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世联行陈劲松:做长租行业里的独角兽

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在3日召开的世联行2017业绩发布会上,世联行大力布局的长租公寓备受关注。世联行董事长陈劲松认为,房地产行业的独角兽最有希望诞生在轻资产运营的长租公寓业务中。

(原标题:世联行陈劲松:房地产行业的独角兽最有希望诞生在长租公寓)

每经记者 董青枝 每经编辑 魏文艺

作为目前A股唯一的以房地产增量交易为主的服务商,世联行(002285,SZ)4月3日下午在深圳举办了2017年业绩发布会。

年报显示,2017年世联行营业总收入82.11亿元,同比增长30.97%,创下历史新高;归属于上市公司股东的净利润为10.04亿元,同比增长34.35%。

《每日经济新闻》记者注意到,世联行大力布局的长租公寓投入已超过10亿元,截至2017年底,红璞公寓全国签约间数突破10万间。世联行董事长陈劲松甚至认为,房地产行业的独角兽最有希望诞生在轻资产运营的长租公寓业务中。

世联行陈劲松:做长租行业里的独角兽长租公寓前景看好CFP图

关于长租公寓 将深度布局二线核心城市

世联行大力布局的长租公寓备受业内关注。在业绩会上,红璞公寓总经理甘伟透露,世联行目前在长租公寓的投入已超过10亿元,其中一部分装修,平均下来一间房投入约4万元;此外还有底租、押金与IT系统投入的叠加,以及一些重资产收购的项目等。

年报显示,截至2017年12月31日,红璞公寓全国签约间数突破10万间,在管运营房间约3.5万间,平均出租率81%,实现收入2.08亿元,同比增加387.64%。

甘伟称,从2015年世联行第一间长租公寓开业起,时间已走过三年,该交的学费也交得差不多了,因此希望未来几年长租公寓会成为世联稳定收入的保障。

在业绩会现场,甘伟还计算了长租公寓的成本。他介绍,装修摊销有财务严格规定,正常的硬装、软装是5年摊销,少部分深度改造是8年摊销测算,力求控制在5年内回收,这是目前的财务制度。目前世联行的租金,底租占出租价格约60%左右,装修摊销大概占租金的16%~18%左右,剩下就是运营的一些基本费用,基本测算指标内部收益率大概在15%。

世联行董事总经理朱敏补充道,对一套房子来说,世联行平均租期一般在12年左右,固定的摊销5年就完了,第6年再会投入30%,按照现在特别保守的租金增长速度预测,在4年半左右就可以整体实现盈利了。

甘伟表示,2018年公寓的收入增长不会低于2017年。其实从单个项目来说,只要停止投入的话,第二年就可以盈利了,4年多是从整体来说的回报周期。未来公司会通过多元化模式运营来改善盈利结构。

对于城市布局,朱敏坦言,“世联行没有太在一线城市抢占项目,在2016年市场疯狂布局的时候,没有赶这个热闹。”而世联行在这方面要做规模化,未来还是会持续增加投资。

据世联行介绍,目前红璞公寓主要做的是核心二线城市的刚需类产品,这些城市的租金价格与一线城市相比只有1/3,平均租金1000元/月左右,处于相对较低的值。未来3~5年,世联行将深度布局租金会明显上涨的二线核心城市,并看好这些城市的发展,这也是世联行目前做长租公寓非常核心的逻辑。

面对万科、龙湖等众多房企涉足长租公寓市场,世联行董事长陈劲松认为,未来主流开发商进入长租公寓领域是必须的,否则没有出路。一方面开发商拿地很多是持有,而长租公寓是租赁,资金无法回笼,开发商打的算盘是发REITs等;另一方面,开发商想做大长租公寓,那做的就不是自己的资产,这就跟世联行有关了。长租公寓的群体分为高中低端,而租赁最大的群体是中低端,世联行主要聚集在二线城市,要把运营规模做起来。

同时,陈劲松认为,房地产行业的独角兽最有希望诞生在轻资产运营的长租公寓业务中。独角兽一定是从中低端房地产市场发展出来的,只有刚需需求才能有足够大的规模,独角兽的产品才会体验更好更方便。

关于负债率 会控制在合理水平之内

值得注意的是,2017年世联行的资产负债率从45.17%上涨16.77个百分点至61.94%。

世联行财物运营部总监高云秋坦言,世联的负债率在2016年以前一直维持在40%~50%的水平,到2017年达到60%以上,主要是跟业务形态有关系。世联行的小贷业务、投资业务、公寓以及空间业务需要大量投入,这些业务造成负债率上升。但是负债率会相对控制在一个比较合理的水平之内,不会让其无限扩大。

朱敏补充道,随着世联行业务的发展,某种程度上,一定的负债率对公司持续经营是有帮助的,而且公司控制负债率是很容易的,不过世联行不会回到过去40%~50%的负债率水平了。

但这种规模的持续扩大,在陈劲松看来也是有底线的,“算过来账才做,这就是世联坚持的底线”。

陈劲松表示,25年前世联行应该加杠杆在资产增值上赚钱,既然当时没有做,现在也没必要做。世联行2018年的增速不会低于2017年,对房企来说可能是小年,但对于代理商来说中性偏好。世联行坚持靠提供服务走轻资产路线,看好核心二线城市和核心都市圈。

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