没有打领带，甚至衬衫的第一颗纽扣都没有扣上，与其他公司穿着一丝不苟来参加业绩会的老板不同，欧宗洪走上台前的时候，甚至手插口袋。
背负了太多地王重量的融信，在业绩会上被问及最多的也莫过于负债、利润这些沉重的话题。
而欧宗洪的表现，跟地产圈另一位因为收并购而闻名，也总被“负债”、“利润”等问题追击的地产BOSS一样，愤愤不平又稍显委屈。他们都有一副金丝边眼镜，回答问题时将眼镜戴上，回答完摘下来。
哦，他们还有一个共同点，遇到某个重要的或者敏感的问题，会忍不住插上一嘴，进行辩解。
过去一年，融信在规模、土储以及利润等方面有着不错表现。其中合同销售额为502.35亿元，同比上升103.88%；收益由2016年的113.72亿元增至303.41亿，同比增长约166.82%。
毛利润、净利润则同比上升。毛利润为50.25亿元，同比增长118.3%；净利润为26.46亿元，同比增长55.40%。
但另一方面借款总额也达到694.54亿，净负债率由2016年的98%飙升至159%；毛利率从2016年的20.24%下滑至2017年的16.56％。
于是整场投资者问答环节，几乎成为关于融信利润和负债问题的专场。
欧宗洪的两次打断
融信毛利率为何下降？
欧宗洪有话要说。在谈到公司毛利率下降的问题时，这位闽商操着一口福建口音的普通话两次打断了CFO曾飞燕的回答。
“毛利是有下降，为16.6%。”对于低于同行整体水平的毛利率，曾飞燕解释称，2107年融信花费约29亿收购海亮35个项目，以致公司毛利率下降6-7个百分点。若排除收购带来的影响，融信原本的毛利率可达到23%的水平。“2015年时我们没有这么多的项目，大概是......”
曾飞燕的话题还未来得及展开，欧宗洪便打断了她，且表示融信2017年毛利率、净利润不高的原因主要有两方面。
一方面是收购海亮项目带来的影响，“它（海亮）原来的报表，有的(项目)亏损，指标都很难看，并表后拉低了（融信的毛利率）。比如说，福州温泉城，（收购前）亏损了好几亿，收购后对我们的利润结构指标影响很大。”
网易房产注意到，温泉城项目的情况，被欧宗洪在问答环节两次作为案例提出。但这并不意味着融信会因为前期亏损使报表承压而减少此类项目。
“算上亏损，这块地楼板价也才3000多，但我们现在可以卖到一万八，这就是潜力，是未来的盈利前景。我们在收并购的时候看中的是这个，前期亏损一点也可以接受。”
另一方面，公司规模增长速度与结转的不匹配也让毛利率不够好看。
“企业增长速度和结转没有办法同时兼顾，指标实际上是错开的。今年结转的是我们前两三年的收入。譬如我们今年计划销售目标是1200亿，按照30%比例来算，所产生营销管理费用是40亿。结转至2015年（融信2015年销售额约119亿），将40亿抵扣2015年利润，我个人认为是不科学的。”
曾飞燕继续解释道：“高费用支持很小的结转，是不匹配的。如果营销费用能够资本化，问题就解决了。还有一个就是......”
只不过话未说完又被欧老板再次打断。“我们结转正常的话，2018年营销费应该会结转40亿，40亿结转300亿，毛利一定会下降的。主要还是我们增长速度太快，我们销售额会差300—400亿左右。”
除了上述两方面原因，欧宗洪在后面的问答中，又补充了一个影响毛利的因素。
2017年，融信在郑州获取一宗4000多亩的一二级联动开发土地。该宗地块的土地成本较为低廉，楼板价仅为2000元/平左右，但前期土地熟化阶段则投入资金却不少。他指出，这部分成本结转增大，但利润暂未释放，土地面积目前甚至尚未计入公司土储，但对净负债率和毛利率却都产生了影响。
向规模妥协
控制负债率但并不控制负债
大规模扩张必然伴随较高水平的负债，这在地产行业是颠扑不破的道理。
2017年，融信总债务及净债务两者均有提升。财报显示，总债务由2015年的163.73亿增长至2017年的694.54亿；净债务则由当年125.34亿提升至489.36亿。公司目前净负债率为159%。
“159%的负债远远高于我们想要达到的目标。”按照曾飞燕所述，融信计划2018年年底将负债率降至100%以下，2019年年底大概控制在65%左右。
2018年融信还将保持高速发展，销售规模由去年502亿提升至1200亿。在高速增长的压力下，融信降低负债是几乎不可能的事情。
曾飞燕也直言，融信控制负债率并不代表要降债，“控制负债不是主要的措施。公司要发展，我们还是适度要去借债，还是需要去融资。”
根据公司的计划，提高净资产、增厚公司资本，几乎是降低负债率的唯一办法。
这位财技颇高的CFO分析称，“随着结转收入规模增加，未来公司净资产也将进一步增加。除此之外，公司会考虑进一步引进战略投资者增厚公司的核心资本，坚持轻资产战略，引进更多资源。”
2017年10月29日，融信就以配售价8.52港元配售8.52港元配售1.42亿股，获得约12亿港元输血。可以预见，未来出售股权或配股行动有可能再次出现。
网易房产注意到，在融资方面，融信可谓十八般武艺全使出来了，公司对于资金的渴求可见一斑。
除了成本较低的开发贷和上文提及的股权融资，融信也在积极运用国内资产证券化手段获取资金。
“类似于ABS，我们会在今年比较重点推。对于融信这样的公司，我们是一个高端住宅为主的开发企业，拥有较多存量资产，我们都会去做资产证券化。目前已经发行了28亿，还在深交所发行了5个亿供应链类的融资。公司今年预计工程款支付180亿，中间60%以上可以去做供应链融资。最后长租项目方面，公司有很多地已经配了要支持的物业，这部分本身有去化的需求，也有机会为公司带来融资的渠道。”
什么阶段做什么样的事情，融信现阶段将冲刺规模放在战略的最优先级，以投资拉动规模无可厚非，公司财报承压在所难免。但这并不意味着可以不防范风险。
除了去杠杆的大背景、大环境，融信这个高速运行的机器还必须始终货如轮转，以保证有足够的销售回款，从而维持现金流安全。诸如上海静安地王这样无法开盘的地王项目，每多一个，就多一份危险。
本文来源：网易房产
作者：吴波
责任编辑：
吴波_ N02436
