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阳光100的转型阵痛:被换掉的CFO

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在房企规模之争中,一些“小而美”的企业正在寻找适合于自己的出路,但过程并非顺利。以商业街区运营商定位的阳光100中国控股有限公司(以下简称“阳光100”)近日再度更换首席财务官,与此同时,新近发布的业绩较上年并无明显进步,舍弃高周转与规模追求的阳光100也在经历转型期的阵痛。下一步,阳光100能否等到“特色产品”发挥盈利作用?在转型中又如何调整业态结构?市场也在等待答案。

更换CFO与业绩无起色

阳光100又换首席财务官了,1月8日当阳光100公告该消息时,市场对于该公司更换首席财务官的频次纷纷表示惊讶。阳光100公告宣布,继徐联义辞任首席财务官后,陈胜杰已于近期获委任提任该公司首席财务官,据查,徐联义担任该职务还不到一年。而在他之前的周志明是从2016年3月开始接棒的,在该岗位上也没能坚持一年。

阳光100并未解释频繁更换首席财务官的原因,而外界的猜想是,在阳光100转型寻求突破的关键时期,找到了解公司战略且合适的首席财务官人选确实很难。

管理层波动的同时,阳光100最近披露的2017年业绩也没能为公司增添风光。1月5日,阳光100公告披露了截至2017年12月31日12个月未经审核的营运数据,去年全年该公司的未经审核合同销售额(含轻资产运营项目)约106.08亿元,对应合同销售面积约为86.74万平方米,同比分别增长1.83%及减少24.04%。在更早之前的2015年,该公司的未经审核合同销售额为74.92亿元。可见,在2016年实现了同比三成以上的增长后,2017年该公司的销售额增幅不足2%,与上年基本持平。

克而瑞发布的《2017年度中国房地产企业销售TOP200》中,阳光100排名146位,比2016年的141名再度下滑。

要规模还是要特色

实际上,过去的2016年、2017年,房地产企业对于规模的热情前所未有,“只要有规模才能立足”的观念适用于多个房地产企业。不过,阳光100似乎对此并不认同。近期,阳光100集团副董事长范小冲在接受媒体采访时曾表示:“标准化规模扩张快周转这条路确实在房地产上半场进程中让部分企业踩对了点,迅速完成了规模扩张。但房地产下半场的规则就要改变,过去是一个物质生产的年代,房地产是个供不应求的市场,是一个稀缺的市场,也是一个高速增值的市场,在那个市场大规模快周转的就是赢家。但现在规模开始过剩,产能过剩,也并不是越有规模就越有话语权,并不是简单拿钱投资就能解决的事情。未来的软实力会超越硬实力,所以下半场会是一个软实力的竞争。”

范小冲所说的软实力放在阳光100身上,是指该公司所做的特色产品。2014年阳光100提出全面转型街区综合体,试图通过复制这一商业综合体模式,实现利润和规模的增长,街区综合体、国际公寓、小镇产品成为阳光100的核心产品。

不过从上述业绩来看,这些特色产品未能给阳光100带来可观的收入,商业街区运营商的角色已经确立,但是还未见成效。去年8月底,在阳光100的业绩会上,该公司主席兼总裁易小迪也表达了对于业绩增长的不满意。不过,他依然表示,要坚持特色,“产品转型带来的结果将逐渐显现,”易小迪对此很有信心。

提高住宅比例保回款

在一位接近阳光100的房地产人士看来,用规模来衡量阳光100的成就确有不妥当,因为阳光100是少有的以街区综合体为主业和转型方向的房地产企业,与住宅为主要开发目标的房企,在发展路径上确实存在差异,但是该人士也表示:“市场是残酷的,并不会留给企业太多转型的时间,当你静待转型成果的时候,别人会把你甩出好几条街,结果就是土地市场、资本市场很难再向你倾斜。”该人士指出,转型固然值得肯定,但是转型的节奏、转型过程中的调整也是需要及时把握的。

事实上,阳光100对转型压力也很坦诚。“写字楼和商业是阳光100压力比较大的部分”,易小迪也曾表示,已经意识到项目中“商业比例不能太大”。他进一步称,未来会逐渐提高住宅比例,优化回款。数据显示,2017年上半年,阳光100的可售货值将近80亿元,其中住宅产品有20亿元货值、商业是28亿元、车位为25亿元。

上述人士对此也表示,商业项目对于资金的要求比住宅高是行业共识,虽然阳光100此前提出轻资产运营,但是近来也有回购项目、重资投资的行为,因此对于回款的要求也会提升。

相应地,阳光100的负债也受到市场关注。该公司2017年半年报显示,阳光100的净负债率为264.6%,长期贷款及借款达169.3亿元,短期贷款及借款达85.28亿元。但同时,阳光100的在手现金及现金等价物为33.66亿元,不足以覆盖短期内到期债务。

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