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错失黄金岁月 浙系房企转型

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过去二十年,中国房地产的快速发展让许多开发商把握了时代的风口,成为了其他行业艳羡的对象。在这部发展史里面,很多企业家在不同时间出现在历史的聚光灯下,每隔几年,总有一些人被人记住,也有一些人开始慢慢被人遗忘。

2月22日晚,新湖中宝(600208.SH)发布公告称,公司通过网络竞拍方式,竞得万得信息技术股份有限公司3866.302万股股权(占其总股本的6.0183%),竞得价为13.68亿元。此次竞拍成功后,公司合计持有万得信息7.0183%的股权。

新湖中宝表示,竞拍股份有利于公司利用万得信息的信息流和数据流优势和公司的金融资源优势,做大做强金融科技和大数据业务。

作为一家曾经以房地产为主业的浙系房企,新湖中宝正在慢慢退出房地产行业。而新湖中宝只是浙系房企的一个缩影,过去的几年,这些发家浙江的房企开始逐渐淡出地产圈,而它们的故事沉浮,成为了房地产历史上重要的一笔。

错失黄金岁月 浙系房企转型巅峰

浙系房企的代表企业无疑是绿城中国(03900.HK,下称“绿城”),自1995年在杭州创立绿城至今,外界对宋卫平褒贬不一,有的人称其忠于品质为先,有情怀,一手将绿城打造成明星企业;有的人认为他棋走险着,偏执激进,独断独行。

不可否认的是,他始终被视为地产浙商的领军式人物。

2009年,赶上地产好年代的绿城一度紧追万科,以513亿元的销售额一跃成为国内规模第二大的房企。

2009年,浙系房企占据18个销售百强席位,很多业内看法是,这是浙系房企最为巅峰的一年。

那一年,四万亿计划和国十条发布不久,房地产触底反弹。那一年,赶上了地产黄金岁月的绿城,风头正火。

浙系老大哥是绿城,这个位置它坐了至少10年。千亿的销售额,到目前为止,也只有它完成,其他浙系房企还未入围。

绿城的灵魂人物,浙系的领军式人物是宋卫平。其本人是真性情也好,偏执激进也罢,他把绿城的房子打造成众人垂涎的金矿,他输出他宋氏房子的价值观,用时间培育着一个关于产品品质不能低的市场,再用绿城的房子去喂养这个市场。对比同一时代的开发商,绿城的房子特点鲜明,追捧者纷至沓来。

可以说,浙系房企的产品成就其巅峰形象,无论是绿城还是滨江,这些企业把杭州的房地产市场做得非常挑剔。从某种程度看,一家房企如果在杭州可以做出成绩,代表了这家房企的总体实力。

第一财经记者不完全统计发现,以2007年至2017年这十年为期限,绿城、银亿、滨江、祥生地产集团、宁波奥克斯置业以及众安房产,高频现身榜单。

可以说,浙系房企出现在过去的黄金时代。

转折点

不过,在不断竞争的市场中,这群依靠产品的企业家,却开始慢慢在高速发展中放慢了步伐。

嘉凯城(000918.SZ)易主了恒大;浙江城建把在杭州的两个唯一在售项目卖给了新城地产和景瑞地产;物产中大(600704.SH)出售了旗下15家全资子公司股权予阳光城(000671.SZ);浙江农发转让润和房产100%股权;浙江国贸出售湖州仁皇房地产100%股权。

2017年3月4日,浙江广厦(600052.SH)发布公告,董事长张汉文因“个人工作调动”离职,公司董事张霞接任。这是六年半来,公司第五次更换董事长。

赶上地产黄金十年的浙江广厦,却没能被大风吹得飞上天,因为一个号称“中国第一卫星城”的超级大盘,最终拖垮了这家浙系房企。

超级大盘名为广厦天都城,位于杭州余杭,距杭州市中心15公里左右,整体占地7000亩,规划居住人口10万人,建筑风格照抄巴黎,甚至在小区里建了仿真的埃菲尔铁塔。

然而,项目开发并不顺利。从2000年到2015年,15年间,这一项目仅完成开发一半的面积,当时仅有2000居民入住,一到夜晚人烟稀少,新城彻底成了杭州市民眼中的鬼城。

广厦天都城失败的原因复杂,包括政策变化,规划迟迟未落地等。2002年,国家叫停土地权协议出让,实行招拍挂新规,天都城项目后续的土地成本大幅提高。其一期1500亩土地以协议出让性质获得,作价2亿多元,均价约15万元/亩。剩余5000多亩土地极大地考验着广厦的资金链。2010年,天都城周边地区的土地均价已达100万元/亩。

由于销售遇阻,公司深陷资金泥潭。

2008~2009年间,浙江广厦靠打折甩卖资产,艰难挨过危机。但是,在广厦控股集团董事局荣誉主席楼忠福的心中,始终藏着一个庞大的商业帝国梦。除建筑、房地产之外,浙江广厦在能源领域投入了较大精力,先后投资了景宁县白鹤水电站和英川水电站。有分析认为,广厦集团多元化发展也在一定程度上牵绊了浙江广厦前进的步伐。

杭州房地产人士告诉记者,广厦整个房地产业务的体系都已经坏死并进入了死循环,自身规划、营销、融资、管理等都出了问题,而人也走得差不多了。“当年杭州要开发两个卫星城,一个是天都城,另一个是万科的良渚文化村,现在这两个项目的发展可谓天壤之别。”在房产界人士看来,万科的良渚文化村,虽然远离市区,但在杭州人心目中却是绝佳的宜居之地,风景如画,配套齐全,房价逐年攀升。而广厦天都城多年来售价几乎没有变动,这也说明了广厦在房地产开发上面的问题始终没有解决。

除天都城外,浙江广厦在杭州主城区几乎没有开发的项目,零星开发的个别楼盘也是远离主城区,多年来广厦也没有再出手拿地。记者从浙江省国土厅网站查询发现,广厦最近一宗拿地是在2012年。

由于浙江民间资金较多,也有浙系房企因为过于激进而失败。2014年,浙江海宁一家名为海宁市立德房地产开发有限公司的企业由于未能如期偿还多笔民间借款,多名债主已将其告上法庭。而由于资金链断裂,立德房产旗下的多个项目已经烂尾。立德房产成立于1998年,是海宁本地一家规模较大的房企,十多年来开发了永福花园、金桂园、玫瑰园、丽都水岸等多个住宅项目。

转型

由于未能踏准节奏,很多浙系房企都选择了转型,包括万好万家(600576.SH)、浙江东日(600113.SH)、莱茵体育(000558.SZ)都选择了退出房地产,并积极转型其他产业。

2015年,浙江广厦宣布,3年内退出房地产,并开始剥离相关资产。根据其2017年年报,上市公司浙江广厦所剩房地产主要资产仅雍竺实业49%股权及天都实业。

浙江广厦在公告中称,长期来看,随着竞争的加剧,未来房地产行业集中度将进一步提升,中小型房企生存压力加剧;短期内,受高库存、投资性需求减少、落实不动产登记制度及房产税推出预期等因素影响,去化压力仍旧较大,行业利润率可能进一步下滑。退出是为增强公司在资本市场的竞争力,提升上市公司盈利能力。

浙江广厦在公告中称,从上市公司盈利能力和未来发展角度考虑,公司近年来一直积极探索多元化发展的战略方向。一方面,公司始终坚持稳健发展的原则,坚持做好现有项目的开发,通过销售清盘、股权转让等方式进行快速去化和剥离;另一方面,于2014年进行资产置换,置入盈利能力和发展空间较强的影视文化行业,迈出转型的第一步,并积极探索符合上市公司发展的新的产业方向。

2014年9月25日,浙江广厦与陕西博大投资管理有限公司签订《股权转让协议》,将持有的子公司陕西广福置业发展有限公司90%的股权转让给陕西博大投资管理有限公司,转让价格逾3.3亿元。转让交易完成后,陕西广福置业发展有限公司不再纳入公司合并报表范围。 2014年6月18日,浙江广厦公告称,公司拟将持有的浙江蓝天白云会展中心有限公司96.43%的股权和杭州华侨饭店有限责任公司90%的股权与卢英英、卢纲平持有的东阳福添影视有限公司100%的股权进行置换,正式涉足影视行业。

2014年广厦投资出品的《妻子的秘密》,创下湖南卫视首播同期收视第一、网络点击率第一名的火爆收视纪录。在收购福添影视后,今年又投资3部电影、9部总长达400集以上的电视剧。

产品悖论

浙系房企的保守,几乎是地产圈的一个共识,第一财经记者采访多位地产圈人士发现,对于浙系房企而言,成也产品,败也产品。

“过度关注产品打造,忽略了高周转,在规模竞争时代,企业发展速度并不快。”一位浙系房企总裁告诉记者。

从目前的观察看,浙系房企的周转速度明显低于闽系、粤系房企,而高周转是扩大规模的重要手段。

“老宋(宋卫平)对产品要求很高,我们的成本明显比同类企业高,最后利润率也不及其他房企。”一位绿城人士告诉记者。

易居中国CEO丁祖昱曾发文认为,以绿城为代表的浙江房企在资本市场相当保守。浙江房企在内地IPO上市融资无望的情况下,仅有极少数借壳上市成功的例子,且很难满足再融资的有关政策,此外对于赴港上市不够热心,更缺乏全球性融资的人才和成功案例,过度依赖银行贷款,因此浙江房企在利用资本市场杠杆方面这一轮全面落后。

同比之下,福建房企在资本市场的布局更为普遍,包括厦门建发、泰禾、阳光城、融信、正荣等在内的地产开发企业均已实现在国内A股或香港联交所挂牌上市。

此外,浙系房企在这一轮竞争中,杠杆并未用够。目前A股的浙江板块共308家上市公司,其中8家主业明确的房地产公司,分别是新湖中宝、嘉凯城、滨江房产、广宇房产、荣安地产、中国广厦、卧龙地产、宋都地产。无论是从拿地魄力还是市值表现,整体上超常规发展的势头都不够。

事实上,无论是之前过度杠杆的倒闭,还是之后对于房地产周期判断的失误,浙系房企开始逐渐失去了自己的地位。2009年的黄金期,很多浙系企业在温州炒房团的带动下进行了很多民间融资,无限放大自己的杠杆,随后的楼市调控期导致这些企业相继出现资金情况,多家小型浙系房企都出现了资金链断裂。而这样的阴影让整个浙系房企开始畏首畏尾,在新一轮的房地产发展周期,其拿地风格日渐保守。相比之下其他房企就显得更加勇猛,发展速度和浙系拉开差距,而在目前规模为王的年代,规模决定了话语权。这也是浙系房企逐渐衰落的原因。

虽然浙系房企正逐渐淡出市场,但浙江房地产市场则呈现出增长的景象。

第一财经记者查阅《浙江省国民经济和社会发展统计公报》发现,浙江省2016年及2017年的房地产开发投资分别为7469亿元、8227亿元,同比增长5.0%及10.1%;同期商品房销售为9605亿元和12340亿元,同比增速达52.5%与28.5%。

很多开发商同样取得了较好的成绩。以杭州为例,透明售房研究院数据显示,2017年杭州前十强房企的成交总额达1571亿,其中杭州万科以281亿的签约销售坐上杭州市场头把交椅。住宅市场的领跑也非万科“城市配套服务商”在杭州实践过程中仅有的姿态,它还在产城、泊寓、物流、“轨道+物业”等新业务上不断发力。在万科体系内,杭州已经是一个重要的城市,把万科很多业务进行了实践。

在这里同样做得好的还有融信中国,其在G20之前布局项目超过10个,可以说大大提高土地储备的同时,降低了自己的土地成本。

回头看,这些房企成为了房地产历史的重点部分,浓墨重彩。

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