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最全房产税科普来了!同步附上最新楼市解读!

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最全房产税科普来了!同步附上最新楼市解读!


特邀嘉宾:

上海链家首席市场分析师 张月

上海付费通信息服务有限公司高级客户服务经理 田鸣


01

房产税的那些事儿

主讲:田鸣


1、什么是房产税?按照目前的相关规定,哪些人群需要交房产税?


根据相关规定,房产税是以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税。


目前房产税征收对象:

1)?2011年1月28日起本市家庭居民在本市新购且属于第二套及以上住房的,合并计算的家庭全部住房面积人均不超过60平方米(含60平方米)的,其新购的住房暂免征收房产税;人均超过60平方米的,对属新购住房超出部分的面积,按规定计算征收房产税。

2)非本市户籍在上海买房的,需要按照每个平方一定的税收比例进行缴纳房产税。


2、房产税查询、支付途径有哪些?


目前,主要有指定的地税大厅和指定的银行网点,以及付费通网络渠道可以进行房产税的查缴。


1)税务专窗:纳税人可通过应税住房所在区的房地产交易中心税务窗口或所在区税务局办税服务厅个人住房房产税专窗缴税。

2)作为唯一指定的网上缴税渠道,付费通有网站()、付费通APP及付费通的官方微信号“付费通账单查缴”(微信号:ezhangdan)的多种个性化缴费方式可进行房产税的缴纳。

3)指定银行是上海银行、上海农村商业银行、中国邮政储蓄银行(自营)的本市办理个人业务的营业网点,使用银行卡或现金可进行缴税。


3、网络支付和线下支付的区别主要在哪里?


银行/邮局:二代身份证原件,银行卡

税务大厅:身份证,房产证,银行卡原件。

付费通网站、APP、微信服务号:产权证/不动产证号和证件号码。


付费通线上支付为7*24无休,对比线下排队和有限的营业时间而言更便于上班族操作。


4、在付费通上支付后,纳税人如何取得完税凭证?


今年起,为践行“绿色税务”理念,创新“互联网+税务”模式,税务局推出了个人住房房产税纳税清单服务功能,纳税人在付费通支付房产税的指定工作日后(具体看税务如何指定),可通过“上海个人办税”APP、 “上海税务”微信公众号(涉税查询/个人纳税信息)获取纳税清单,如果需要取得税务机关开具的完税凭证,可凭产权人之一的居民有效证件(原件)至本市任一办税服务场所当场开具完税凭证。


5、在房产税缴纳过程中会出现哪些误区?


误区一:不缴纳房产税不会有什么后果

税务机关除依照《中华人民共和国税收征收管理法》处理外,还将根据个人信用征信管理相关办法,将欠税信息纳入上海市公共信用信息服务平台管理。欠税住房权属转移前应缴清房产税税款,未缴清税款的将被限制交易。


误区二:纳税人不在上海就不用支付房产税

凡在上海购房必须按照国家相关规定缴纳房产税,即使产权人不在上海也需要按时缴纳,可登录付费通网站、付费通APP、微信按照流程缴税,也可以委托他人缴纳税款。


误区三:拿到房产证以后才需要缴纳房产税

并不是只有获取房产证才需要申报缴纳房产税,如果房产已经交付使用,也应当开始申报缴纳房产税。


6、如果逾期了,还有什么追缴个人住房房产税的渠道?滞纳金要交多少?


付费通作为指定的唯一个人房产税网上纳税渠道常年受理个人住房房产税逾期税款缴纳业务,纳税人可在付费通网站、付费通APP、微信端缴纳逾期税款和滞纳金。


据相关规定,逾期房产税将缴纳当年度税款从次年1月1日起按日加收万分之五的滞纳金。


02

楼市的那些事儿

主讲:张月


1、调控持续升级的 2017 年为房地产市场和整个经济大环境带来怎样的影响?


整体按调控执行时间,先调控的基本都是低位企稳,后续跟进的正逐步进入调整期。


北京、天津等前期调控力度大的城市市场在低位企稳,深圳、上海的调控升级实际是从2016年4季度开始,收紧的信贷环境使得市场总体保持平稳。广州、成都、大连等城市的二手房市场进入调整期。


房企从拿地到销售的规范、经纪机构的联合整顿以及交易个体对市场不理性预期、不理智购房等等,都得到了控制,这对整个经济环境起到了稳定的作用。


衡量房地产对经济的增长应该从房地产投资转向房地产消费,从而让房子回归居住的属性,这是我们对整体房地产市场的定位的一个判断或者说期待。


2、2018 年,政策调控的密集度、力度和侧重点会有所调整吗?


过去的一年里,全国主要城市都经历了被称为“史上最严厉调控”,表现在密度高、力度强,所以2018年的侧重点,主要是在这个最严的基础上,去注重更多偏长效和“柔性“的措施。


租售并举的多元供给体系,在购的制度持续加码和完善后,租的制度却刚刚开始,未来租住端从政策到管理到落地的逐渐同步,会进一步激活上海新的居住活力。


在二手房市场方面,要让首套刚性需求,在政策上继续保持倾斜,对改善性需求平稳释放,每年保持稳定的交易量,防止市场一致性预期的强化引起市场急涨急落。


在发展租赁方面,增设纯租赁地块的供应,是增加租赁供给的有效途径,但需要在未来几年方能逐渐形成真正的租赁住房供应。


解决当前的租住问题,仍需靠存量租赁房屋的规范化管理,一是C端的管理:上海拥有2400万常住人口,有超大规模的租赁需求,租赁供应量核心还是靠个体房东来提供;二是B端的管理:预计未来三年,机构代理租赁房屋规模会达到60万套以上,规模成长以后,品质和效能否带来同步上升,需要更多的细节智慧,同时更需要扶持与配套激励。


3、目前上海“五限”中占了“四限”,仅无“限售”。目前 50 多个城市实行限售的前提下,上海会跟随这些城市的步伐实行“限售”吗?


首先,已经执行的四限,上海和其他城市的区别:属于率先执行,力度最大的城市之一:

限购:5年连续社保或纳税,四个一线城市是一致的,最严的,其他城市是1-3年都有,比如厦门是3年,杭州郑州武汉成都一般是2年;

限价:新开盘来讲,不再出现追涨型高价盘、既有在售新盘涨价也基本绝迹。预售摇号制度配套执行,可以说上海这一年没有再出现过因为某个项目,而制造了恐慌购房或不理性行为,限价的效果在全国是比较突出的;

限商:停止新增审批、严控即将上市的、在建的和存量,明确商办不得在户籍、入学、 公用事业收费等方面参照住房。清查行动迅速有利;

限贷:也是相对比较严厉的城市之一。


其次,看效果,政策的主旨是让房地产市场更稳健地发展,控房价,我们对1128一周年,上海的房地产市场做了详细的盘点:

供应端的变的更稳,新房供应基本保持在可售4万套左右;

二手房业主的心态变稳,像临时涨价、签后违约这样的行为,极少出现;

房价止涨回落,11月二手房价相比去年同期下降6%左右;

新房因为交易区域结构和楼盘每个周期存在区别,均价体现尚不明显,但对于新开盘来讲,不再出现追涨型高价盘;

既有已开盘涨价现象也基本绝迹。


整体上价格是止涨回归的主旋律;交易市场的变化,交易量下降明显,二手房每个月成交12000套左右,新房3000-5000套。


这会同步带来交易周期变长:3-6个月成交占比45%,成为成交主流;楼盘活跃度降低:二手房有成交的小区每个月在5000个左右,相比去年同期少了1300多个,热盘转冷、冷盘休眠;租售并举的配套措施在上海有明显落地,7月下旬开始推出纯租赁地块,4个月时间占到了2017年前11个月全市住宅供应的14%左右,预计可以形成至少1.8万套的租赁住房供应。


所以,在当前上海已经是全国最严之一、最关键是效果也比较明显的情况下,再去特别出台一个限售,可能性是比较小的。


4、房地产税改革后,未来的赋税侧重点会落在哪一环?


房地产税则是一个综合性概念,即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税都属于房地产税。(房产税其实早就存在,《中华人民共和国房产税暂行条例》从1986年10月1日开始实施,至今还适用,只不过征收对象是厂房、经营性用房等,而对居民自用住宅是免征的。)


中国房地产税体系主要有10个税种,涉及开发建设、交易、保有三大环节。


保有环节是房产税和城镇土地使用税两个税种。房地产行业税收总额中,保有环节税收贡献不超过5%。结构呈现明显的“重建设交易、轻保有”的特点,所以未来在保有环节加大调整力度,这有政府相关的表态,也是民众普遍的预期,对个人征收房产税,政府相关发言人已经明确,正在立法规划阶段。


5、从长远看,房地产税征收对中国经济发展有什么助力?


主要是被赋予调节收入水平、增加财政收入的作用:

1)抑制房地产市场中的投机炒作,减轻通胀压力,减轻乃至避免经济衰退和经济危机;

2)规范诸多市场经济参与者的行为:房产税的出台计划,实际上已给出了一个信号,市场各参与主体的判断和行为也因此有所改变;

3)我国收入分配的差距越来越大,房地产市场也体现得尤为明显,而房价上涨又进一步拉大了差距。征收房产税一方面可以调节财富分配;另一方面,征收可以促使高收入者减少房地产的需求,进行房产这一重要的社会资源的调节。


对于房地产调控的作用,更多要看具体的征收对象、征收标准,根据目前政府公开信息所透露的“立法先行、充分授权、分步推进”,每个城市根据自身情况,很有可能在征收标准和征收时间上是有区别的。


6、2018 年的房地产市场改革重心将落在何处?


供给侧改革-供地改革:租购并举体制的落地方向之一,比如说上海的纯租赁地块供应;住房供应改革:比如北京在保障房和商品房以外,增设了共有产权房。我们会把这些信号动作,看作是2018年房地产市场改革的方向之一;

租赁改革:在购的制度持续加码和完善后,租的制度却刚刚开始,未来租住端从政策到管理到落地的逐渐同步,包含租赁立法、租赁管理等等,让租赁的地位、品质、服务都得以提升,才能让租购并举的民众信心更足;

财政改革:我们刚刚一直在谈房地产税,那这个改革是是在规划阶段,是都在2018年开始实行,这目前来看可能性并不高,但是未来必然之行,我们不妨从现在开始有这个预期。


专家答疑


1、房产税今年有出新的政策吗?之后会不会改革?


答:今年没有新的落地政策,2014年全国两会已释放“试点推进”改为“立法先行”,所以目前是立法规划阶段。

?

但有一些重要的信号,预示着改革是势在必行的。

?

一个是不动产登记制度、房地产价值评估制度等都在完善中;另一个是立法正在规划中。那顶层设计和顶层配套设计都进入日程后,下一步会更明朗。


2、现在上海房价稳定,是买房的好时机吗?


答:政策的威力让价格基本停摆,二手房下降更为明显,同比降幅6%左右;新房因为成交区域结构的区别,均价体现尚不明显,但对于新开盘来讲,不再出现追涨型高价盘;既有存量涨价也基本绝迹。价格止涨回归的主旋律,已经定局。

?

政策持续作用下,市场会继续稳定运行,实际一个是政策和市场都更有利于首套刚需置业,首购人群的置业机会核心还是依靠拥有更多中低总价的二手房市场;

?

第二个是换房的潜力依然存在,新房市场:上周全市新建商品住宅套均成交面积为138.31㎡,连续第二周刷新了今年的单周套均成交面积纪录,上周的新房成交中,有近3成房源的面积在140㎡以上;二手房方面:120平米以上的11.87%也就是说每个月会有千余套中大户型交易。


3、我已从外地来沪工作多年,购买了一套住房但没及时办居住证,现在房产证拿到后才办理的居住证,想问3年后是否可以退房产税?


答:持有本市居住证满3年并在本市工作生活的购房人,在本市新购属于家庭唯一住房的,暂免征收房产税;

?

持有本市居住证但不满3年的购房人,其上述住房先需征收房产税,待连续缴满3年后,其上述住房已征收的房产税,是可予退还的。


4、请问老师,因市政府动迁,家中三口人,就等面积总共分到2套动迁房,1套85平,1套110平,请问这种情况是否要交房产税?


答:上海规定因房屋征收或拆迁而购买或取得的住房,暂免征收房产税。所以动迁房是免征房产税的。


5、我是上海人,已经结婚了,目前还没孩子。现在的住房是160平米,最近又购入一套240平的期房,请问是否要征房产税?


答:由于您原有人均住房面积达80平方米,超过了人均60平方米的免税住房面积标准,因此新购的这一套住房的全部面积(即240平方米),须按规定缴纳房产税。


6、我是外地人在上海买了一套房,家中2个人,买的房屋面积是120平,均价43000元/平。请问房产税怎么交?


答:按照您的情况,您房屋均价为43000元/平,低于2017年房产税税率分界线51820元/平方米,房产税率为最低标准0.4%。应缴房产税计算公式为:120平*43000元/平*0.004=20640元。


7、如果我永远不卖掉房子,那个税不交也没人会知道吧吗?


答:如果不按时缴纳的话,税务机关除依照《中华人民共和国税收征收管理法》处理外,还将根据个人信用征信管理相关办法,将欠税信息纳入上海市公共信用信息服务平台管理。也就是说会影响个人征信的情况,未来势必会对您有所影响的。


附:可减免房产税的6种情况


(一)本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的,合并计算的家庭全部住房面积(指住房建筑面积,下同)人均不超过60平方米(即免税住房面积,含60平方米)的,其新购的住房暂免征收房产税;人均超过60平方米的,对属新购住房超出部分的面积,按本暂行办法规定计算征收房产税。


合并计算的家庭全部住房面积为居民家庭新购住房面积和其它住房面积的总和。


本市居民家庭中有无住房的成年子女共同居住的,经核定可计入该居民家庭计算免税住房面积;对有其他特殊情形的居民家庭,免税住房面积计算办法另行制定。


(二)本市居民家庭在新购一套住房后的一年内出售该居民家庭原有唯一住房的,其新购住房已按本暂行办法规定计算征收的房产税,可予退还。


(三)本市居民家庭中的子女成年后,因婚姻等需要而首次新购住房、且该住房属于成年子女家庭唯一住房的,暂免征收房产税。


(四)符合国家和本市有关规定引进的高层次人才、重点产业紧缺急需人才,持有本市居住证并在本市工作生活的,其在本市新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的,暂免征收房产税。


(五)持有本市居住证满3年并在本市工作生活的购房人,其在本市新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的,暂免征收房产税;持有本市居住证但不满3年的购房人,其上述住房先按本暂行办法规定计算征收房产税,待持有本市居住证满3年并在本市工作生活的,其上述住房已征收的房产税,可予退还。


(六)其他需要减税或免税的住房,由市政府决定。


(部分内容来源:上海发布)

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