跌宕起伏的故事少了，但曹舟南的包袱卸下了。
“我现在把棉袄脱了，轻装上阵，走得非常明快非常轻松。”一语定调，绿城2017年业绩会呈现出与以往不同的状态。总裁曹舟南的这句自我描摹，也道出绿城的新变化。
过去3年，绿城将清理三四线城市库存、摆脱系统性危机控风险定为主旋律。至2017年年末，绿城财务数据已经明显体现出调结构、控负债的效果。
财务状况趋向稳健。2017年绿城合同销售额1463亿，除税前利润63.91亿；存款及现金创历史峰值至359.8亿；毛利率同比上升10.9%至32.3%，居行业较高水平；净资产负债率同比大幅下降，仅46.4%；总借贷加权平均利息成本为5.4%，与2016年的5.9%相比进一步下降。
控负债、调结构似乎给绿城赢来把握机会的资本及腾挪的空间。而调控的水位并未变浅，曹舟南在业绩会上释放的更多信息则是，绿城“要准备发力了”。
“绿城今年规模可能上升至1700-1800亿，2019年将会超过2000亿规模。”中交要规模，九龙仓求利润，发力2000亿仍然属于稳健范畴。两者平衡之下，曹舟南强调，更关注销售额与利润的匹配，并强调明年绿城的利润将得到巨大释放。
换仓完毕?
曹舟南的“商业秘密”
2017年绿城权益买地金额442亿，全年新增总建筑面积859万平方米，按年增长276%。去年土地市场的反周期投资表现，几乎成为绿城最受关注的事件之一。
过去几年绿城一直执行“换仓计划”，将投资布局重转向一二线城市；并迅速消化融绿时期累积的大量三四线库存。
让管理层津津乐道的是，过去一年“去库存成效显著”。财报显示，绿城的存量房源去化率66%约454亿，其中三四线房源去化率达67%。且2112万方的总可售面积中，一二线城市土地储备占比达70%。
对高地价嗤之以鼻，即便将土地投资重心挪回一二线城市，曹舟南依然谨慎。尽管去年杭州、浙江区域销售占比超过60%，但地价太高，赚钱风险大，绿城重仓的大本营杭州，在他心目中也只能算得上中流。
严控风险，曹舟南将城市排位称之为“商业秘密”，“让我选上流城市，第一是武汉，第二是西安，第三是成都，第四是郑州，第五是济南，后面怎么排都可以了。合肥、昆明、贵阳、南宁、南昌也不错。当然北京还有选择性机会，广州也有选择性机会。”
去年，除杭州、浙江、长三角、环渤海，绿城新进入的板块中，成都、武汉、重庆、华南新项目投资增速明显较快。从而形成目前的北京、上海、济南、西南、武汉、华南、杭州7个城市公司。
遵循反周期拿地策略，过去一年绿城在土地市场的斩获主要得益于第四季度。去年10月以来，绿城在北京、上海、杭州、宁波、成都等一二线城市土地市场持续大手笔投入。在近一个月时间内，绿城在这些一二线城市增加土地储备过百万平方，拿地金额几乎与前10月持平。
值得一提的是，绿城对一二线城市仍然寄予厚望。去年高调杀回京沪，86亿元拿下北京史上总价第二高宅地石景山五里坨地块，以及一宗上海松江宅地。“上海、北京、深圳，一个筷子插在那个地方都会发芽，卖大饼、油条、烧饼也可以发财。”他说。
而在时隔6年再度回归的上海，也重新组建上海城市公司。除住宅市场，还希望伺机介入写字楼市场。
不看销售额看利润
合伙人制度+轻重并举
“别看销售额是多少”，曹舟南对于行业第一的判断标准还包含品质和利润高低的考量。绿城今年在管理及多元化方面作出调整，更多诉求也指向利润。
对于目前行业盛行的跟投制度，曹舟南认为暗含风险，并不适合房地产企业，“亏了就接不住了”。正如曹舟南所强调的“规模和利润要匹配”，绿城的激励制度也将利润纳入考核指标，对项目公司实行净资产收益率考核。
“我考核两个规模，比如北京公司现有土地储备量已经超过1000亿，明年考核的销售规模要完成500亿。对应的利润规模，比如5%，就是25亿利润。500亿销售规模，25亿利润能完成，团队拿走5-10%，如果超过就累计分成，现金流也是。”曹舟南说。
绿城事业合伙人机制，包括期权计划、管理层持股计划、价值创造共享计划。去年年底向五位执行董事和38位高管授出1亿股股权。今年计划选拔一批管理层及基干员工认购公司一定份额的股份。
不止于开发业务，新组建的轻资产集团，譬如PC构件厂、绿城房屋科技集团等也在同步实施激励。
2017年绿城毛利率得到大幅提升，这在一定程度上也得益于“轻重并举”的模式。
网易房产了解到，绿城目前轻资产产业集团，包含代建、生活、科技、专注TOD的杨柳郡集团以及雄安集团。
为什么要加大轻资产布局？曹舟南的解释是，确定未来绿城的利润固化收益，“绿城中国的利润中，三分之一由轻资产固定收益构成，三分之二是浮动收益，靠房地产投资、拿地、开发挣钱，这是我的战略目标。”
2017年，绿城代建业务占总销售额比重达到29%。目前8550亿可售土储中，代建项目比重近乎达到50%。
继代建后的第二大轻资产公司是，近期将成立的房屋科技集团，主营4S、精装修、机电安装、PC构件等业务。据介绍，绿城房屋科技集团目前营业规模超200亿。目前已并购一家机电安装公司。PC构件厂也在组建当中。
本文来源：网易房产
作者：吴波
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