<%@ /0080/e/0080ep_includecss_1301.vm %>
网易首页 > 网易上海房产 > 正文

房地产税:如何征收与何时征收

0
分享至

如何征收问题

如何征收房地产税主要涉及四个方面:征收范围、税率标准、计税基准、减免征范围。关于税率标准和减免范围,预计按照“充分授权、分步推进”的原则,授权各地方政府根据各自的实际情况制定。从国际经验看,在具体税制设计时需要注意以下两个问题。

一是税率标准设置和减免范围需要兼顾税收筹集和民生保障。房地产税主要作用是调节收入分配、筹集财政收入,并有助于逐步形成房地产市场的长期调控机制。

就筹集财政收入的功能来说,1994年分税制改革后,地方政府财政支出缺口增加,在房地产市场持续高速发展的背景下,土地出让成为弥补缺口的重要的收入来源。据中国指数研究院最新公布的《2017年全国300城市土地交易报告》数据显示,2017年土地出让总金额为40632万亿元,同比增长38%。土地出让金收入占财政收入的比重约40%,其中江西、重庆、江苏和安徽的占比甚至超过60%。随着城市的建设发展,新增土地规模会逐步受到控制,拆迁成本的上升也使得地方政府从土地出让中获得的收益比重会趋于下降;在房地产增量市场发展增速放缓的同时,土地出让增速趋势亦逐渐放缓,部分地区重点依赖土地财政支撑地方财政支出的模式不可持续。

同时,在防范化解金融风险,地方债务整顿和监管力度趋严的政策背景下,如何避免地方政府在基础设施建设等方面大量投入,而导致的债务偿付危机,增加地方财政收入,是目前地方政府需要解决的现实问题。按照国际惯例,房地产税作为地方税来源,主要用于满足地方政府提供公共服务的开支,如教育、医疗和社保等,受益的主体和纳税主体高度一致,因此,征收房地产税是自然的选择。

从国际上来看,美日等国的房地产税是基层地方政府的主要税收来源,用于居民所在区域的教育及公共服务的支出,体现了房地产税的公益性。2015年,美国房地产税占地方政府税收72.1%,是第一大税收来源;而日本房地产税占市町村级税收近40%,是地方税收的第二大来源。

对我国来说,在房地产存量市场越来越大的现实条件下,通过征收房地产税,可以促使地方政府有一个稳定和持续的财政收入来源,以纠正这些年来各地政府过度依赖土地财政的情况。

另外,根据国际经验,在所有国家的房地产税制度安排里面,都有一些税收优惠。如制订一定的扣除标准,或者是对一些困难的家庭、低收入家庭、特殊困难群体给予一定的税收减免等。对于我国来说,从房屋具有的基本的安居保障功能出发,在税制设计环节,应当根据中国经济社会阶段性发展状况,允许扣除一定的减免标准(免税额),这种免征标准尽可能惠及广大的民众群体,减轻他们的额外负担。

但是,若按照现有上海、重庆试点方案中确定较高的免征额,则实际上是达不到构建房地产市场长效机制、拓展地方税源的效果的。2016年上海房地产税收入为171亿元,仅占上海税收收入总额5626.9亿元的3%,重庆房地产税收入为56.88亿元,占本级财政税收收入1438.4亿元的4%。与此同时,2016年上海土地出让收入高达1578亿元,重庆为705亿元。根据两个城市的试点统计数据,房地产税相对土地出让收入显然明显偏低。

综上,税率标准设置和减免范围需要平衡好税收筹集和民生保障两个目标,在尽量减轻居民额外负担的同时,也要逐步促使房地产税实现税收筹集的功能。

二是方案设计要避免实际操作中的套利行为。房地产税是在房屋保有环节进行征税。由于税收的刚性特征,它可以在满足人们安居合理需求的同时,通过增加房屋持有成本的方式抑制投资与投机需求,以及调节收入分配的功能。从供给端来说,可以提升房屋实际的安居使用效率,降低仅只是为了获取房屋的资本增值所可能发生的空置率,从而提升全社会的资源配置效率。但如果方案设计不周,则可能适得其反。

一个重要方面是,在具体征收方案设计时,需要尽量避免实际操作中的套利行为和扭曲现象。一种普遍的免征观点是,对持有首套住房的安居性住房免税,以体现房产税的安居保障功能;对超过一定面积的住房进行累进征收,以体现多占用资源多纳税的收入与财富分配调节功能。然而,如果采用首套免征方案,则可能导致“假离婚”行为明显上升,也可能出现部分群体通过房屋置换规避纳税义务,导致大户型受到追捧,形成价格的“剪刀差”。如果采用人均面积减免,则将掩盖实质上的不公平,因为面积上同质的住房可能存在较大的价值差异,而价值才是住户更加关心的变量。就中心城市而言,中心豪华住宅楼与郊区一般住宅单价差异相当大,同等的面积减免而不考虑市场价格可能会加剧财富分配不均的状况,这一点与房地产税的预期功能定位是相悖的。

  相关配套措施问题

尽管此前上海、重庆推出了房产税试点,但其方案并没有对现有房地产税收体系进行任何变动。与之形成对照,从整个房地产税体系看,当前的房地产税并不是在现有税收体系的基础上推出的新税种,而是对现行房地产税制以及有关的收费体系的再设计,因此房地产税的推出,伴随着现有房地产税的梳理和归并、以及合理化调整的过程。同时由于房地产税的税基确定复杂,需要建立完备的税收征管模式,这样才能够使房地产税征得到、征得公平。

一是现有房地产税的梳理和归并是推出房地产税的前提。目前我国房地产税主要在土地转让环节征收。主要税费包括契税、增值税和企业/个人所得税。在土地开发中,地方政府的主要收入来自企业缴纳的土地出让金(计入地方政府性基金收入)、土地增值税和企业所得税。存量房方面,由于目前房地产税没有全面实施,税费主要集中在交易环节。目前交易环节税费主要包括增值税及附加、契税和个人所得税。除此之外,还有附加在土地上的各种各样数不清名目的一些费用,都和房地产税有关。

2003年,国家有关部门一度提出城镇建设税费的改革方案,明确了对不动产征收物业税的改革思路,拟将现行的房地产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并,转化为房产保有阶段统一收取的物业税。但是鉴于物业税的开征所牵涉的各方利益难以平衡,因而迟迟未有开征。

新推出的房地产税需要首先对现行税费体制中的税费项目进行归并和调整,以求更合理地反映房地产市场的税收结构。

二是与房地产税征管相关的“基础设施”建设需要同步推进。房地产税推出同时需要相关的配套改革和建设。从国际经验看,目前已经开征房地产税的国家基本都有一套相对完整、专业的不动产登记,或是配备强大的评估团队。我国推出房地产税前,也需要做好相关的“基础设施”的建设。

首先,房地产税立法涉及房地产权属登记的征信体系建设问题。必须建立起全国范围内的、全覆盖的居民(个人、家庭与单位)全面、清晰、准确、可核查的房屋产权登记的基础数据库。

其次,由于历史遗留原因,现存房改房、福利房、小产权房、经济适用房、集资房、两限房等不同类型的房屋,产权性质差别太大,需要统一界定。

第三,需要完成修订《税收征管法》,为依法治税提供依据。迄今为止,中国的税收主要是针对法人进行征收,即便是个人所得税,也主要是通过单位财务部门代扣代缴,如果让税务局直接面对居民个人征收房地产税,从起步阶段看估计难度较大,如何有效地征收需要制定可行的办法。

另外,政策落地后要建立房地产税监督机构,建立纳税申辩制度,纳税人有途径提出异议和申诉。以上这些工作都需要付出不少的人力成本、时间成本,需要充分做好相关准备工作。

值得注意的是,在房地产税推出后,地方政府立法、司法与执法层面的理念、水平、能力、手段等方面的因素将是决定房地产税能否公平、公正地制定和执行,以及房地产税立法目标最终能否实现的重要因素。

  推出程序和时间问题

“立法先行”是房地产税推出的前提,另外,根据“充分授权、分步推进”的原则,在房地产税法出台后,具体实施细则的制订和实施时间的选择将交由地方政府执行。

一是按照“依法治国”、“税收法定”的指导方针推进房地产税立法。当前房地产税是根据国务院的暂行条例来进行征收的,拟推出的房地产税作为一个“新内涵”的税种,其推出需要履行立法程序,而立法需要遵循法律的稳定性、连续性与废、改、立相结合的原则,在修改、补充或制定新的房地产税法时,应保持与原有税法的承续关系,即将在原有税法的基础上,结合新的实践经验,修改、补充原有的税法和制定新的税法。

二是按照分城施策、循序渐进的原则选择推出时机。立法后的实施由地方政府结合实际情况具体实施,并且全面落地也将有一个循序渐进的过程。

房地产税推出后对经济带来的影响,是地方政府制定实施细则和选择推出时机的重要考量因素。房地产税是在房屋保有环节进行征税,由于税收的刚性特征,它首先可以通过增加房屋持有成本的方式抑制投资与投机需求,以此减少市场的总需求。一二线城市和三四线城市的房价相差很大,市场的供需矛盾也相差很大。这就要求地方政府在“充分授权”下,在房地产税法基本框架下,根据推出房地产税对当地房价带来的影响,对土地出让金收入的影响,以及银行坏账及营商环境的影响,相机推出。

反观当前的进展,目前房地产税立法正处在第一步起草阶段。环保税从向国务院提交草案至人大常委会表决通过历经两年以上时间,至正式施行超过三年。参考环保税立法程序,房地产税立法至少还有关键两步要走,即全国人大(常委)审议和表决通过阶段,另外立法完成至正式实施中间仍有一段衔接期,预计房地产税正式实施还需要一段时间。

因此,推出房地产税是加快建立现代财政制度、理顺中央和地方财政关系、优化税制结构的重要举措,在当前的环境下可以说是大势所趋,同时这一举措又和广大人民的利益切身相关。为此,既要进行宏观层面的统筹规划,促进社会公平,又要做好相关配套措施,才能切实落到实处。

近年来,在建立房地产调控长效机制的讨论中,房地产税征收一直是广受关注的话题,概括来看,争议主要集中在三个方面:一是合法性的问题,二是必要性问题,三是如何征收的问题。2018年以来,相关问题陆续定调。

房地产税作为一个新税种,如何征收,何时征收,都直接关系到广大公众的切身利益。对于政策制定者来说,一个新税种的推出或者旧税种扩大范围,理应当综合平衡财政收入和支出的关系,进行宏观层面的统筹规划,以促进社会公平。基于上述考虑,笔者将对如何征收房地产税这一问题进行探讨。

相关推荐
热点推荐
老两口买了郊区的房子,养花养老,住了4年多,却后悔不已

老两口买了郊区的房子,养花养老,住了4年多,却后悔不已

花小萌和你聊情感
2024-06-23 07:08:32
江苏第二个“南京”正在崛起?南通扬州无缘,3座城市呼声最高

江苏第二个“南京”正在崛起?南通扬州无缘,3座城市呼声最高

美人茶话会
2024-06-23 02:32:43
姆巴佩鼻梁骨折恢复速度惊人,希勒:这是怎么可能的啊?

姆巴佩鼻梁骨折恢复速度惊人,希勒:这是怎么可能的啊?

懂球帝
2024-06-22 19:20:19
不知不觉,我国已在南海吹填8个岛屿!南海造岛背后逻辑是什么?

不知不觉,我国已在南海吹填8个岛屿!南海造岛背后逻辑是什么?

史小纪
2024-06-22 13:58:47
预计13:30开始!今年广东高考成绩推送到哪个手机?不看都不行!

预计13:30开始!今年广东高考成绩推送到哪个手机?不看都不行!

白浅娱乐聊
2024-06-22 21:55:04
《庆余年》七位男主结局:言冰云取代陈萍萍,大皇子让人意外!

《庆余年》七位男主结局:言冰云取代陈萍萍,大皇子让人意外!

小兵家历史
2024-06-22 16:21:43
队记:勇士的部分考虑是让克莱试水自由市场 不温不火后低价回归

队记:勇士的部分考虑是让克莱试水自由市场 不温不火后低价回归

直播吧
2024-06-23 01:54:19
财政破产,亡国之兆

财政破产,亡国之兆

求实处
2024-05-10 23:05:43
83年严打,那批被遣送到大西北的重刑犯,他们的命运最终怎样了?

83年严打,那批被遣送到大西北的重刑犯,他们的命运最终怎样了?

大国纪录
2024-06-22 09:26:03
华为余承东邀请微博CEO试乘享界S9,后者称“豪华程度远超想象”

华为余承东邀请微博CEO试乘享界S9,后者称“豪华程度远超想象”

IT之家
2024-06-22 16:29:24
谁说中方的制裁没用?看看美国雷神的CEO有多痛苦,就可见一斑

谁说中方的制裁没用?看看美国雷神的CEO有多痛苦,就可见一斑

青年的背包
2024-06-04 20:41:39
曾经烂尾的武汉中建三局大楼,中南路不能往南湖和三环线方向延长

曾经烂尾的武汉中建三局大楼,中南路不能往南湖和三环线方向延长

吃货的分享
2024-06-23 11:06:27
实探洪水后的桂林:漓江边多家民宿被1.5米深的水淹没,有的开业才一个半月

实探洪水后的桂林:漓江边多家民宿被1.5米深的水淹没,有的开业才一个半月

极目新闻
2024-06-22 00:50:20
丁盛去总政申诉,韦国清不见他,处长答复:可提待遇,案子不能谈

丁盛去总政申诉,韦国清不见他,处长答复:可提待遇,案子不能谈

史源历史专栏
2024-06-23 10:25:02
33个跌停,退市最后一天打开,8800万抄底,到底是谁如此慷慨?

33个跌停,退市最后一天打开,8800万抄底,到底是谁如此慷慨?

云姐财说
2024-06-23 11:29:39
暴击德国BBA!中国最牛公司进账990亿元,是谁你想不到

暴击德国BBA!中国最牛公司进账990亿元,是谁你想不到

趣说世界哈
2024-06-23 13:08:37
福建上杭暴雨被埋一家六口已遇难 家属:下一步先送去殡仪馆

福建上杭暴雨被埋一家六口已遇难 家属:下一步先送去殡仪馆

红星新闻
2024-06-22 14:51:38
惨案!中国U17男篮狂输法国42分 26失误输24板+仅郇斯楠12分上双

惨案!中国U17男篮狂输法国42分 26失误输24板+仅郇斯楠12分上双

醉卧浮生
2024-06-23 10:08:55
全球首秀!华为Mate70已进入最后阶段:实力派,长这样!

全球首秀!华为Mate70已进入最后阶段:实力派,长这样!

最潮家居评
2024-06-20 16:07:54
税务总局:父母、配偶、子女等亲属间赠与房产,免20%个税!

税务总局:父母、配偶、子女等亲属间赠与房产,免20%个税!

周军律师聊案子
2024-06-10 08:49:06
2024-06-23 14:10:44

上海房产

盘活存量房产市场需“多子联动”

编辑推荐楼盘
每日成交前十
楼盘名称所在位置套数
二手房推荐

头条要闻

男子为阻醉酒同事将电瓶车放其车前 结果上演"大片"

头条要闻

男子为阻醉酒同事将电瓶车放其车前 结果上演"大片"

财经要闻

美元落幕,人民币资产崛起!

体育要闻

别人去沙特养老,坎特去沙特练级

娱乐要闻

陈晓惹争议!被曝婚变离家出走冷暴力

科技要闻

特斯拉,要跟华为开战了?

汽车要闻

第8代宝马5系风格切换 是冒险还是自信?

态度原创

房产
亲子
健康
手机
教育

房产要闻

上海新房不再集中公示!最新一批11个新盘官宣

亲子要闻

老公和媳妇吹牛,说能预判回家后2岁女儿的举动,结果被打脸了

晚餐不吃or吃七分饱,哪种更减肥?

手机要闻

新品抢先购,一加 Ace 3 Pro Pop-up 快闪活动 6 月 29 日举行

教育要闻

鸡蛋每个2元,鸭蛋每个3元,小明卖出30个蛋,共卖78元,各卖多少

无障碍浏览 进入关怀版