郁亮：大时代一夜之间就会来

以万科集团董事会主席身份首次参加媒体交流会，郁亮并未现身媒体交流环节，而是出现在随后的晚宴上。

接棒王石后，郁亮出席的一次较为重要的活动是今年8月的万科中期业绩会。对于万科未来的应对措施，当时的郁亮表示，“就是更好的做农民，做更好的农民。”在晚宴的发言上，郁亮再次重申万科“做好农民”的心态。

而这一次，万科真要和农业扯上点关系了。

11月10日宁波会场媒体交流会上，万科集团高级副总裁、万科上海区域本部首席执行官兼上海万科房地产有限公司总经理张海带着不错的状态，全面阐述了万科华东区域的“城市配套服务商”。除了对现有的业务的介绍，网易房产发现，万科“城市配套服务商”已经开始在农村实践。

对于这个上海万科的首次试点业务，张海解释称：“我们想做一点事情，农村跟城市之间有一个相互融合，某种意义上说是城市反哺农村。”

将“城市配套服务商”下探至农村，源于万科南京首个特色田园乡村试点——兴化市缸顾乡东罗村。

资料显示，兴化市缸顾乡东罗村是“十三五”期间，江苏省规划建设和重点培育100个特色田园乡村试点村庄之一，占地3602亩、居民1516人413户、2016年人均纯收入1.8万元；该村落景观有较为丰富的景观资源，周边有千垛菜花景区、水上森林及平旺湖等，以水产及农业观光产业为主。

今年9月16日，万科集团董事会主席、首席执行官郁亮实地考察过该地旅游项目开发及特色田园乡村建设情况。根据兴化市新闻报道，考察当天，郁亮建议要培植动静结合的旅游项目，既要打造生态宜居的田园乡村，也要有与农事相关的体验项目。他希望以此次考察为契机，在乡村旅游项目综合开发、养老与养生等领域寻求合作机会。

可从郁亮的建议中拎出几个关键词——“建设、农业、旅游、养生养老”。也就是说，特色田园乡村的初步构想中，所涉业务包括四个方面，乡村农业运营、乡村营建，乡村旅游、乡村服务。

城市和农村是两个不同能级不同概念的区域，两者之间相差甚大。农业运营及乡村旅游，顾名思义是布局农业及旅游产业；乡村营建是指对乡村古建及特色文化建筑的优化，乡村服务则是指城乡公共服务能均等化，比如针对老人、儿童、女性所产生的服务，日托养老、村民食堂等。

据张海介绍，寻求城市与乡村的融合所构建的特色田园乡村并非是特色小镇的概念。特色小镇选址更多是城乡结合部，而特色田园乡村则是在农村。

东罗村特色田园乡村是万科首个试点项目，用张海的话来说是一次“小尝试”。按照万科自下而上实验孵化新业务的惯性，一旦有市场及空间，未来该项业务是否有在全国推行的可能？对此，张海并没有否认。

而关于万科发展方向，今年8月万科中期业绩会上，郁亮曾梳理过万科未来五大业务，核心业务——房地产开发和物业管理，优势业务——印力及物流，拓展业务——冰雪度假及长租公寓，摸索业务——养老和教育，混改业务及潜力业务——轨道物业。

根据当天万科三位管理层郁亮、张海、万科集团执行副总裁、首席运营官

张旭的发言及其与媒体的交流，网易房产对涉及到的部分业务，做了重点梳理：

一：在销售业绩上，万科华东区域还想做第一吗？

万科华东区域在四省一市（江浙沪皖赣）已布局22个城市，截止到2017年10月市场占有份额为7.8%，较年初增长2.6%，徐州及温州占有率突破20%，预计今年上海、杭州、南京、宁波、苏州、合肥、徐州7个城市销售规模将破百亿。

2016年万科华东区域销售业绩远高于其它区域，为1200亿，居四大区之首。万科三季报显示，前三个季度万科累计实现销售面积2,664.5万平方米，销售金额人民币3,961.0亿元。其中华东区域销售金额为1102.6亿。

今年万科华东区域还将继续领先吗？对于时代周报记者抛出的排名问题，张海并未讳言，“（华东区域）领先还是要领先，要不然和华东区域的GDP不匹配。但内部不讲竞争，讲协同。”

二：2015年正式启动的物流，做到“全球第一”了吗？

“在中国如果说双十一总共有10亿件，有5亿件是从普洛斯和万科货仓里出来的。”张旭的这句话可以说是对目前普洛斯和万科物流所达规模的最好注解。

今年７月14日，由万科、普洛斯现任CEO梅志明、厚朴投资、高瓴资本、中银投联合组成的财团参与普洛斯私有化，其中万科拟以169亿价格入股21.4%。待交易完成后，万科将成为普洛斯的第一大股东。

据张旭介绍，国庆期间，普洛斯又以28亿美元（约合24亿欧元）收购盖世理（Gazeley）欧洲物流平台。网易房产了解到，所收购的盖世理欧洲物流平台资产组合总面积达300万平方米，集中在欧洲主要物流市场，包括英国（57%）、德国（25%）、法国（14%）和荷兰（4%）。其中，160万平方米为现有物业，出租率达98%，平均租期为9年；其余140万平方米为待开发物业。

算上欧洲这笔颇为有料的收购，如今万科已有底气喊出“携手普洛斯打造全球最大物流地产平台”的口号，“普洛斯和万科加在一起，差不多世界第一。”张旭称，目前普洛斯和万科在全球已经拥有超过500个现代物流园区，面积达6000万平方米，服务超过800家客户。

三：郁亮怎么看长租公寓的盈利问题？

就长租公寓业务泊寓而言，万科在3年前就已开始实验孵化，截至目前进驻19个城市，房源量达80791间。华东区域拓展8000间左右，主要布局在上海、杭州、南京、苏南、合肥、宁波。

当被问及如何看待时下热门业务长租公寓时，郁亮反问到：“新的时代，会再拿钱来做标准吗？”且表示，长租公寓不能用钱来衡量，是城市必须要有的一个基础设施。

尽管郁亮认为长租公寓和开发业务相比，没办法算账，但言谈之间，无不透露对长租公寓的看好，他称：“大时代来临的时候，你做好准备的时候会非常快，一夜之间就会来。很多东西，不怎么赚钱，或者没有钱赚，可能因为还有很多制约，但学区、租售同权、税收、RIETs问题都会来（被解决）。”