土拍市场变奏：上海多宗宅地低溢价成交

11月23日和24日，上海土地市场接连出让位于浦东航头、宝山罗店和松江的4宗居住用地，最终4宗地块分别被华润置地、卓越、金地和绿城竞得。这4宗宅地均以1%以内的低溢价率成交，但实际楼板价并不低，加上合理的建安成本，未来项目的成本价已与周边二手房目前成交价格齐平。

24日下午，上海松江2宗居住用地迎来出让。由于2宗地块有效申请人数均为3人及以上，根据竞拍规则，地块将采取竞价招标方式出让。最终金地和绿城在评标环节中胜出，分别竞得新桥镇地块和永丰街道地块。信息显示，松江区新桥镇陈春路一号C-2地块最终成交总价18.54亿元，溢价率0.11%，楼板价29843元/平方米；松江区永丰街道H单元32-01号地块成交总价6.02亿元，溢价率0.33%，楼板价26281元/平方米。

而11月23日出让的浦东航头和宝山罗店地块则由于地块有效申请人数均为2人，根据竞拍规则，这2宗地块采取挂牌方式出让。其中，浦东新区航头镇三单元B1-02地块被华润置地以34.36亿元竞得，楼板价2.78万元/平方米，溢价率0.09%；宝山区罗店新镇BSP0-2202单元H-02地块被卓越集团以25.82亿元拿下，楼板价29011元/平方米，溢价率0.04%。

值得关注的是，上海接连两天出让的地块溢价率虽低，但绝对楼板价并不算低。上海中原地产市场分析师卢文曦认为，以航头宅地来看，周边次新楼盘如金地艺华年，近两个月二手房成交均价在3.6万元/平方米左右，而昨天成交的航头地块预计未来项目成本价也要在4万元/平方米以上，未来项目的获利空间有限。宝山罗店地块未来该项目成本价要达到4.2万元/平方米以上，而当前板块内次新房成交均价基本在4.1万元/平方米左右。

也有业内人士认为，土地市场溢价率虽然很低，但实际成交价并未下降，只不过是政府出让土地时抬高了底价而已。“近期土地起拍价格大多顶到房企承受力的‘喉咙口’，能够接受底价的房企就不多，参与竞拍的房企少，看上去土地成交的溢价率几乎为零，实际地价并没下降。”该人士也认为，即便土地实际成交价格并不低，土拍市场还是明显降温了，同样地块如果放在2016年，即便起拍价高，恐怕仍不乏开发商趋之若鹜。

克而瑞房地产研究中心的数据显示，第47周（11月13日至11月19日）中，重点监测的40个城市土地成交均价8109元/平方米，环比上浮10%，从第43周以来重点城市土地成交均价连续上浮，溢价率虽然走低，但土地成交价格不降反升。事实上，由于土拍对资金要求严格、以及采用招挂复合等方式进行出让，一线城市土地市场降温显著；二线城市近期土地大多以低溢价成交，土拍市场冷却范围增大；而三四线城市近期高地价土地比例有所增加，例如常熟、南通等地，仍不乏房企积极拿地进入。