住房格局渐变：租房需求五年内增长102%

随着流动人口不断增加以及房价攀涨，我国租房市场需求正迅速增长。

业内研究院发布的《2012年-2016年5年租房趋势报告》（以下简称“报告”），也印证了新城市租房格局日渐成型。2016年较2012年，全国租房需求增长102%，出租房源供应量增长93%。其中，四个一线城市2016年租房需求较2012年增长了120%，其整体需求量占全国总需求量的20%。与此同时，成都、杭州、武汉、长沙、郑州为代表的新一线城市全面崛起，2016年对比2012年，租房需求增长超150%。在全国范围内持续推进的城市化进程背景下，一个庞大的租房市场日渐成熟，城市租房新格局已逐渐形成。

租房，普遍影响着70、80、90三代人的生活轨迹。据“麦田房产”调研数据分析，同一时间点，北京至少有600万以上的人正在租房居住。1975年以后出生的人，80%都有过租房经历。因此，形成了一众租房奋斗族。

仲量联行认为，中国的住房租赁市场基本面状况与美国市场具有许多相似之处，增长前景巨大。从长期来看，中国的房地产开发商和投资者将迎来许多富有吸引力的商机。不过在短期内，中国的住房租赁市场若要蓬勃发展，仍有许多挑战需要应对。

高涨的租房需求

流动人口增加以及房价攀涨，是租房人群高涨的两大重要因素。

据国家卫计委发布《中国流动人口发展报告2016》的统计数据，2015年我国流动人口达到2.47亿，主要流向长三角、珠三角、京津冀、长江中下游、成渝五大城市群。而2012年到2017年间，高校应届毕业生以逐年递增20多万人的速度增长，2017年达到795万，一线城市和成都、武汉、长沙等省会成为主要吸纳城市。庞大的流动人口和屡创新高的高校应届毕业生，让租房市场面临着巨大的挑战和机遇。

与此同时，房价也在不断攀升，许多大中型城市的居民已难以承受高企的房价。以上海为例，位于内环线以内的单套住房均价（总成交金额/总成交套数）从2006年的约240万元升至2016年的约1470万元。同时，随着政府对住房的限购力度不断加码，租房已成为京沪等城市居民的必要选择，且预计未来这些城市的租房需求仍将迅猛增长。

依据“十三五”规划纲要，我国将重点建设京津冀、长三角、珠三角等世界级城市群。而四大一线城市无疑成为中国经济和文化最发达的区域。随着近年外来求学、工作人口的大量涌入及房价高企，国家对一线城市的房地产调控政策也日渐企稳，“租售并举”将成为未来的主旋律，租房也将成为解决居住问题最有效的途径。

来自报告显示，2012年-2016年，京沪穗深租房需求年平均增长率持续上升。同时受租房利好政策的引导，房源供应量年平均增长率超30%。

与一线城市相对成熟的经济趋势相比，成都、重庆、郑州、长沙、杭州等新一线城市发展也逐步提速。随着社会资源在全国范围内进一步合理化配置，各城市掀起人才抢夺战，助力新一线城市经济发展。

以成渝经济圈为例，成都近几年经济发展势头强劲，仅是入驻成都的世界财富500强企业已约300家，这座城市与重庆构建起中国西南部重要经济动力，就业机会众多。数据显示，成都2016年租房需求增长率达到33%，是2012年的3倍。在长三角经济圈中，杭州通过政策导向吸引高学历人才入驻，同时如阿里巴巴、娃哈哈、绿城等当地知名企业也保证了人才的高收入，这些因素促使杭州在2016年的租房需求增长率高达79%。以长沙、武汉为代表的长江中下游经济圈因聚集的高校、科研、媒体等资源成为长江经济带主要城市，根据数据，长沙、武汉两地租房市场需求连续2年增长率超过50%。而受到北京、上海双重加持的中部城市如青岛、郑州，2016年的租房需求增长率都是2012年的3倍以上。

租房市场格局之变

随着租房人群不断增加，租金也在上涨。

诸葛找房数据研究中心对当前中原地产、21世纪不动产、丽兹行等中介公司挂牌租房房源及互联网租房平台的数据进行整合分析（为保证样本数据更加接近市场真实状况，剔除月租金在10万元以上的豪宅）。研究表明，北京市整体市场平均租金为84.8元每月每平方米，同比涨幅11.6%。从套租金来看，平均每套租金7201元，其中一居室5404元每套，两居室为6006元每套，三居室达9683元每套。

据统计，北京整体租售比已达1：806，远超国际公认的1：200-300合理租售比范围。通州潞城商圈的整体租售比为北京最低，达1：1365。也就是说，在通州潞城买一套房子的钱可以用来租114年。去年北京整体租售比为1：740，租金和房价的差距继续被拉大。

龙湖冠寓CEO韩石也注意到，现在越来越多的人选择租房。“近5年,北京二手房房价年均上涨14.3%,租金涨幅比房价涨幅低8.3个百分点。这两年租房和买房之间背离的差异越来越大。到2017年，房价的涨幅比租金涨幅高出36%，所以越来越多人租房。”

龙湖目前正在针对旺盛的租房市场布局长租公寓产品，目前主要布局一线城市和二线城市。

从主体来看，租房是绝大部分流动人口的必然经历。值得关注的是，随着房价攀涨以及限购等因素，租房一族也正从毕业生等年轻人向大龄蔓延。

据调研，北京租房奋斗族中，83%是1985年以后出生的年轻人，37岁以上租房占比在9%左右。

据分析，租房年龄近年向大龄蔓延的原因在于，一是年轻人首次购房门槛和年龄越来越高，向租房居住倾斜；二是商业格局向“多商圈”转变，居住需求寻求相对最优的配置；三是租住生活的多元化已经越来越明显，为了方便孩子上学或照顾老人，有房仍换租的人不在少数。

另外，调研显示，租房人群事业心非常强。

据分析，北京奋斗族租房的租金开销约占收入21%左右，相对于整体市场25%-30%左右的租金支出来说，奋斗族将收入更多用在了投资理财和整个家庭成员的学习深造中。这与奋斗族的愿望清单排序密切相关。也就是说，租房奋斗族对于事业的提升最为看重，收入的增加、有价值和认同感是其追求的前位。