仲量联行2017年第三季度上海房地产市场回顾

尽管新增供应增加，非中央商务区办公楼表现良好

仲量联行2017年第三季度上海房地产市场回顾

2017年10月11日，上海—上海办公楼市场依然保持活跃态势，内资金融服务业、TMT以及联合办公类企业积极在中央商务区内寻找租赁面积。仲量联行华东区董事总经理吴允燊表示：“非中央商务区办公楼市场表现强劲。尽管新增供应增加，但本季度非中央商务区租金上涨，空置率下降。” 得益于有限的供应和强烈的改善性需求，高端住宅价格持续上扬。零售市场方面，三季度共计五个新项目竣工，为全年最为活跃的季度。本季度物流市场租金加速增长，主要得益于有限的供应及空置率的下降。本季度上海投资市场成交量较低，办公和酒店物业仍然是主要的投资物业。

办公楼

升级需求强劲，助推新竣工甲级办公楼吸纳表现。内资金融服务业公司仍是本季度中央商务区内的主力租赁需求，其中尤以资产管理类和证券类企业为甚。科技、传媒、电讯（TMT）类公司持续的办公升级及扩张需求，同样助推办公面积吸纳。仲量联行上海商业部总监张静指出：“联合办公在中央商务区扩张势头明显，多个知名的运营商在区域内确认新选址。” 非中央商务区的租赁需求仍旧保持活跃，浦东租赁市场也开始感受到一些租赁需求的变化及影响，一部分企业为节省开支而选择考虑非中央商务区的办公项目。在较旧的甲级及乙级办公项目内，一部分企业升级及扩张的办公需求推动提升了新入市甲级办公面积的吸纳表现，较旧办公项目的空置率也因此攀升。

浦东世博板块内数个办公项目竣工入市。本季度中央商务区内未录得新增供应。尽管租赁活动保持活跃，但由于受非中央商务区化的影响，中央商务区空置率环比上升0.1个百分点，至12.5%。非中央商务区内共有9个新项目竣工（建筑面积达397,000平方米），其中8个办公项目位于浦东世博板块。因多数世博板块内的办公项目为企业预留或自用，非中央商务区空置率并未受到新增供应的影响，本季度录得24.2%，环比下降1.5个百分点。

强劲需求支撑非中央商务区租金增涨。中央商务区内不断有办公面积因租户升级或扩张而搬迁空出，与此同时整体租赁活动较为缓和，致使中央商务区内较旧项目业主倍感租赁压力。因此本季度中央商务区录得0.3%的租金环比下跌。相比而言，非中央商务区内特别是新兴中央商务区，依然保持强劲的租赁势头，本季度录得1.3%的租金环比上涨。

销售型办公楼

强劲的市场需求及有限的供应推动价格上涨。本季度，购买需求依旧旺盛，尤其是有自用需求的买家。新增供应缺乏而导致可售物业的减少，使得本季度成交量仅为58,129平方米，环比下降55.7%。有限的供应支撑了业主对价格的信心，特别是虹桥交通枢纽、四川北路及北外滩和大连路板块。本季度市场平均价格同比上涨1.7%至58,129元每平方米。我们预计未来强劲的需求和有限的供应将支撑价格持续上涨。

住宅

整体成交量持续受到政策抑制。住宅政策持续紧缩，部分商业银行停止提供按揭贷款利率优惠，并提高了首套房购房者的首付比例。本季度整体市场销量相对低迷，同比下降51%，环比下降59%。高端住宅市场方面，尽管紧缩政策及有限供应一定程度上影响了市场销量，但本地改善型购房者的需求依然保持稳定。本季度高端住宅成交量为186套，环比下跌63%，同比下跌82%。高端住宅库存下降7%，但去库存周期上升至约15个月。

新项目推迟开盘致使供应量下降。新项目开盘量在整体市场和高端住宅市场均有所下降。不少开发商推迟新项目开盘以等待更有利的时机和政策出现。另一方面，政府限制预售证发放也导致新增供应量减少。本季度住宅市场无新项目入市，而大部分住宅用地以底价成交。开发商对土地市场持谨慎态度，地价高企和融资限制将持续导致开发商利润下降。

尽管销量下降，高端住宅售价持续上升。开发商信心强劲、供应量受限和上海本地改善型需求稳定等因素的共同作用下，本季度高端住宅平均售价环比上涨0.5%。在上海强劲就业市场的驱动下，本地和外来白领的租房需求使得本季度租金环比上涨0.5%。

未来一年住宅政策将持续稳定。仲量联行上海项目销售总监周静表示，“我们预计持续紧缩的政策将会给销量和新增供应量带来一定压力。然而低库存将使得开发商获得定价筹码，在未来一年售价不太可能出现下跌。” 另一方面，稳定的租赁需求会导致租金的稳步增长。为满足外地入沪人群需求，上海政府近期推出“建设用地只租不售”的住房用地新政，预期会给未来租赁市场带来变革。截至目前，这些租赁用途地块全部以低于市场平均价被国有背景的开发商竞得。由于这些租赁住房用地还在规划当中，在未来几年对住宅租赁市场的影响有限。

零售地产

化妆品和休闲餐饮品牌保持强劲的租赁势头。零售景气度在第三季度持续改善。仲量联行中国区零售地产部总监豪建思（James Hawkey）表示：“国际运动和休闲服装品牌仍保持其扩张势头，化妆品由于具备高利润和承租能力而受到业主欢迎。”休闲餐饮类店铺持续快速扩张，一些品牌甚至通过更具创意的营销手段在竞争激烈的市场中脱颖而出。本季度，杂物社和酷乐潮玩等杂货连锁品牌进一步扩张。这些商户提供各类人气消费品和季节性商品，业主期望通过他们丰富其租户组合，同时延长消费者的停留时间。

本季度总共五个项目开业，成为2017年目前为止最活跃的季度。以餐饮为主的丰盛里在南京西路开业。外滩SOHO开业，目标客户为外滩周边的白领。在非核心区域，社区商场KiNG88在长宁亮相，位于闸北的凯德星贸开业，同样侧重餐饮类租户。本季度最具影响力的新项目是位于闵行的万象城，在9月下旬以高入驻率开业。本季度总供应量为342,691平方米，为自2016年底以来最活跃的季度。由于新增供应空置率高于市场平均水平，核心区域空置率微升至10.7％。而尽管本季度迎来一波供应高峰，长泰广场等现有项目入驻率的提升使得非核心区域空置率由9.7％下降至8.5％。

租金增速进一步加快。核心区域购物中心首层租金同比上涨3.5％至52.2元每平方米每天。非核心区域租金同比上涨4.4％至20.3元每平方米每天。推动租金增幅的主要因素是南京东路和淮海路商圈沿街店铺租金的强劲增长以及项目完成重新定位。

物流

新供应缺乏使本季度净吸纳量达到75,000平方米。继2017二季度新项目租赁带来吸纳量大幅增长后，本季度第三方物流和零售商的需求持续强劲，吸纳量达到7.5万平方米。仲量联行中国工业部总监司徒艺表示，“上海高标准物流市场本年度一季度新交付项目虽大部分位于新兴市场，但租赁活动持续活跃。”其中仅两个项目的本季度吸纳量总和就达到50,000平方米。由于上海西区市场空置面积极少，租户转向宝山、奉贤和金山等新兴市场，使这些一度沉寂的区域受到越来越多在上海市区有租赁需求的客户关注。

无新项目入市使得空置率持续下降。本季度上海高标准物流市场没有新竣工项目，非保税仓库存量维持在510万平方米。 我们预计截至年底不会有新项目入市。有限的供给和强劲的租赁需求使非保税仓库空置率进一步下降1.5个百分点，至7.6%。其中第三方物流公司为主的需求使新兴细分市场金山的空置率从28%下降至9%。上海西区空置率仍然接近零，只有极少量空间可供租赁。

租金增长进一步加快。本季度上海物流市场非保税租金环比上涨0.6%，达到1.32元/平方米，较上季略有回升。强劲需求和持续的供给缺乏状况更有利于业主提高租金。

投资

万达的酒店交易拉动三季度全国酒店物业投资表现。2017年三季度交易量达到435亿元，同比下降30.3%。上海大宗物业投资量占到全国投资总量的13.7%。由于万达出售给富力地产的200亿元的酒店资产组合，本季度酒店物业成交占到全国总成交量的56.4%。

上海大宗物业投资市场成交量下降。三季度上海大宗物业投资总量为59亿元，环比下降65.6%，同比下降76.5%。市场上可售优质物业减少，是2017年第三季度大宗交易市场交易量下降的一个主要原因。另外，业主强硬的价格策略致使买家可获得的折扣有限，从而延长了潜在交易的谈判进程。办公仍然是本季度的主要投资物业，达42亿元，占上海投资总量的70%。酒店和工业物业紧随其后，成交量分别为14亿元和4亿元，占上海投资总量的23.3%和6.7%。

预计四季度上海大宗物业成交量上升。尽管三季度成交量下降，投资者仍积极寻找上海市场内合适的投资机会。仲量联行上海及华东区投资部总监邵律表示：“我们预计三季度一些正在谈判的交易将于四季度完成。随着投资者在年底前陆续完成交易，预计四季度上海大宗物业成交量将出现反弹。”