地产商的下一站:为城市提供服务 或做"中国黑石"

龙头房企有望在今年创下业绩新高，但身处不断变化的时代，没有人能够预知这个行业的天花板会在哪里，嗅觉敏锐的商人们已经开始布局下一站。

定位于“为城市提供服务”是不少开发商的选择，他们开始将目光放在长租公寓、文化旅游和医疗教育等多个领域。或许在不久的将来，当外界提起万科、恒大或者融创这样行业巨头时，“房地产开发商”都不再是最适合它们的称号。

多元化布局图谱

“卖几套房子不重要，当老百姓的方方面面都和万科密不可分的时候，这才叫做好了。”这是万科集团董事会主席、首席执行官郁亮对万科未来的期望。

郁亮甚至用“城市浓度”的指标来衡量万科旗下各公司的工作，这个指标指的是“一座城市有多少老百姓和万科有交集”。在郁亮看来，厦门万科算是一个“标杆”，厦门万科目前大约与这座城市15%~20%的人群有交集。

万科的多元化触角已经延伸到多个领域，包括商业地产、物流地产、医养教育和冰雪产业等板块。“我们觉得为城市发展做出贡献，提供配套的这样一个角色，更符合这个行业未来。”郁亮说。

另一家龙头房企恒大在多元化布局方面也颇有建树。恒大目前在健康、文娱和体育等方面均有着较为清晰的规划，且已经发布了如童世界、养生谷等标志性产品。

对于热衷于收并购的融创而言，它的多元化布局则更多来自于“盟友”的加入。注资乐视和揽入多座万达城，是今年孙宏斌发起的两起令人瞩目的并购。

抢滩金融领域

当行业进入下半场后，通过资本化的手段来盘活存量同时作出增量在国外是较为惯常的做法。这方面国内试水较早的房企是保利地产。保利地产董事长宋广菊也曾在股东大会上指出，保利地产战略中曾经考虑“做中国的黑石”。

在这种战略的引领下，保利地产先和中信证券共同发起成立信保基金；而后又与保利投资、中金公司共同出资设立了私募股权投资基金保利资本。

公开资料显示，截至2017年9月，信保基金旗下管理基金规模超过600亿元；而保利资本投资的项目中，则还包括滴滴出行、麦家公寓等新兴产业。

中国金茂也正在试图复制保利的“基金投资之路”。金茂金融底色不断变浓的背后站着的是被称为“红色摩根”的宁高宁，自2016年初到任金茂后，金茂在投资、金融领域举措不断。国内的首单商业物业抵押贷款证券化（CMBS）产品即是由高和资本与中国金茂联手发行，规模达40亿元。

即使是多次对外表示对金融“意兴阑珊”的郁亮，也正通过基金的方式来使万科撬动巨量的市场。万科最近的一笔基金投入是出资50亿元参与一支基金，后者将投资于金融机构及其它机构的存量资产盘活类标的，以及企业转型升级过程中的资产整合、股权重组、企业并购类标的。

今年以来，万科还曾联手招银设立了两支商业地产投资基金；此外，万科还参与了物流地产投资基金和一支投向媒体、娱乐、新闻等领域的产业基金。

“这是开启战略转型的必然动作。”明源地产研究院副院长刘策表示，当房企进入存量市场后，投资能力、金融能力和运营能力是三大核心竞争力。对于房企而言，只有三者协调发展，才能够形成完整的产业生态链。