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港汇短期内将触及7.85 楼市维持量价齐升局面

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核心提示:3月22日早间,香港金融管理局(下称“金管局”)宣布,将贴现窗基本利率上调0.25%,由目前的1.75%上调至2%,即时生效。基本利率是贴现窗进行回购交易时,计算贴现率的基础利率。

(原标题:港汇短期内将触及7.85 楼市维持量价齐升局面)

美联储加息如期而至,香港市场随即做出反应。

3月22日早间,香港金融管理局(下称“金管局”)宣布,将贴现窗基本利率上调0.25%,由目前的1.75%上调至2%,即时生效。基本利率是贴现窗进行回购交易时,计算贴现率的基础利率。

由于美元利率逐步上升,资金追逐套息交易拖弱港汇。22日盘中,港元兑美元汇率一度跌至7.8476,不断逼近香港金管局的干预底线。

金管局总裁陈德霖3月22日向媒体表示:“目前港元兑美元距离弱方兑换保证的7.85水平还差40-50个基点左右,相信此次加息后会很快触及7.85水平。到时,金管局会入市买港元沽出美元,保证汇率不越过7.85水平,为港元正常化提供条件。这是联系汇率制度的设计及运作。”

“虽然香港银行同业拆息(HIBOR)和存贷利率没有跟足美国利率上升,但是香港利率正常化一定会发生。市场对于香港利息将长久维持低息水平的看法是不妥的,须谨慎对待。目前香港利息处于不正常水平,考虑各方面因素,目前同业利息、借贷利息均处于极低水平,相信利息正常化会利于香港经济发展。”他说道。

自2005年以来,金管局为联系汇率制度引入双向兑换保证的优化措施。根据安排,金管局在强方保证7.75港元兑1美元的汇率水平时,从持牌银行买入美元沽出港元;当触及7.85港元的弱方保证时,会沽出美元。

 一年期拆息14连升

由于资金持续流出,使得香港银行同业拆息近日持续攀升。根据香港财资市场公会资料显示,隔夜拆息最新报0.0568%,一星期及两星期拆息分别报0.2471%及0.6664%。与楼宇按揭相关的1个月拆息升至0.81286%,3个月拆息则升至1.015%。

长期拆息也上升,半年期拆息报1.4364%;1年期拆息则已连续上涨14天,最新报1.8273%。相比之下,今年1月初,12个月拆息仅为1.52929%。

上海商业银行财资业务处研究部主管林俊泓指出:“目前港汇与7.85水平相距不远,一至两周内触及该水平的机会很大。”

他表示,即使港汇跌至7.85,由于目前的香港银行体系资金充裕,除非出现资金恐慌性流出,否则港息未必会立即大幅抽升。他认为,香港银行最快要今年第三季度才会开始上调最优惠利率(Prime Rate)。虽然近日港息上扬,但美元伦敦银行同业拆息(LIBOR)亦同步走高,因此两地的息差并未明显收窄。

“在联系汇率的制度下,港元利率始终不能长期偏离美息方向,目前美元与港元3个月息率已相差1.16%,是2008年以来的最大差距。”恒生私人银行及信托服务主管陆庭龙指出。

他认为,香港在年中或以后调升最优惠利率也箭在弦上。“以最优惠利率为基础的按揭息率虽然不变,但以一个月Hibor为基础的按揭息率已反弹一倍多,背后的原因是一个月Hibor由去年的0.2%上升至0.8%,在今年初曾高至1.2%。市场利率已受到美国的牵引而上升不少。”

业内人士表示,通常香港本地银行的最优惠利率(目前大型银行为5%)与港元拆息的差距要收窄至2%,银行才会较有诱因调升最优惠利率。而目前1个月Hibor仍处于0.8%的偏低水平,两者的差距仍然保持在4%以上,银行目前并无太大压力上调利率。

相反,香港各大银行间仍在上演“按揭割喉战”。根据港媒报道,汇丰银行近日将H按(Hibor为基础的按揭)利率调低至Hibor加1.25%起,主要提供给贷款额1000万港元以上的大客户。按照目前Hibor为0.71%计算,实际息率仅为1.96%,远低于2.15%的封顶利率。花旗香港亦很快将H按息率下调至Hibor加1.2%起,贷款门槛设为800万港元。

首季楼价上升5%

自2016年12月美国启动加息周期以来,累计已加息五次。然而,香港各大银行尚未大幅上调最优惠利率(Prime Rate)。目前按揭利率仍然处于历史较低水平,导致楼市成交持续炽热,楼价升势如虹。

加息一度被认为是压倒香港楼市的“最后一根稻草”。然而,事实可能并非如人所愿。数据显示,截至今年2月,香港住宅成交宗数已经连续六个月维持在5000宗以上。同时,二手住宅成交占比已由去年的70%回升至今年至今约80%。

“二手成交占比的反弹说明楼市的发展趋向更健康,去年新盘的成交一度占30%甚至40%,而今年以来,二手成交出现明显上升的趋势。”戴德梁行大中华区副总裁陶汝鸿向21世纪经济报道记者表示。

他坦言:“美联储最新的加息释放了两个主要信息,一是0.25%的幅度在市场预期之内,二是今年还将有两次加息,这表示加息的步伐温和,短期低息环境仍维持。这意味着对香港楼市并无太大的负面影响。

同时,他指出,今年2月香港住宅成交宗数达到5482宗,环比增加4%并创下2015年同期以来的住宅成交记录。虽然有农历新年假期因素,住宅交投依然十分活跃、“本月发表的施政报告并未对房屋政策提出重大修改,市场购买力得到进一步释放”。

香港楼市依然保持着量价齐升的局面。根据戴德梁行的统计数据,截至3月中,部分蓝筹如沙田第一城及太古城的价格自今年年初已分别上涨4.8%、5.8%。相比2016年4月的低谷相比,过去不到两年的时间已分别上升了54.4%、47.1%。

陶汝鸿认为,尽管在最新公布的财政预算案中,香港特区政府表示将增加私营房屋的供应,由过去五年平均每年1.3万个单位增至2018-2022年间的平均每年2.08万个单位,“未来几年供应增加,只是从一个低水平回升至历史正常水平,并不会形成供应过多的局面。因此,我们预期今年上半年中小型住宅的价格将有10%的升幅,而豪宅的价格将上涨10-15%”。

此外,戴德梁行香港投资及顾问服务部执行董事高伟雄向本报记者表示:“目前一些内地的地产商、机构投资者仍在香港市场积极寻找一些商业地产投资标的,比如非住宅的地块、写字楼等。但目前市场上放售的物业选择不多。”

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