三盛地产林荣滨：质量比数量更重要

（原标题：三盛地产林荣滨： 3-5年用500亿销售额 做到1500亿规模房企的利润水平）

今年8月完成借壳后，三盛控股（2183.HK）董事长林荣滨就马不停蹄地进行了两次资产注入。先后注入福建平潭和济南章丘两个资产包，超过30亿元人民币。林荣滨直指做好企业是前提，借壳上市只是做大公司的一个手段。这从三盛控股收购汇冠股份，拓展教育产业载体，强调业务板块之间相互“赋能”不无关系。

三盛集团成立于1988年，目前旗下有三盛资本、三盛地产、三盛实业三大板块，其中三盛资本还将业务延伸至物业服务、健康医疗、社区养老、教育等领域。不过林荣滨表示，未来几年内，三盛控股依旧以开发住宅为主。

今年8月完成借壳上市的三盛控股即是三盛地产的上市平台。林荣滨表示，目前上市公司与三盛集团的地产业务还是分开运行，但此前已经成立了由上市公司控股10亿股的合营公司，未来会依靠合营公司平台操盘部分项目。

“质量比数量更重要。”11月20日，林荣滨向媒体表示，不追求规模，希望未来3-5年做到500亿销售额、同时实现1500亿规模房企的利润水平。

林荣滨认为，无论是上市还是非上市公司，都要回归到盈利能力，对三盛而言，项目的质量比数量更重要。“因为我们是并购为主的公司，所以对利润要求比一般公司会更高”。

以第三方机构统计来看，2016年排名靠前的房企如恒大、万科、碧桂园、绿地、保利等净利润率大多在5%-6%。以当年销售额约1500亿元的融创作为标的计算，其净利润为24.87亿元。如三盛地产在500亿销售规模要达到24.87亿利润，那么三盛地产的利润率至少需达4.9%，林荣滨如何让三盛地产维持这样的利润率水平？

集团多领域投资布局

林荣滨认为，业务发展讲究“赋能”，因此他一直在调整三盛集团的业务板块。从橡塑起家，到涉足房地产、资本、教育，借壳上市不是三盛控股今年在资本市场的唯一动作。三盛控股刚刚发了1.35亿美元债，可为集团接下来的协同发展提供储备金。

不久前的10月，其还完成了一笔教育资产的收购。彼时三盛汇冠股份（300282.SZ）发布公告称，其控股股东和君商学与卓丰投资签署股份转让协议，和君商学将所持汇冠股份3743.06万股，以10亿元转让给林荣滨和程璇实际控制的卓丰投资。同时，汇冠股份的二股东深圳福万方也将其所持汇冠股份的1491.5万股股权，以3亿元的价格转让给卓丰投资。至此，卓丰投资占汇冠股份总股本比例为20.98%。

转让完成后，汇冠股份再发公告称，其持有的深圳市旺鑫精密工业有限公司92%股权，以9.4亿元出售给卓丰投资。至此，卓丰投资共斥资22.4亿元，成为了汇冠股份控股股东。

目前三盛控股定位于住宅开发，而三盛资本有控股多家公司多个领域，如科技、教育、消费金融等。据介绍，三盛集团一直在做布局类投资，即大集团的投资举措。

林荣滨认为，不断地关心行业变化、研究政策，从而找到适合企业的方向很重要。以眼下火热的租赁市场为例，林荣滨说，“我们一直在关注，但不会盲目跟风。”

“我们好几个地产项目的开发周期较长，因为质量比数量更重要，这包括产品质量和运营质量。”林荣滨说。

但他坦承，“没有规模也是不行的”。三盛集团官网介绍，截至2016年底，其三盛集团地产开发总面积约1500万平方米，土地储备1000万平方米，货值达1500亿元，业务已从福建扩张至纽约、香港、北京、济南、青岛、成都、扬州、泉州、宁德等30余个城市。2017年，三盛地产的销售目标是超过230亿元。

目前，三盛地产主要布局的五大区域为福建、环北京、长三角、西南和山东，其中山东省主要布局济南、青岛，西南地区主要布局重庆、成都。为达到500亿规模，林荣滨表示，未来三盛在全国的布局可能会从五大区域扩增至六大甚至七大区域。

福建依然是三盛地产的大本营，林荣滨透露，目前福建的项目占比为40%-50%，希望未来这一占比能下降至25%。

“三精”战略

目前为止，三盛控股和三盛集团是独立运营的两家公司，虽然实际控制人都是林荣滨，但目前来说项目还没有交叉。随着合营平台公司成立，三盛控股将启动在中国内地的房地产投资业务。

林荣滨表示，会一步步把上市公司规模做大，一切都要符合港交所的规定以及股东利益。这一方面导致项目注入时的股权比例设置需要耗费时间，此外，跟投、股权制等在上市公司层面更便于运作。

目前，三盛集团内部实行强制跟投，例如总经理级别不仅强制跟投还会通过配资等方式激励。管理方面，三盛集团则是二级架构，扁平化管理。林荣滨认为，三盛地产借壳上市后，绩效激励将会做得更好。

在扩大规模方面，林荣滨更倾向于以并购的方式增加储备，他认为并购更能保证企业的利润水平。“最近我们并购的楼盘地价是3200港元每平方米左右，周边拍地的价格是七千多港元，目前销售单价是一万三到一万四港元，静态就能把账算出来，而参加公开拍卖还要看预期。”目前，三盛大约有85%至90%的项目是通过并购获得。

“拍卖是小学生，并购是研究生。”相比直接拍地，并购更为复杂，对团队能力要求更高。但林荣滨表示，三盛多年来累积的经验与对团队的高要求能够让三盛地产在大多数并购项目上获得成功。

林荣滨强调，每一次并购前提必须是“划算”。未来收并购将主要通过合营公司完成。“并购为主、拍卖拿地为辅”。林荣滨认为，明年会有好机会，未来收购步伐还会保持紧密。

他也直言，将经验复制到全国确实会碰到不少挑战，例如对地方市场的了解等，因此团队就非常重要。目前三盛采用“新区用老人，老区用新人”的战略。

林荣滨强调，精干的团队、精准的投资、精致的产品是三盛实现利润和规模目标的“三精”战略。林荣滨认为，精致的产品是企业取得高利润最基础的因素，“企业是否能可持续经营，盈利能力是否强，最终还是要回到产品质量。”