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首批“限房价竞地价”项目入京 350万可购小三居

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350万购小三居 北京首批“限房价 竞地价”项目入市

为更好地落实房地产调控政策,今年以来,北京土地市场推出的住宅地块,除了建设自住型商品房外,全部实行了“限房价、竞地价”的方式,也就是说,土地在出让的时候,就已经提前限定了未来的销售价格。近日,首批拿地之后可以销售的“限房价、竞地价”商品房来了,正式准备入市。

首批“限房价竞地价”项目入京 350万可购小三居

此次即将取得预售许可证开盘销售的“限房价、竞地价”项目共有两个,都位于北京市房山区良乡区域。在其中一个项目的售楼处,记者看到,虽然是非周末,但已经有人前来咨询了。

首批“限房价竞地价”项目入京 350万可购小三居

据介绍,这两个项目,在今年2月土地出让的时候,就已经限定商品住房销售均价不超过每平方米38994元,且最高销售单价不得超过每平方米40944元。而周边在售项目的价格,要比这两个项目的价格高出近20%。以一套89平方米的小三居户型来计算,购房总价约350万。假如购房者是首次购房,按最低首付40%来计算,需要140万。

北京市房山区某限价房项目负责人 常天旗:这个价格,在北京很多区县很难去做得到,这个总价段。而且89平米的三居,其实它的舒适度还是可以的,能够满足一家人三代人生活的一个面积需求。

首批“限房价竞地价”项目入京 350万可购小三居

不仅是限制了单价,北京今年不少土地在出让被限价的同时,还规定了项目70%的部分必须要建设90平方米以内的中小户型,也就是俗称的“7090”政策。以记者走访的这个项目为例,此次销售的900多套户型中,绝大多数是中小户型,60%是89㎡的三居,30%是75㎡的两居,只有10%是112㎡的三居。

限定的“房价”是如何计算出来的

房山这个限价房项目,限定商品住房销售均价不超过每平方米38994元。其实,今年北京出让的这些“限房价、竞地价”地块,在地块出让的标书中,都明确限定价格具体到了个位数。那么,这个价格到底是怎么算出来的呢?

首批“限房价竞地价”项目入京 350万可购小三居

据了解,采用“限房价、竞地价”模式出让的地块,都是由北京市规土委、北京市住建委和属地有关部门共同会商确定销售限价。

这个限定的价格首先是以该出让地块周边的项目均价作为基础。主要做法是,以地块周边可比项目近三个月成交均价为基础。考虑到地块成交到上市需要一年半的周期,以及新房与二手房的价格差异,参比项目以地块周边新建商品房项目,或建成年份较新的二手房为主;其次,剔除大户型、高端住宅项目,参比项目为144平米以下的普通住宅。最终,选定项目后,经加权平均测算出近三个月销售均价,作为出让地块限定价格的基础。

同时,限定的价格还要综合考虑出让地块周边公共配套设施水平等因素,配套设施的有无,会对限定价格的高低产生影响。此外,限定的价格,还要与周边自住型商品房的价格基本适应。

首批“限房价竞地价”项目入京 350万可购小三居

据北京市住建委表示,为确保限价政策的有效执行,政策红利惠及住房需求群体,北京市住建委会同相关部门,会加强项目的建设和销售管理。确保项目的建设质量和品质。加强引导,严格监管,在设计、施工、交易等环节层层把关,确保此类项目的质量、安全符合有关标准,建筑品质与周边新建普通商品房项目相当。

未来北京新房绝大多数是“限价房”

从去年年底开始,“限房价、竞地价”首次出现在了北京市的土地出让过程中。而进入到今年以来,在北京市多轮土地出让中,只要涉及住宅类用地,“限房价、竞地价”都成了必选的方式。

首批“限房价竞地价”项目入京 350万可购小三居

去年9月30日,北京市出台《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》,其中明确在严控地价的同时,对项目未来房价进行预测,试点采取限定销售价格并将其作为土地招拍挂条件的措施,以便有效控制房地产价格快速上涨。

首批“限房价竞地价”项目入京 350万可购小三居

?某地产服务机构中国区研究部主管 谢晨:今年北京到目前为止有64宗住宅用地的出让,但是这60多宗住宅用地,实际上都是含有一些和限价、自住用房、共有产权房相关的一些约束性条款。其中最多的就是限地价、竞房价,竞自持的比例,这个要占超过60%。

在北京市今年出让的土地中,除了明确为自住型商品房、共有产权住房的土地外,其他住宅用地都明确“限房价、竞地价”。这其中,既有远郊区县像密云、延庆的地块,也有近年市场比较火热的朝阳、丰台地块,基本在北京市形成了全面覆盖。根据初步统计,截至目前,北京土地市场已成交了45宗“限房价、竞地价”地块。按照两年左右的建设周期来计算,未来两年,北京商品房市场上,除了共有产权住房和自住型商品房外,上市的绝大多数都将是这类“限房价”的户型。

首批“限房价竞地价”项目入京 350万可购小三居

而自从北京今年在土地出让市场全面实行“限房价 竞地价”的模式,成功出让的“限房价、竞地价”地块,溢价率并不高,以往开发商不停举牌造就的高价地自此再也没有出现,企业拿地变得越来越谨慎。

?常天旗:现在不可能把地价往高了拍,因为售价是已经限定死的。未来我们很难去做这种像之前顶豪的产品,更多的是站在居住者的角度,去做一种实用的房子。

限价房将拉低市场成交均价

随着这些限价房项目的陆续入市,北京商品住宅未来将逐渐进入住宅限价的时代。那么,几十个项目、上百万平方米的面积,这么多限价的房子上市,会给市场带来什么样的影响呢?

今年前10月,北京新建住宅签约20621套,创造了北京新建住宅商品房最近10年有网签数据的历史最低值,同比跌幅达50%。

首批“限房价竞地价”项目入京 350万可购小三居

在业内人士看来,市场冷淡的同时,限价房作为未来一段时期内北京住宅市场的新标签,将对整体市场的成交均价形成结构性拉低的效应。

?谢晨:我觉得从至少今年出让的这一批地块,会在一定程度上,短期里面在它的开发周期销售周期里面,对一手房的市场首先会形成它的影响,肯定会有。

?某房地产中介公司副总裁 胡景辉:北京现在执行的就是全国最严格的限购和调控政策,基本上投资投机型的需求已经退出市场了,再加上近期这些供应的土地未来都会转化成住宅供应到市场,所以我觉得对于供求的平衡会起到非常好的作用,同时本身供给这部分住房,就会平抑和拉低新供应住宅的价格。

新闻链接:限价房与其他房子的区别

说到这种“限房价、竞地价”的项目,我们可以简单以“限价房”来称呼它。那么,说到它跟北京的两限房、自住房还有共有产权房到底有什么区别,可能这个问题会困扰到不少人。

其实这种“限房价、竞地价”的项目,与普通商品房其实是一样的,只要有购房资格,都可以购买。只是开发商在拿地的时候,被规定了每平方米最高的销售价格和销售均价。

首批“限房价竞地价”项目入京 350万可购小三居

“两限房”,即“限套型、限房价”的商品住房,带有保障性质。它的供应对象必须是本市户籍符合条件的家庭,像3人以下家庭年收入要在8.8万元及以下,5年内不得转让,满5年转让的要按一定比例缴纳土地收益价款。

首批“限房价竞地价”项目入京 350万可购小三居

自住型商品房2014年开始出现,价格将比周边商品住房低30%左右,套型以90平方米以下为主,有购房资格的家庭无论是否是本地户籍,都可以申请购买,未来自住型商品房供应总量的30%要面向非京籍购房家庭。自住型商品房,5年内不得转让。满5年转让的,要按照房价差价30%交纳土地收益等价款。从今年9月开始,北京市明确,已经入市但尚未销售的2.3万套自住房和未来的20万套自住房都将转为共有产权住房。

首批“限房价竞地价”项目入京 350万可购小三居

共有产权住房,只供应符合条件的无房家庭,购房人与政府指定的代持机构按比例持有房屋产权,产权份额参照项目销售均价占同地段、同品质普通商品住房价格的比例确定,从50%-95%,一共分为10档。像北京市首个共有产权住房项目朝阳区锦都家园,规定个人持有50%产权,政府委托的机构持有剩余50%,个人购买按照每平方米22000元来计算。购买共有产权住房未满5年的,不许转让。买房超过5年,才能转让,转让的时候,政府持有的部分是不卖的,购房人只能按照市场价格转让持有的部分,代持机构有优先购买权。

限购限贷限售之后 多地开始“限价”

去年9月份以来,为保证房地产市场平稳健康发展,各地的楼市调控政策不断涌现,限购、限贷、限售之外,不少城市还推出了限价措施。

今年1月,深圳出台政策,要求拟申请预售项目的,其户型申报均价不得明显高于周边同类同户型在售项目的销售均价,分期开发项目不得高于前一期价格。

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长沙,6月份出台政策,明确六区一县的新建商品住宅,申请预售许可证的,价格应比照2016年10月的均价来确定。

南宁,今年5月下发通知,明确有6幅地块首次采用“限房价、限地价,竞产权移交住房”的挂牌方式公开出让。

此外,成都、武汉等地,也在土地出让过程中,明确提出了限价的要求。

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