完善房地产长效机制 分清央地事权实行差别化调控

12月18日-20日召开的中央经济工作会议定调了来年房地产市场发展方向。

会议提出，加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。

分析人士指出，经过多年的发展，房地产市场的主要矛盾已经从解决住房资源短缺问题转变为了提升住房市场质量问题，但相应的住房制度建设并未匹配。在新一轮住房制度改革中，如何完善促进已有雏形的房地产长效机制，建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，将成为工作重点。

长效机制：从理论到实践

对比2018年和2017年的经济工作会议公报，对长效机制表述发生根本性变化：从“研究建立”转变为“完善促进”。

这被认为代表着房地产市场平稳健康发展的长效机制，开始从“理论”走向“实践”。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，今年以来中央多次强调要建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，在具体执行当中需要通过“不动产统一登记、户籍制度改革、土地制度改革、财税制度改革、住房金融改革以及新型城镇化”这六项工作完成推动房地产长效调控机制五个载体的建设。

而这五个主要载体，张宏伟概括，分别是完善住房法律体系，建立健全长期稳定的住房信贷金融政策，推动居住导向、人地挂钩和大都市圈战略，逐步建立城乡统一的集体建设用地市场、逐步推动土地财政向房产税的转型。

其中，建立租购并举的住房制度被认为是房地产市场供给侧结构性改革的最重要组成部分之一。会议提出，要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。

上海易居研究院副院长杨红旭认为，会议强调支持机构化租赁企业发展，而土地市场上，部分新出让租赁土地也是国企为主进行开发经营，这主要是为了促进租赁住房市场的稳定供应， 鼓励长期租赁。

新城控股高级副总裁欧阳捷则表示，长期租赁目前的障碍主要在于地价过高。对民营企业而言，目前长租公寓或租赁住宅的投资回报率为1%-2%，即便未来租金上涨，地价不降则税费无法下降，过低的投资回报率导致其难以进入长期租赁的市场。要推动租赁住房的发展，就必须要吸引大量的社会机构，包括民营企业、社会化专业机构加入。这需要政府适当降低地价，推动“租购并举”格局的真正实现。

差别化调控：分清央地事权

分析人士指出，从此次经济工作会议透露的信息来看，2018年调控仍将持续。

杨红旭认为，会议提出要保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，这实际上是对7月召开的中央政治局会议，以及11月住建部、国土部和人民银行三部委房地产工作座谈会上相关表述的重申，可以预测，调控政策在2018年将不会有明显的放松。

此外，会议在谈到实行差别化调控时，首次强调要分清中央和地方事权。欧阳捷分析，所谓“地方事权”，实际是延续了过去落实地方政府稳房价的责任，但将其内涵进行了扩大化。第一，热点城市和一二线城市供应不足，导致了房价上涨的预期比较强烈；第二，热点城市房价控制的责任已经落实到地方政府，属于地方政府的事权范围，必须抑制地方的资产泡沫；第三，要解决低收入人群的住房保障问题，要实现“住有所居”。

所谓“中央事权”，一方面是指中央政府需控制货币发行，只有控制住金融才能够控制房地产金融泡沫的风险；另一方面，房地产的长效机制建设、住房制度建设属于中央部门的职能；此外，房地产税及相关税收改革也属于中央政府的事权内。

同时，不仅是房地产市场本身的调控，住房金融市场的调控也受到中央高度重视。会议强调，要促进形成金融和实体经济、金融和房地产、金融体系内部的良性循环。

实际上，对于这一状况，业内已有预估。在全联房地产商会年会上，全联房地产商会名誉会长聂梅生指出，时隔20年以后重启房改，“坚持房子是用来住的，不是用来炒的”成为房地产行业新的定位。要从防范金融风险、经济体制改革、产业结构调整、土地供给制度改变的宏观视角看待房地产行业的新转变，房地产行业要习惯从国民经济中，支柱型产业的“重点”向体制改革的“痛点”转变的位置转变。

“房地产的金融高杠杆时代已经结束，房地产业内不会再继续金融宽松”，聂梅生说。