孙宏斌的存量战场

融创的上海区域集团在商业地产的存量市场里已经摸索了将近两周。

3月4日，融创（上海）商业置业有限公司（以下简称“融创上海商置”）与盛煦地产在上海宣布，将共同发起国内首支存量资产并购基金，基金规模达200亿元人民币。

本次拟设立的基金是私募形式，双方将各占一半权益。网易房产获悉，首期注资最晚会在4月底敲定。

网易房产在国家企业信用信息公示系统中发现，由融创上海公司出资2亿元成立的融创上海商置，公司的成立日期却是在3月8日。

虽然上海融创相关负责人表示，希望能给他们留出更多时间去探索新业务，但这“未见其人，先闻其声”的举动，足以显示其涉足存量市场的决心。

去年1月，融创中国出资26亿元获得链家6.25%的股权。同年11月，链家地产变更工商信息，融创中国董事长孙宏斌进入链家董事会。

如果说借助链家的赛道，孙宏斌是有意识地拥抱存量房的未来，那么与盛煦地产联手打造国内首支存量资产并购基金，融创进入存量市场的逻辑与入股链家的逻辑如出一辙。

习惯了通过高周转，追求规模收益和现金流的融创，或许早已察觉到存量市场的潜在机会，打算做两手准备。

那么问题来了：为什么并购基金在上海诞生？为什么要与盛煦地产合作？

解套商办资产刻不容缓

在上海，融创介入的住宅开发领域多为滨江壹号院、桃花源等豪宅项目。然而在限购限价的背景下，豪宅横盘。一些项目因无法以期望价格拿到预售证，至今难以入市。

根据克而瑞榜单数据显示，2017年融创以91.86亿的权益金额，排在绿地、万科、金地、仁恒之后，位列上海房企第五名。

保持高周转，或许对于融创上海公司来说，已经不太容易了。有分析人士指出，此次上海融创介入存量开发领域，是在寻找新的支撑点。这也是并购基金为何最先诞生于上海的第一个原因。

第二，上海政府自去年加大力度严控商办土地后，非住宅用地的绳子越勒越紧。与此同时，为加快培育住房租赁市场，部分商办用地、工业用地也改造为租赁用地，且加速推出租赁宅地。

据公开资料显示，今年1月上海土地市场出让8幅租赁地块，2月份以15.48亿总价共成交6幅商办地块。本月又将出让5幅商办土地，并规定所有出让地块均需开发商按出让年限100%自持。

第三，今年1月30日，融创中国发布公告，宣布与大连万达集团及大连万达商业订立战略合作协议。融创计划出资人民币95亿元或者等值港币，购买大连万达商业股东持有的约3.91%股份。

一位长期观察融创的业内人士表示，近年来融创在各地的并购行动里，有不少项目包含着商办物业资产。

周转受阻、土地新规、资产囤积，融创上海公司试图通过进驻存量市场，主动把控土地机会，以应对未来土地市场出现的各种可能性。

此外，有分析人士指出，解套商办资产，换取更大利润回报，为下一步并购做足准备，或许也是孙宏斌的考量。并购基金的出世，加速了这一需求的实现。

存量资产并购基金的运作模式

盛煦地产是2015年由美国知名私募股权投资机构华平投资和王谦发起设立的，主攻存量房领域的商业性资产改造、出租和运营管理。

据知情人士爆料，2017年因与融创同时竞争上海复兴路的某处项目，盛煦和上海融创的接触逐渐频繁。

有证券分析师认为，融创选择与盛煦地产联手，一来可享受有限合伙企业在税收方面的优惠；二来因盛煦自身携带私募股权投资的基因，其找寻外部资金和控制风险的能力是开发企业尤为看重的。

盛煦地产副总裁唐嘉琛告诉网易房产，“双方共同投资核心城市的存量资产，目前正在落地的项目都处于一线城市核心地段。”

据了解，这支存量资产并购基金主要用于收购核心城市（北京、上海、广州、深圳）成熟片区物业资产以及二线城市核心地段特殊物业资产。

融创拥有项目资源，盛煦擅长募资运营，各自发挥专长。据唐嘉琛介绍，在确定并购投资项目时，“双方主要考查物业价格、位置、业态、是否有改造空间，以及未来租金预期等。”

被注入新鲜血液的商办项目经过一番改造，维持长期稳定运营，当达到一定的收入回报率，即可再找寻下一个买家。这就是唐嘉琛告诉网易房产的基金运作模式，“市场化地寻找投资机会、市场化地募集资金、市场化地运营管理，未来也考虑退出。”

在业内人士看来，让投资项目实现资产证券化也是未来提升项目资产升值收益的另一条路径。

为盛煦地产背书的华平投资，近年来相继投资了以魔方公寓为代表的长租公寓、易商红木为代表的物流地产、以及由其全力打造的产业基础设施综合服务平台提供商东久中国。

从上述投资的企业形态来看，我们或许可以期待下，未来在上海，作为房地产开发商的融创中国将在其布局的商办存量市场里，探索出哪些可能实现的新业务。