房地产负债率不断上行 达到13年以来的最高点

Wind数据显示，130家房地产企业一季报实现营收和净利润分别为2998.84亿元和334.57亿元，同比分别增长18.87%和39.93%。其中，87家企业实现业绩增长，龙头房企表现良好。不过，整体负债率达到79.42%，房企杠杆率已经处于历史高位。

净利润率持续改善

2017年房企年报显示，受益于2015年-2016年房地产销售的大幅增长，行业上市公司普遍实现营收与净利润的双增长。Wind数据显示，板块净利润率达到12.4%。这是行业三年以来净利润率首次回归两位数。

2018年一季报显示，行业整体销售毛利润率和净利润率持续改善，分别为30.97%和12.65%。2017年房地产企业平均销售毛利润率和净利润率分别为29.6%和12.4%。

市场人士指出，销售净利润率持续改善，主因是2015年-2016年房地产一轮牛市后，多地房价上涨明显。相对于2017年至今的房价，房企前期土地成本相对较低，尤其是2015年前所拿土地价格，相对售价来看成本优势更为明显。

阳光股份、华侨城A、苏宁环球等公司毛利润率居于前列。除去多主业经营和部分一季度存在大额非经常性损益后的公司后，深振业A净利润率位于前列。公司表示，业绩大幅增长主要系2018年1-3月公司合作开发项目结转面积大幅增加、相应确认投资收益大幅提高所致。

东方证券认为，自2016年第三季度开启楼市严调控以来，全国房价增长受到严格限制，但土地成本却始终上涨，这将明显压缩房企的盈利空间，行业整体的毛利率和净利率水平将逐渐进入下行通道。

负债率达历史高位

Wind数据显示，房地产行业的资产负债率不断上行，已经达到了2005年以来的最高点。截至一季度末，房企上市公司整体负债率小幅上升，达到79.42%，较2017年年报的79.08%继续上涨。房地产行业资产负债率位居申万28个一级行业中第三位，仅次于银行和非银金融。

一季报显示，房地产开发企业中，中交地产、绿地控股、泰禾集团、*ST松江、阳光城、信达地产等近20家公司资产负债率超过85%，有近一半的企业资产负债率超过70%。分析人士指出，2015年-2016年地产去库存进程加快，开发商补库存意愿加强，使得2017年土地投资力度明显加大。此外，2016年以来大量房企通过发行交易所公司债进行融资，导致房地产企业有息负债大幅增长。

东方证券指出，一季度上市房企销售回款总额为5222.2亿元，同比增长14.5%，增速同比下滑13个百分点，回款放缓的趋势仍然在延续。销售回款是房企资金流周转的重要渠道，回款放缓将给公司现金流带来较大压力，未来房企的土地扩张将受到限制。

面对即将到来的偿债高峰，多家房企开启多渠道“找钱”模式。截至4月20日，今年房企海外发债的规模仍然呈现放量的趋势。天风证券研报显示，按存量规模计算，截至4年20日，房地产行业在境外发债的存续规模约7934亿元，处于所有行业中的第二名，其中2018年共发行1626.66亿元。

存货同比增长近三成

一季报数据显示，130家上市房企存货达到4.79万亿元，同比增长26%，较2017年年底增长5.4%。

其中，万科、绿地控股、保利地产、华夏幸福等10家公司存货达到2.72万亿元，占比超过六成。其中，万科一季度末存货达到6300亿元，同比增长28.57%。存货同比增长居前的还有京粮控股、广宇发展、新城控股、荣安地产、陆家嘴、华侨城A等公司。

有60多家房企一季度存货周转率同比实现增长，显示这些公司运营能力明显提升。整体来看，龙头房企存货周转率表现较中小房企出色，这意味着高周转和高杠杆是大型房企实现高ROE的利器。