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当酒店遇上共享办公:如何掘金闲置存量空间资源?

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酒店和共享办公合作成功的关键在于双方核心资源和核心竞争力的互惠共享,因此最大挑战来自如何达成共享。

又一家酒店品牌涉足共享办公市场。

10月17日,首旅如家酒店集团与共享办公品牌优客工场举行战略合作签约,开启酒店闲置空间的多元化利用及共享办公空间发展的模式,双方此番合作后将覆盖全国380余个城市,3400多个布点。

21世纪经济报道记者获悉,双方将以优客工场旗下品牌磨呗咖啡为连接点,提供共享办公、工位时租、会议室时租、智能商务、智能娱乐、休闲餐饮和酒店客房等自由组合的产品包。据悉,首批落地的门店将包括上海徐汇和颐至尊酒店及如家精选酒店北京东四店。

未来,商旅人士出行前即可在双方的线上渠道预订相关产品,一键获得一站式办公与商务支持服务。在线下,酒店及周边的商旅人士也可以随时在首旅如家旗下的酒店,以磨呗咖啡为入口灵活办公,可使用包括远程会议、智能投影、互动显示等智能化设备。

这样一种模式让住宿、商旅、办公的边界变得更为模糊,而对于面临竞争压力和供给过剩的酒店市场来说,探索如何利用自己的运营服务和管理能力,在闲置的存量空间中寻找增量盈利点,是更大的意义所在。

跨界的一笔经济账

通常酒店品牌对于地产业主来说属于管理方,在“酒店+共享办公”模式下,酒店管理公司向共享办公机构提供非客房空间,成为这些空间的“业主”,而共享办公机构则成为这些闲置空间的管理方,来进行改造和管理运营。这就是首旅如家和优客工场合作的逻辑。

事实上,酒店与共享办公的结合对于双方而言投入产出比十分划算。优客工场创始人、董事长毛大庆给21世纪经济报道记者算了一笔账。双方的合作中,对既有空间的改造投入非常少,以一家店改造费用大约20万元来计算,改造一千家店只需2亿元。而按照优客工场目前的状态,单店有1000个座位,2亿元可以做20家店,也就是发展2万个会员,这显然是借力1000家如家酒店之后可以辐射的潜在会员数所不可比拟的。

从收入来看,双方合作后的收益结构也非常复合,包括咖啡餐饮、办公会议活动场地租金、会员收入等等。首旅如家酒店集团总经理孙坚对21世纪经济报道记者表示,借助于合作方的客群流量,酒店将吸引更多优客工场的B端客户,为酒店带来更多收益的可能性。通过对大厅公共区域、餐厅和利用率比较低的会议室等空间的利用,酒店将产生非客房部分的盈利。

例如,通常酒店的大堂利用率并不是很高,消费者吃完早餐之后,大堂多数时间处于闲置状态。优客工场对酒店大堂进行运营后,不仅可以提高大堂的空间利用率,还可以吸引非住宿需求的人进入酒店。

孙坚还表示,这样改造之后,尽量保证少租金或零租金,而利用其他业务带来的盈利增量还能增加酒店坪效。“未来我们还需要研究在空间中加入什么样的内容,另外落地运营能力也很重要,在这种内容交互的新商业模式中,做好内容和强运营能力才是赢者。”

毛大庆透露,初期会做到双方平台互销对方产品,例如优客工场APP销售首旅如家酒店的会议活动场地,双方会员及收付系统也将实现互通,双方会员互享权益,未来还将探索推出移动办公、视频会议室等智能办公产品。

这对优客工场来说也是一笔新的盈利点。毛大庆曾对媒体表示,优客工场的盈利模式分成四大块,一是传统的商业楼盘房租收入,约占总收益的30%-40%;二是促成企业吸引风险投资的咨询服务费用;三是自己发起创业投资基金,收取相应的管理费与超额利润分红;四是自有资金跟投优质项目的投资收益。

目前万科前高管毛大庆创立的优客工场已是行业独角兽,2年时间完成7次融资,累计金额超过16亿元,并购洪泰空间后估值超过90亿元,已经在全球30座城市布局了100个共享办公空间。在毛大庆看来,共享办公是一个社会服务业,考验的是其连锁运营能力,即网络状覆盖能力。首旅如家巨大的线下门店规模,将帮助优客工场进一步做线下网络的规模扩张。

风口来袭?

事实上,首旅如家并不是第一家跨界布局共享办公的酒店。华住2016年6月与IDG资本、万科商业地产以3000万元人民币投资思微,同年9月与鼎晖投资、歌斐资产以2亿元共同投资方糖小镇,12月以亿元领投共享办公空间CREATER创邑,还参与创立了励业公社、办伴科技以及麦芽自由办公。

华住总裁金辉曾对21世纪经济报道记者表示,在华住的业务逻辑中,与酒店和商旅联系比较紧密的分享办公也是重要的一环,由于与华住目前的能力范围距离稍远,因此采用投资参股形式布局。

此外,锦江国际酒店在2016年投资了被称为众创空间鼻祖的美国企业WeWork。尚美生活集团也在2017年与洪泰创新空间合作推出了“酒店+共享办公”产品。

尽管目前国内做众创空间的企业多为房地产商、投资机构、专业众创空间机构等,孙坚则认为,酒店进军该市场的优势在于hospitality(殷情好客),“不管什么样的空间,最后都是需要人去服务、去维护、去热情接待的。”在他看来,首旅如家的共享办公空间可提供的专业的如家一般的服务,这是其他机构所不具备的优势。

挑战同样存在。孙坚表示,真正的挑战在于跨界的双方如何建立一套新的模式,以及符合新的消费者和使用者的SOP(标准操作程序),以提供好的产品,好的环境体验和放心的服务。毛大庆则认为,市场对这种移动模式的适应可能需要不断地教育和引导,但前提是产品足够好,这是未来需要研究的问题。

华美酒店顾问机构首席知识官赵焕焱在接受21世纪经济报道记者采访时表示,中端酒店与共享办公的合作是有基础的,因为中端酒店有大量中小企业商务客人,中端酒店有网络办公和必要的社交设施,也具备了合作的可能性。

“当然,这只是酒店细分市场的一种,不是普遍的趋势。酒店和共享办公合作成功的关键在于双方核心资源和核心竞争力的互惠共享,因此如何实现这些共享就是合作模式的挑战。”他认为。

灼识咨询执行董事朱悦告诉21世纪经济报道记者,目前酒店业面临客房过剩、客房平均收益下降等发展瓶颈,而经历了井喷式增长的共享办公模式也面临着入驻率低、招商难、中介费高等行业痛点,酒店+共享办公模式帮助双方更大程度地吸引潜在客源,但同时也将遭遇一定的成长难点。

“小微企业在发展初期的出差机会较少,酒店+共享办公模式在短时间内能够取得的额外效益有限。小微企业由于经费有限,且对发票的敏感度低,这些企业在商务旅行中更倾向选择短租形式,从而以较低价格获得大户型房源及讨论空间。因此即使能得到协议价,小微企业对于中高端商旅酒店的接受度仍或许不高。”此外,他认为,目前共享办公供应主要集中于东部沿海,区域发展不平衡。由于小微企业出差机会少,且以短途旅行为主,酒店+共享办公模式将很难惠及内陆地区的酒店业务。

不过朱悦也认为,对于拥有传统商务型酒店品牌,同时开发全新“中高端商旅产品线”的首旅如家来说,高速成长的商旅住宿市场是首旅如家必将争夺的一块蛋糕。未来五年中国商旅市场预计将以超20%的复合年均增长率快速发展。首旅如家通过与优客工场的合作可以快速累积入驻于优客工场的小微企业的用户粘性,其商旅业务亦将获得巨大潜在发展机会。

酒店生态圈野心

如今,共享办公也在进军商业地产开发领域,这也成为酒店管理公司的新机会。毛大庆对21世纪经济报道记者表示,优客工场与首旅如家针对北京北三环的一个存量商业综合体进行整合开发,项目将于2018年1月1日开业,其中酒店部分交由首旅如家来做。

未来,首旅如家基于住宿功能打造“如旅随行”生态圈体系也正在升级之中。孙坚认为,此番拓展创享空间,将服务于新一代创业者与移动办公用户,为他们提供全新的生活与移动办公空间,为未来全新的共享生活方式提供综合服务与社交空间。

这种极具互联网范儿的玩法,在他看来是一种生态圈的延伸,同时也是激活流量的方式。孙坚表示:“首旅集团是拥有吃住游玩行各个方面的旅游服务公司,未来我们希望在延伸资源上做更多的整合,以住宿为中心,把顾客在吃喝玩乐各个方的需求做对接。”

目前,首旅如家已分别与大首旅集团旗下的首汽、康辉、东来顺、全聚德签署战略协议。“和大首旅系旗下的各个产业进行各种跨界合作的‘生态圈’玩法,其实我们要做的是让流量互导,这是一种生活消费的流量导入。”孙坚表示,现在整个首旅如家酒店集团将会以住宿为核心,并在延伸资源上做更多的整合,把顾客在吃喝玩乐各个方面的需求做对接,打造出吃-住-行-游-购-娱多维度、立体化、全方位的价值生态圈。

他表示,未来这个圈子将越做越大,并且在落地这些生态圈的玩法上会推出大量的活动来嵌入。这些导入的流量,从目前已有的打通效果来看,非常可观,这部分增量是可以预见的。但他也直言,真正意义上的生态圈一定是面向社会的。

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