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外围低价盘没能力挽狂澜 3月成交欠佳4月仍有变数

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据网易房产住宅成交数据中心显示,上周(3.26-4.1)上海新建商品房共成交1435套,成交面积17.18万㎡,环比再涨42%。上周成交均价46635元/平,环比上涨4%。

这是继前一周之后,全市新建商品住宅成交面积再次超过10万平方米,成交套数也终于突破了千套。

外围低价盘没能力挽狂澜 3月成交欠佳4月仍有变数

从成交区域来看,金山借力新入市项目一举逆袭位列第一,但前期入市积极的区域成交依然在发力,比如嘉定和青浦上周继续保持较高水平暂居第二和第四位,闵行虽然位列第五,也与前一周持平,处于该区的相对高位上。

此外,沉寂一段时间的松江、宝山等区域也有明显增长。比如松江成交182套,环比增加62%,进入前三;宝山上周成交接近100套,环比增幅达到400%。

外围低价盘没能力挽狂澜 3月成交欠佳4月仍有变数

个案成交方面,最为突出的是金山的华纺和成未来派,在此之前,今年单盘单周成交突破200套只出现过2次,一次是2月首周崇明的泰禾·大城小院单周成交299套,一次是3月首周南桥的中粮南桥锦云单周成交275套。虽然同为低价刚需盘,但华纺和成未来派优惠购楼盘相册最新报价)仅为“1字头”项目,于近期而言十分罕见。

此外,基于前期中高端项目陆续崭露头角,上周这些产品也有所表现。比如成交排名二、三位的项目都是均价5、6万/㎡的中端产品,尤其是同济融创玫瑰公馆,连续两周成交量都超过百套,说明市场交易情绪不错。

前期入市的均价超过8万/㎡的高端项目已经进入签约期,上周成交33套,排名第十,从趋势看,以后还会稳步增加。

数据来源:上海链家市场研究部
数据来源:上海链家市场研究部

从月度整体情况来看,3全市新建商品住宅新增供应套数0.35万套新增供应面积为36.49平方米,供应套数和面积仅次于今年18个月次高点。当月新开盘项目在3的成交量达到0.14万套,约占3成交总量的1/3。由于新增供应主要集中在下旬,直接导致了3月上海楼市的翘尾行情。

除了供应量的上升,3的新增供应结构也出现了较大的变化,由于宝山、闵行的中外环区域项目入市,市区(外环内)的新增供应量接近1000自去年5以来,市区新增供应量的最高点

数据来源:上海链家市场研究部
数据来源:上海链家市场研究部

尽管今年3的市场成交量在供应带动下达到了近半年以来的相对高点,但是与往年同期相比,今年3的成交量仍处于低位水平,并且达到了2012以来同期的最低点

上海中原地产市场分析师卢文曦表示上周是3月以及一季度的结尾,冲刺动作明显,在刚需以及改善产品的共同努力下出现翘尾行情。近期中高端项目陆续亮相,从一些信号来看,均价超过10万/㎡的高价房很快开盘,市场也将开始真正的考验。一方面高端房源是市场风向标,有指引作用,另一方面,高端项目入市价格已经低于预期,和周边二手房出现价格倒挂。不过从3月最后一周成交来看,市场交易情绪不错,如果中高端房源去化不错的话,市场情绪有望进一步稳定,4月成交或有“补量”行情。

上海链家市场研究部分析称:新房市场的后续成交一方面与未来供应端是否放量有着直接联系;另一方面,也政策面息息相关上海房贷利率上浮至最低95折,这一调整虽然直接影响有限,但在房地产降杠杆的楼市调控主基调下,后续信贷存在继续收紧的可能,这也对后市的成交产生较大的影响尤其是在目前申城新房市场以刚需或刚改为主的情况下。

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