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先做市场密度再谈规模 贝客公寓乐观预估毛利率达20%

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核心提示:在整个长租公寓进入高速成长阶段后,品牌公寓的资本化趋势也愈加明显。而业内人士称,在任何行业任何企业,评估价值的核心应该是资产回报率。

(原标题:先做市场密度再谈规模 贝客公寓乐观预估毛利率达20%)

先做市场密度再谈规模 贝客公寓乐观预估毛利率达20%

在整个长租公寓进入高速成长阶段后,品牌公寓的资本化趋势也愈加明显,魔方公寓获得c轮融资10亿美金,链家旗下长租公寓品牌自如也获得由红杉资本、腾讯、华平投资三家机构领投的共计40亿人民币的A轮融资,借助融资,各品牌公寓加快了规模扩张的步伐。

2017年11月份,三六五网(300295,SZ)宣布,以1.25亿元入股贝客公寓,获得贝客公寓20%的股权,贝客公寓以约4000间房间的运营管理规模对应估值6.25亿元。与魔方、自如等品牌公寓相比,其公寓运营数量较少,融资规模也不算大,但平均20万的单间公寓估值背后的盈利能力引人关注。

近日,贝客公寓创始人兼CEO魏子石在接受《每日经济新闻》记者采访时表示:“目前贝客的单间估值大约在人民币20万。我个人其实并不太认同按房间数量估值的方式,至少这不应该作为核心标准,任何行业任何企业,评估价值的核心应该是资产回报率。所以,未来公寓行业拼的还是团队、系统、运营等基础能力,规模应该建立在优秀的盈利水平基础之上。”

估值背后的单店盈利能力

资本规模扩张的速度不同之外,各公寓自身估值背后的溢价能力也有所不同。如何在扣除装修成本、人力成本之后获得更高的盈利是所有品牌公寓思考和面临的问题,贝客公寓将目光投向了中高端市场上。

魏子石称:“整个租赁市场中的人口大约有2.5亿~3亿,贝客公寓所定位的中高端客户群体大约在2500万~3000万左右,贝客客户群体中,我们预计房租占其工资水平的比重大约在30%~35%。”

据悉,2014年9月,贝客公寓在南京开张第一家店。作为市场化运营集中式公寓的创业企业,目前在北京、上海、南京、苏州等城市拥有4000余间房。从产品线上看,贝客公寓有金贝、银贝分档,针对北京市场专门推出绿贝,除霾、新风、净水等系统是全国长租公寓首例。

三六五网方面表示,最能集中体现品牌公寓核心能力的指标是公寓的单店盈利能力。根据公寓行业运营特点,三六五网重点选取了贝客成熟门店最近三个月平均毛利率这一指标,来衡量公寓企业的运营能力。

魏子石表示:“贝客不同产品线的基础毛利率在15%以上,2017年后获取的新项目,预算毛利率指标提升到20%以上。”

2017年10月份在三六五网发布的对外投资补充公告显示,2017年上半年,贝客公寓的营业收入为2665万元,净利润为负2237万元,公告解释,由于贝客目前正处于扩张期,前期装修投入比较大,部分项目运营时间较短,所以出现阶段性亏损,随着公司进入稳定期,公寓项目的存量增加,盈利状况预计将明显改善。

区域集中后如何扩张

对于公寓来说,线下的专业运营能力直接决定了客户的居住体验。其中,“公寓客服人员素质参差不齐”是长租公寓行业的一大痛点,从100间房扩展到10000间房的阶段,人力成本的上升与利润的增长如何达到平衡?

贝客公寓的投资方之一三六五网认为,在公寓行业初创期的最重要的是团队的原动力。

据了解,贝客公寓采取了连锁管控的公寓管理模式。“连锁的管控从某种意义上说,就是把少数有本事人的本事变成多数守本分人的本分。管理的标准化输出与团队异地复制能力,都发源于此。”齐东评价说。

借力资本之后,公寓的后续客源扩张应从哪几方面发力?自从阿里、腾讯等以流量见长的电商平台接入租房入口后,一大批公寓品牌迅速借平台扩展线下业务。贝客公寓方面表示,与自带流量的第三方平台的合作是无法抗拒的,同时,依靠公寓自己的自媒体以及依托客户黏性所形成的“老带新”比例也同样应该被放大。作为公寓运营平台来说,不能将自己的客户引流完全寄托于第三方平台。

“现在任何企业还谈不上市场份额。集中式区域的市场密度相对更重要,对于绝大部分品牌公寓来说,我不建议上来就做全国。”魏子石如是说。

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