港汇短期内将触及7.85 楼市维持量价齐升局面

（原标题：港汇短期内将触及7.85 楼市维持量价齐升局面）

美联储加息如期而至，香港市场随即做出反应。

3月22日早间，香港金融管理局（下称“金管局”）宣布，将贴现窗基本利率上调0.25%，由目前的1.75%上调至2%，即时生效。基本利率是贴现窗进行回购交易时，计算贴现率的基础利率。

由于美元利率逐步上升，资金追逐套息交易拖弱港汇。22日盘中，港元兑美元汇率一度跌至7.8476，不断逼近香港金管局的干预底线。

金管局总裁陈德霖3月22日向媒体表示：“目前港元兑美元距离弱方兑换保证的7.85水平还差40-50个基点左右，相信此次加息后会很快触及7.85水平。到时，金管局会入市买港元沽出美元，保证汇率不越过7.85水平，为港元正常化提供条件。这是联系汇率制度的设计及运作。”

“虽然香港银行同业拆息（HIBOR）和存贷利率没有跟足美国利率上升，但是香港利率正常化一定会发生。市场对于香港利息将长久维持低息水平的看法是不妥的，须谨慎对待。目前香港利息处于不正常水平，考虑各方面因素，目前同业利息、借贷利息均处于极低水平，相信利息正常化会利于香港经济发展。”他说道。

自2005年以来，金管局为联系汇率制度引入双向兑换保证的优化措施。根据安排，金管局在强方保证7.75港元兑1美元的汇率水平时，从持牌银行买入美元沽出港元；当触及7.85港元的弱方保证时，会沽出美元。

　一年期拆息14连升

由于资金持续流出，使得香港银行同业拆息近日持续攀升。根据香港财资市场公会资料显示，隔夜拆息最新报0.0568％，一星期及两星期拆息分别报0.2471％及0.6664％。与楼宇按揭相关的1个月拆息升至0.81286%，3个月拆息则升至1.015％。

长期拆息也上升，半年期拆息报1.4364％；1年期拆息则已连续上涨14天，最新报1.8273％。相比之下，今年1月初，12个月拆息仅为1.52929%。

上海商业银行财资业务处研究部主管林俊泓指出：“目前港汇与7.85水平相距不远，一至两周内触及该水平的机会很大。”

他表示，即使港汇跌至7.85，由于目前的香港银行体系资金充裕，除非出现资金恐慌性流出，否则港息未必会立即大幅抽升。他认为，香港银行最快要今年第三季度才会开始上调最优惠利率（Prime Rate）。虽然近日港息上扬，但美元伦敦银行同业拆息（LIBOR）亦同步走高，因此两地的息差并未明显收窄。

“在联系汇率的制度下，港元利率始终不能长期偏离美息方向，目前美元与港元3个月息率已相差1.16％，是2008年以来的最大差距。”恒生私人银行及信托服务主管陆庭龙指出。

他认为，香港在年中或以后调升最优惠利率也箭在弦上。“以最优惠利率为基础的按揭息率虽然不变，但以一个月Hibor为基础的按揭息率已反弹一倍多，背后的原因是一个月Hibor由去年的0.2％上升至0.8％，在今年初曾高至1.2％。市场利率已受到美国的牵引而上升不少。”

业内人士表示，通常香港本地银行的最优惠利率（目前大型银行为5％）与港元拆息的差距要收窄至2％，银行才会较有诱因调升最优惠利率。而目前1个月Hibor仍处于0.8％的偏低水平，两者的差距仍然保持在4%以上，银行目前并无太大压力上调利率。

相反，香港各大银行间仍在上演“按揭割喉战”。根据港媒报道，汇丰银行近日将H按（Hibor为基础的按揭）利率调低至Hibor加1.25％起，主要提供给贷款额1000万港元以上的大客户。按照目前Hibor为0.71％计算，实际息率仅为1.96％，远低于2.15％的封顶利率。花旗香港亦很快将H按息率下调至Hibor加1.2％起，贷款门槛设为800万港元。

首季楼价上升5%

自2016年12月美国启动加息周期以来，累计已加息五次。然而，香港各大银行尚未大幅上调最优惠利率（Prime Rate）。目前按揭利率仍然处于历史较低水平，导致楼市成交持续炽热，楼价升势如虹。

加息一度被认为是压倒香港楼市的“最后一根稻草”。然而，事实可能并非如人所愿。数据显示，截至今年2月，香港住宅成交宗数已经连续六个月维持在5000宗以上。同时，二手住宅成交占比已由去年的70%回升至今年至今约80%。

“二手成交占比的反弹说明楼市的发展趋向更健康，去年新盘的成交一度占30%甚至40%，而今年以来，二手成交出现明显上升的趋势。”戴德梁行大中华区副总裁陶汝鸿向21世纪经济报道记者表示。

他坦言：“美联储最新的加息释放了两个主要信息，一是0.25%的幅度在市场预期之内，二是今年还将有两次加息，这表示加息的步伐温和，短期低息环境仍维持。这意味着对香港楼市并无太大的负面影响。

同时，他指出，今年2月香港住宅成交宗数达到5482宗，环比增加4%并创下2015年同期以来的住宅成交记录。虽然有农历新年假期因素，住宅交投依然十分活跃、“本月发表的施政报告并未对房屋政策提出重大修改，市场购买力得到进一步释放”。

香港楼市依然保持着量价齐升的局面。根据戴德梁行的统计数据，截至3月中，部分蓝筹如沙田第一城及太古城的价格自今年年初已分别上涨4.8%、5.8%。相比2016年4月的低谷相比，过去不到两年的时间已分别上升了54.4%、47.1%。

陶汝鸿认为，尽管在最新公布的财政预算案中，香港特区政府表示将增加私营房屋的供应，由过去五年平均每年1.3万个单位增至2018-2022年间的平均每年2.08万个单位，“未来几年供应增加，只是从一个低水平回升至历史正常水平，并不会形成供应过多的局面。因此，我们预期今年上半年中小型住宅的价格将有10%的升幅，而豪宅的价格将上涨10-15%”。

此外，戴德梁行香港投资及顾问服务部执行董事高伟雄向本报记者表示：“目前一些内地的地产商、机构投资者仍在香港市场积极寻找一些商业地产投资标的，比如非住宅的地块、写字楼等。但目前市场上放售的物业选择不多。”