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2000亿业绩压顶 曹舟南轻装上阵

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曹舟南强调,更关注销售额与利润的匹配,并强调明年绿城的利润将得到巨大释放。

跌宕起伏的故事少了,但曹舟南的包袱卸下了。

“我现在把棉袄脱了,轻装上阵,走得非常明快非常轻松。”一语定调,绿城2017年业绩会呈现出与以往不同的状态。总裁曹舟南的这句自我描摹,也道出绿城的新变化。

过去3年,绿城将清理三四线城市库存、摆脱系统性危机控风险定为主旋律。至2017年年末,绿城财务数据已经明显体现出调结构、控负债的效果。

财务状况趋向稳健。2017年绿城合同销售额1463亿,除税前利润63.91亿;存款及现金创历史峰值至359.8亿;毛利率同比上升10.9%至32.3%,居行业较高水平;净资产负债率同比大幅下降,仅46.4%;总借贷加权平均利息成本为5.4%,与2016年的5.9%相比进一步下降。

控负债、调结构似乎给绿城赢来把握机会的资本及腾挪的空间。而调控的水位并未变浅,曹舟南在业绩会上释放的更多信息则是,绿城“要准备发力了”。

“绿城今年规模可能上升至1700-1800亿,2019年将会超过2000亿规模。”中交要规模,九龙仓求利润,发力2000亿仍然属于稳健范畴。两者平衡之下,曹舟南强调,更关注销售额与利润的匹配,并强调明年绿城的利润将得到巨大释放。

换仓完毕?

曹舟南的“商业秘密”

2017年绿城权益买地金额442亿,全年新增总建筑面积859万平方米,按年增长276%。去年土地市场的反周期投资表现,几乎成为绿城最受关注的事件之一。

过去几年绿城一直执行“换仓计划”,将投资布局重转向一二线城市;并迅速消化融绿时期累积的大量三四线库存。

让管理层津津乐道的是,过去一年“去库存成效显著”。财报显示,绿城的存量房源去化率66%约454亿,其中三四线房源去化率达67%。且2112万方的总可售面积中,一二线城市土地储备占比达70%。

对高地价嗤之以鼻,即便将土地投资重心挪回一二线城市,曹舟南依然谨慎。尽管去年杭州、浙江区域销售占比超过60%,但地价太高,赚钱风险大,绿城重仓的大本营杭州,在他心目中也只能算得上中流。

严控风险,曹舟南将城市排位称之为“商业秘密”,“让我选上流城市,第一是武汉,第二是西安,第三是成都,第四是郑州,第五是济南,后面怎么排都可以了。合肥、昆明、贵阳、南宁、南昌也不错。当然北京还有选择性机会,广州也有选择性机会。”

去年,除杭州、浙江、长三角、环渤海,绿城新进入的板块中,成都、武汉、重庆、华南新项目投资增速明显较快。从而形成目前的北京、上海、济南、西南、武汉、华南、杭州7个城市公司。

遵循反周期拿地策略,过去一年绿城在土地市场的斩获主要得益于第四季度。去年10月以来,绿城在北京、上海、杭州、宁波、成都等一二线城市土地市场持续大手笔投入。在近一个月时间内,绿城在这些一二线城市增加土地储备过百万平方,拿地金额几乎与前10月持平。

值得一提的是,绿城对一二线城市仍然寄予厚望。去年高调杀回京沪,86亿元拿下北京史上总价第二高宅地石景山五里坨地块,以及一宗上海松江宅地。“上海、北京、深圳,一个筷子插在那个地方都会发芽,卖大饼、油条、烧饼也可以发财。”他说。

而在时隔6年再度回归的上海,也重新组建上海城市公司。除住宅市场,还希望伺机介入写字楼市场。

不看销售额看利润

合伙人制度+轻重并举

“别看销售额是多少”,曹舟南对于行业第一的判断标准还包含品质和利润高低的考量。绿城今年在管理及多元化方面作出调整,更多诉求也指向利润。

对于目前行业盛行的跟投制度,曹舟南认为暗含风险,并不适合房地产企业,“亏了就接不住了”。正如曹舟南所强调的“规模和利润要匹配”,绿城的激励制度也将利润纳入考核指标,对项目公司实行净资产收益率考核。

“我考核两个规模,比如北京公司现有土地储备量已经超过1000亿,明年考核的销售规模要完成500亿。对应的利润规模,比如5%,就是25亿利润。500亿销售规模,25亿利润能完成,团队拿走5-10%,如果超过就累计分成,现金流也是。”曹舟南说。

绿城事业合伙人机制,包括期权计划、管理层持股计划、价值创造共享计划。去年年底向五位执行董事和38位高管授出1亿股股权。今年计划选拔一批管理层及基干员工认购公司一定份额的股份。

不止于开发业务,新组建的轻资产集团,譬如PC构件厂、绿城房屋科技集团等也在同步实施激励。

2017年绿城毛利率得到大幅提升,这在一定程度上也得益于“轻重并举”的模式。

网易房产了解到,绿城目前轻资产产业集团,包含代建、生活、科技、专注TOD的杨柳郡集团以及雄安集团。

为什么要加大轻资产布局?曹舟南的解释是,确定未来绿城的利润固化收益,“绿城中国的利润中,三分之一由轻资产固定收益构成,三分之二是浮动收益,靠房地产投资、拿地、开发挣钱,这是我的战略目标。”

2017年,绿城代建业务占总销售额比重达到29%。目前8550亿可售土储中,代建项目比重近乎达到50%。

继代建后的第二大轻资产公司是,近期将成立的房屋科技集团,主营4S、精装修、机电安装、PC构件等业务。据介绍,绿城房屋科技集团目前营业规模超200亿。目前已并购一家机电安装公司。PC构件厂也在组建当中。

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