托受益权资产支持专项计划在上交所挂牌，这是国内首单公寓行业ABS。此后，链家旗下长租公寓品牌自如、新派公寓、保利地产、招商蛇口等公司先后宣布发行资产证券化产品。去年至今，住房租赁领域，资产证券化产品已发行近20笔，融资规模将近千亿元。

同策研究院总监张宏伟认为，“目前我国公寓市场尚未完整与成熟，加之未来在明确的法律法规指导下资产证券化与REITs等创新金融渠道的拓宽，长租公寓发展潜力不容小觑。”

而业界担心的是，是否会出现房企借住房租赁之名融资，却行房地产传统开发销售之实。