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东方不亮西方亮 2018年房企如何布局城市对冲风险

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核心提示:房企在布局城市时,遵循着几个原则,包括重视全国化布局、顺应三四线城市去库存的机遇以及内部适度授权,充分调动一线积极性等。东方不亮西方亮,高效的布局有助于房企对冲风险。

(原标题:东方不亮西方亮 2018年房企如何布局城市对冲风险)

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雄安新区一角 图/视觉中国

1999年到2017年,中国的城镇化率从30%跃升至接近60%,城镇化建设给城市带来翻天覆地的改善,房地产行业很大程度上肩负了“国家城市化进程快速推进”的使命,也在近二十几年中承担国家支柱产业的角色。

房地产的发展和城镇化进程是相辅相成的,当房地产进入新的周期,城市化也进入新的阶段,如何判断各线城市价值,以布局助力平衡风险、跨越周期,也成为步入2018年门槛之际,房企应该重新深入考虑的问题。

志在全国:“跨周期”进阶必修课

在房地产企业的百强榜上,TOP10企业早已完成高密度的城市布点,几乎所有房企都试图通过各种路径深耕全国化布局。

例如新城控股2017年布局城市已超60个,一方面深耕上海、南京、苏州等一二线城市,另一方面加速布局大城市周边的三四线城市;旭辉则在“五年实现三千亿”的计划下,谋划2020年在实现区域间均衡的前提下,城市布局从当前30多个扩至70个。

为什么房企如此重视全国化布局?

融信中国也是近年来积极扩张版图的代表房企之一,该公司相关负责人告诉《每日经济新闻》记者,按照各国城市化的历史经验,当城市化率达到70%~75%左右时,城市化的进程将放缓。而按照我国城市发展速度,这个时间节点起码还有10年。所以接下来的10年,房地产行业的机会还是广阔的。无论是一线城市还是二线城市,乃至三四线城市,房地产行业都有发展机遇。

“越是全国化布局的房企,相比区域型企业,平滑风险的能力也越强。同时,企业要做大规模,要从百亿级走向千亿级进阶,也需要全国化布局。”上述融信中国相关人士表示。

新城控股和旭辉全国化布局产生的业绩效果已经呈现,据克而瑞数据,两家企业分别在2017年实现了1260亿和1040亿元的销售业绩,这是企业跨越周期的保障。

不过,安居客房产研究院首席分析师张波强调,全国化布局并不代表是全线布局,不同规模、不同类型、不同发展阶段的房企,都需要开展有点有面、侧重不同的全国化布局。“否则,短期开展全线布局,各级城市会带来人才储备、报批程序、流程管控等一系列问题,不但不能抵抗外部风险,还有可能增加企业自身发展的风险。”

革新思维:分城而论注重均衡

在房企全国化布局中,分城而论十分重要。当前中国的城市版图上,一线城市的消费升级转型需求体量惊人。以上海为例,2017年12月25日公布的《国务院关于上海市城市总体规划的批复》中,明确提出“努力把上海建设成为创新之城、人文之城、生态之城,卓越的全球城市和社会主义现代化国际大都市。”这个宏伟目标中,旧城改造、城市更新、工业用地转型、土地集约利用等等,无疑有不少房地产行业的创新发展新机遇。

“我国城镇化水平已经大为改观,一线城市的城市化率达到甚至超过发达国家水平,但仍存在着明显的不均衡性,很多三四线城市发展相对滞后。”上述融信中国相关人士指出。

在当前一线城市“严管控”的行情下,房企的资金沉淀风险会相对提升,此时顺应三四线城市去库存的机遇,就能获得轮动发展的市场机会。

“尤其是二线城市,从未来3~5年的发展来看这是房企的必争之地,由于二线城市还处于增量市场,凭借相对充足的供应、相对便宜的地价以及大量人口导入的优势,房企布局的动力较强。”融信中国相关人士表示。该人士认为,在布局方面,企业需要均衡化布局,依靠全国化来获得风险的平衡和对冲。比如在多数房企离开三四线时选择逆势回归;当房企又将目光聚焦三四线时,转而选择区域深耕;当房企惧怕一二线城市时,曲线回营,“东方不亮西方亮”,才不会错失市场红利。

认清企业:布局前提是“适用”

房企在布局时,除了不同城市采取不一样的投资策略,还有一项重要的前提是“适用性”。

张波认为,不同规模房企可以有不同的布局方式,达到年销售金额千亿规模以上房企可以多个城市群圈层发展、多元化开发为发展路径,结合特色小镇、租赁发展等政策性机遇,实现全国化的优势布局;而千亿规模以下中型房企仍需在规模化上找到最佳路径,无论是布局二线城市还是大力扩张三、四线,皆需有明确的快速增长目标;对于预计3~5年无法突破千亿的中小房企,则需及早定位区域性重点城市而非一味追求全国性布局。随着人们对理想居住的要求逐步提升,区域性市场的产品精耕细作将大有可为。

对于每个房企来说,全国化布局既是一个重大挑战,也是综合实力的较量,企业战略导向、城市进入选择、管理架构、人才团队等各项因素环环相扣,任何方面都不能出现明显的短板。

新城控股高级副总裁欧阳捷直言,随着房企进入越来越多的城市,对于当地城市的理解和政策的把握越发重要。看错了时机、踩错了节奏、进错了城市,就可能拖累企业发展的脚步。

同时,随着业务规模的扩大和管理半径的增加,必须适度授权,充分调动一线积极性。融信中国相关人士告诉记者,2017年融信以城市群作为划分(7大核心城市圈:海峡西岸、长三角、珠三角、京津冀、中部、成渝、西部城市),将区域公司升级为事业部,给事业部赋能,在设定指标的前提下充分授权,让事业部成为独立的经营主体,发挥各事业部主观能动性。

判断市场:各线城市诉求有共性

在客观透析企业自身实力和诉求之后,则需要对城市精准判断。

在欧阳捷看来,企业在布局城市时,主要考虑以下几个方面:城市未来发展空间,与超大特大城市之间关系,高速交通便捷程度,基础设施发展条件,人口流入流出状况,当地居民住房条件与收入水平,市场竞争充分程度。“新城控股是以住宅和商业双轮驱动在发展,住宅地产主要是深耕一二线城市及都市圈中小城市,商业地产则是寻找商业市场的空白点,包括一些有实力、有活力的三线城市。”

据介绍,目前新城控股已进入全国60多个大中城市,累计开发项目超200个,发展明显步入快车道。

融信中国相关人士也告诉记者,在房企城市布局中,对于核心城市,由于面对的客户群和城市发展能级的要求,房企打造高品质类产品,在一定程度上是文化精神堡垒或代表作品的意义;在次级城市,房企更多的是城市进程推进者和参与者;在三四五线城市,房企甚至是城市创新的引领者之一,将核心城市先进的开发理念和产品快速移植到这里,推动区域发展。对参与不同城市开发的房企而言,可结合企业发展战略,根据不同城市属性,打造不同的产品。

另外在判断城市基本面的同时,张波提醒,目前中国的一线城市已从增量市场转向存量市场,在新增建设用地供应总体从紧、土地获取的资金成本居高不下的背景下,房地产企业应紧抓一线城市旧改带来的二次发展机遇,并以获取租赁土地、发展长租公寓等方式重点布局租赁市场。

不同城市的发展阶段虽然给企业发展的空间不同,但市场也存在共性。多位业内人士和企业高管也强调,在当前的行业趋势下,无论哪座城市,对品质的需求都在提升,这是房企应该重视的战场。欧阳捷告诉记者,不论是住宅还是商业,都已经或将从短缺时代转向充沛时代,未来将是产品力取胜的新时代,匠心营造才是尊重城市、赢得市场、收获客户的最强策略。

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