完成4000亿货值储备后阳光城按下“换档”键

（原标题：完成4000亿货值储备后阳光城按下“换档”键）

上市房企阳光城，正因近期的快速扩张与人事变更而受到关注。

公告显示，今年前三季度，阳光城实现营业收入155亿元，同比大涨108%；实现归属于上市公司股东的净利润6.2亿元，同比增长70%。在易居克而瑞的榜单中，阳光城以接近600亿的销售规模，悄然攀升至全国房企的第21位。

但由于在并购市场上频繁出手，阳光城的负债不断攀高。前三季度公司负债总额1694亿，扣除预收账款后的债务1282亿，净负债率达到281%。其中，一年内到期的非流动负债246亿，比上年末增加536.87%。

房企快速扩张的过程中，往往伴随着高负债。但因楼市可以预见到的降温大势，阳光城似乎很难通过高周转来缓解资金压力。因此，关于财务安全的质疑随之出现。

与此同时，阳光城内部的人事变动终于告一段落。11月16日晚间，阳光城发布公告称，原总裁张海民辞职，今年6月加盟的朱荣斌担任总裁，5月加盟的吴建斌和10月加盟的阚乃桂担任副总裁。这三人共同构成了新的管理层。

在具体分工上，朱荣斌着眼全局，吴建斌分管财务、金融、法律、信息化，阚乃桂负责合约和工程管理。三人均出自中海，朱、吴二人还有过在碧桂园共事的经历。

据悉，目前阳光城内部的流程改造已经完成，高周转的商业模式也已建立。如何解决当下的负债率问题，并在未来顺利跨入2000亿俱乐部，成为新领导层的重要考验。

短期负债仅占22%

“到目前为止，阳光城的负债率还是非常合理的，整个负债结构里面只有22%是短期的。”针对高负债的质疑，阳光城执行副总裁吴建斌表示，公司两到三年期限的债务占将近30%，三年期以上的债务约占五成。

公告显示，短债的增加，是由于部分长期借款和应付债券将在1年内到期所致。分析人士认为，整体债务的增加，则和阳光城近年来的融资动作频繁有关。

在这背后，是快速扩张的需要。今年年中，阳光城正式提出“跨入千亿，两千亿，甚至更多”的目标，弯道超车的野心尽显。而从去年开始，阳光城就通过各种方式大量拿地。

2016年，阳光城通过公开招拍挂、并购共获取25个项目（67宗地块），建面977.8万平方米，耗资281亿元。今年上半年，阳光城又获得64个地块，建面721.73万平方米，耗资251亿元。

土地扩张之后，是阳光城资产规模的快速增加。2015年，该公司总资产约为701亿，2016年末增长至1204亿，到2017年第三季度末，升至1963.86亿，存货为1258亿元。

吴建斌表示，由于资产规模同步增长，因此“相对资产负债率没增加多少”。对于资金链的问题，他表示，因资产较为优质，随时可以变现，所以并不担心资金紧张。

但降低281%的净负债率，仍是阳光城的重要目标，据机构统计，这一水平比2016年末上升24个百分点。“我认为碧桂园、中海的负债率情况是比较好的，可以作为阳光城的对标企业。长期来看，如果（净负债率）能降到70%是比较合理的。”吴建斌说。

为此，阳光城正在促使此前的并购项目尽快开发，并变成货值。“目前我们有十大核心（并购）项目，大约2000亿元的货值，已经有三大项目搞定，剩下七个项目也要加快。”

同时，阳光城还加快了短平快项目的布局。按照监管层的说法，“短平快项目的布局一般会在二线与三线之间，或者二线重点三线城市边上可以布局。”

降低融资成本是另一个举措。目前阳光城的平均融资成本在7.6%左右，和大型房企相比明显偏高，管理层希望可以先降至6%的水平。

由于房地产市场正进入降温通道，这些目标很难通过简单的高周转方式来实现。因此在短期内，阳光城还需要有其他作为。

此外，去年阳光城曾向监管层提出定增申请，但未能获批。据了解，未来阳光城将继续尝试引入外部资本，从而改善负债情况。

另悉，目前阳光城正在做2018年的预算，计划在土地支出、建安成本、三费等主要支出上做到与销售回款基本平衡，具体数字目前尚未确定。

跟投制度正式确立

相比之下，内部管控体系的改善，对阳光城的长远发展更为重要。据了解，以2020年为期限，董事会给新管理层设立了一些量化指标，其中部分指标需要进入业界前五。

据悉，目前阳光城已经按照千亿规模的标准，制定了信息化系统和财务管理系统。合约管理中心也已新成立，目的是将此前粗放式的成本控制模式变为精细化。另一个新成立的部门为战略发展部，由吴建斌领导，目的是“看方向，看格局，看布局”。

由此，公司的管理模式、决策机制和运营流程，都在按照千亿规模的标准来执行。

另一个重要变化，则是跟投机制的设立。这一制度的启动，与朱、吴二人的碧桂园背景有关，后者能在短期内迅速做大，即被认为与跟投制度带来的高周转有关。

据悉，阳光城的项目跟投制度与碧桂园类似，甚至是“强化版”。一方面，无论是区域员工还是组织员工，跟投的这一部分在法律上实现了确权，员工会通过投资公司持有项目确定权益；另一方面则是投资有开门期和关门期，比如跟投是三年期的，设定投入1000万元，那么三年到期后就要结算。

据吴建斌透露，阳光城今年拿到的项目全部按照“双赢”的跟投制度推进，共涉及65个项目，全部由公司和员工持股，收益按比例分红。对于老项目，则根据“一事一议”的原则，尽量实施跟投。

实施跟投机制后，阳光城对新购土地相应地设立了三条管理底线：新项目全周期的回报不低于10%；股东的年化资金回报率不低于30%；净现金流回正时间不能长于12个月。

经测算，到上个月底，阳光城执行跟投机制项目的平均年化资金回报率为45%。

为配合这一机制，阳光城已收购了一家园林公司、两家建筑公司，这样在某些项目需要提速的时候，通过内部资源帮助项目在园林、工程建设等方面提速。

此外，阳光城还加强了对区域项目经理的内部培训，要求其对工程、产品、法律、税务、财务等有全面的了解，从而更好地适应这一制度。

考虑到整体市场正在进入下行期，这一制度能在多大程度上起到作用还有待观察。但鉴于阳光城庞大的存货规模，一旦真正实现高周转，其带来的驱动力不可忽视。

截至目前，阳光城截至目前拥有项目155个，对应货值4800亿元，目前满足开发条件的货值达3000多亿元，占65%；土地平均楼面价每平方米达3300元，集中在大福建、长三角、珠三角等区域。

吴建斌认为，华东和华南这是中国经济的体量最大的两个区域，如果把区域的中心城市，以及周边的二、三线城市全部做到全覆盖，做深做透，其市场是非常大的。对于其他区域，阳光城会继续寻找机会。

他还表示，虽然调控致使短期的市场出现降温，但仍对大势抱有信心。其一是因为在宏观层面，城市化进程乃大势所趋，会带来大量新增需求；其二是因为在地方层面，不少地区还存在需求和供应的不平衡，需求量仍然很大。