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上海宝山顾村"地王": 拿地一年半开盘时间仍未定

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“明年应该会开盘,但是上半年还是下半年,现在还不好说。”拿地近1年半,曾问鼎了上海外环宅地成交楼板价之最的宝山顾村“地王”央玺项目仍未完全入市。随着政策调控的深入,房企们曾疯狂揽下的“地王”正在遭遇市场低潮。业内人士分析,明年房企面临的金融环境可能会缩紧,负债较高、融资成本较高的房企将会面临较大的风险,高价地项目或更考验操盘能力。

将2016年称为中国房地产市场的丰收年并不为过。这一年,全国商品房销售额同比增长35%至11.8万亿元,创下历史新高。火热的销售市场,足以让房企乐观。

于是,房企在土地市场“疯狂抢地”,也催生一波“地王潮”。以上海为例,去年8月17日,宝山区顾村镇外环线内一宗总建筑面积约12.6万平方米的宅地,被建发、首开、中粮联合体以总价67.9亿元、溢价率115%竞得,而53727元/平方米的楼板价,不仅夺得宝山顾村“地王”,也问鼎了上海外环宅地成交楼板价之最。

然而,在今年下半年,随着限购、限贷、限价等调控措施的持续发力,上海楼市渐趋平稳,上述成交近1年半的“地王”进展如何?严厉调控又是否会影响到项目入市时机?近日,《每日经济新闻》记者实地走访后发现,该地块虽已于今年3月份左右开工建设,但“何时开盘、售价多少”仍不得而知。

上海宝山顾村地王: 拿地一年半开盘时间仍未定图为:上海宝山顾村地王现场图 程成摄

开工大半年 何时开盘仍未定

12月27日,《每日经济新闻》记者来到上述“地王”现场。从地铁1号线共富新村站出来,沿泰和西路向西南骑行约15分钟,即达到上述地块。

在去年8月17日的土拍中,建发、首开、中粮联合体以67.9亿元的报价击败万科、融创、葛洲坝等13家房企,成功竞得宝山区顾村镇N12-1101单元06-01地块,地块面积7万平方米,计容建筑面积12.6万平方米,楼面价达到53727元/平方米。这一楼面价,也超过了信达于当年6月份在顾村镇以总价58亿元、溢价率307%,楼面价36383元/平方米创下的“顾村地王”。天眼查信息显示,上述地块的项目公司为上海众承房地产开发有限公司,建发、首开、中梁权益占比分别为37.5%、37.5%、25%,项目由建发操盘。

记者在项目现场看到,上述项目案名为“央玺”,目前,地块已被围挡包围,围挡内10余座塔吊正在施工。

在项目展示中心,记者以购房者身份从一置业顾问处了解到,该项目大约在今年3月左右进场施工。“目前我们只是开放了展示中心,具体什么时候开盘、均价多少、户型怎么样,现在我们还无法确定。”该名置业顾问说,“明年应该会开盘,但是上半年还是下半年,现在还不好说。”

记者注意到,尽管该楼盘还未确定开盘时间和售价,但仍有不少购房者前来看房。“我们是来看二套房的,距离南北高架、外环都比较近,但没有价格、户型信息,周边的配套也弱了些,我们也就只能了解个基本情况。”购房者葛先生告诉记者。

据记者实地观察,上述项目北侧距外环约1公里,西侧为融创玉兰公馆,东侧紧邻富长路,南侧有一混凝土搅拌站,周边集卡车、渣土车较多,环境也较为嘈杂。最近的商业配套距离小区近800米,以沿街商铺为主,档次较低。

上海宝山顾村地王: 拿地一年半开盘时间仍未定图为:央玺项目售楼部外部景象 程成摄

较高楼面价 考验操盘能力

《每日经济新闻》记者注意到,尽管上述地块的竞得楼面价为53727元/平方米,但根据出让合同,竞得方须配建不低于总建筑面积5%(约0.63万平方米)的保障房,并无偿交给宝山区政府,此外,竞得方还须自持不低于总建筑面积15%(约1.8万平方米)的商品住宅作为租赁住房。这也意味着,扣除保障房和自持物业的面积后,可售部分的楼面价超过6.6万元/平方米。

值得注意的是,目前,央玺周边除南侧的中环国际公寓有住宅在售外,并无其他新房可售。记者从中环国际公寓置业顾问处获悉,目前该楼盘在售均价在5.6万元/平方米~6万元/平方米,均为毛坯交付。“北边的央玺楼面价都超6万了,我们5万多的均价性价比已经很高了。”该楼盘一名置业顾问告诉《每日经济新闻》记者。

此外,央玺西侧于去年交房的融创玉兰公馆目前只有车位在售,第三方平台数据显示,二手房售价在6万元/平方米~6.6万元/平方米;东侧房龄超过10年的富隆苑和鑫鑫花园等小区,在售二手房均价在4.1万元/平方米~4.4万元/平方米。

可售部分超过6.6万元/平方米的楼面价,已经超过周边所有在售楼盘以及二手房均价,在当前严格调控的大背景下,操盘难度可想而知。而“面粉”贵过“面包”,恐怕是大部分“地王”不得不面对的市场现实。

“预计明年调控政策不会放松,市场很难显著回暖,房企近两年拿的地王项目,可能会变成烫手山芋。”易居研究院研究员赖勤向《每日经济新闻》记者表示。赖勤认为,明年房企面临的金融环境可能会缩紧,负债较高、融资成本较高的房企将会面临较大的考验,与利润相比,“地王”项目的开发商更要重视现金流。

“我们的产品是中式风格,有高层公寓、叠加和联排,户型图现在还没出来,不过公寓面积最大在110平方米左右。”上述“央玺”置业顾问说,“售价虽然没有定,但我们的楼面价超过5万元,刚需估计不太容易接受,我们主要针对的是改善型客户,特别是别墅类产品,以后在外环内是非常稀缺的。”

而在赖勤看来,宝山区的顾村板块虽然发展潜力可期,但“央玺”过高的楼面价将会是其去化的最大障碍。“未来开盘想达到较好的去化水平,开发商必须要在产品和营销方面做足功夫。”赖勤表示。

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