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禹洲告别“稳健” 3年冲千亿

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竞争永远来自侧翼,跑赢自己更需跑赢同行,房企赛道上的龙虎斗,禹洲的发力点始于2017年。

【编者按】江湖座次从来不是一成不变,风云变幻间,有人已经踏上赶超之路。网易房产推出“新黑马——成长型房企样本观察”系列,记录中国楼市未来的生力军。本文为该系列第三篇——禹洲地产。

4年前,禹洲集团创始人、董事局主席林龙安做出了一个较为“痛苦”的决定。这个决定与其近4年的沉淀,让禹洲在2017年底气十足地向外界宣布“3年冲千亿”的战略目标。

在禹洲工作达4年之久的禹洲地产执行总裁蔡明辉印象最深的,便是当年林龙安做出的这个决定——放手一搏,推动一向稳健,长期作为区域龙头的禹洲地产,向全国性房企转变。

禹洲告别“稳健” 3年冲千亿

禹洲地产执行总裁 蔡明辉

一方面,他从侧面了解到,“家庭内部的不同观念、人才结构重塑、工作思路转变”等因素,让做出该决定的林龙安“蛮痛苦的”。另一方面,他认为林龙安是一位很有前瞻性的企业家,该战略的确顺应时势。

走向全国背后是对规模的更多诉求,蔡明辉特别认同“一家企业无规模则无江湖地位”的说法。

不止禹洲,今年以来,众多中小企业都宣布未来几年内要大幅提升业绩目标,蔡明辉认为这是内外因素共同作用的结果。

对内,在目前销售单价逐步提高的情况下,企业销售额不增加,则意味着企业“走下坡路”。

于外,资本市场和政策变化是主要推力。在“唯规模论”的当下,资本市场的要求更倾向于规模。而在融资、地方政府认可方面,“如果你在全国排名不在50名之内,基本没有你的机会。”

一直以来,闽企禹洲给外界传递出的信息更多是稳健。1994年成立,2004年走出厦门布局长三角,相继进入上海、合肥等城市。因现金流稳定,禹洲2008年不仅未受金融危机过多影响,且于次年在港交所上市。

在销售额方面,禹洲2013年进入百亿俱乐部,2016年达到232亿。禹洲并非没有注意到,在销售额不温不火的这一阶段,行业座次正在逐渐分层。比如2013年至2016年,碧桂园从千亿跃进三千亿,以3088亿跻身龙头房企前三强;2012年上市后的旭辉,以年均53%的复合增长率,从96亿逐年递增至530亿。

“还要横向看,不能做井底之蛙,孤芳自赏。”蔡明辉称。竞争永远来自侧翼,跑赢自己更需跑赢同行,房企赛道上的龙虎斗,禹洲的发力点始于2017年。

年初禹洲原定销售目标为300亿,至7月底已实现242亿元,完成全年目标的81%。而后禹洲将这一规模提升至400亿。接下来,禹洲将按照既定的目标往前走,“400亿、700亿、1000亿、1200亿”,蔡明辉告诉网易房产,到2020年禹洲的目标是1200亿,力争保持在行业前50名,争取进入前30名。

在奔向千亿的路上,从城市布局、拿地策略、运营机制、人才招纳等多层面上的表现来看,禹洲追求的仍然是常规、稳健前提下的提速。

6+1模式

粤港澳大湾区是今年重中之重

手握2000亿既有货值和持续的购地计划,是禹洲实现千亿目标的筹码。这两个筹码构成了禹洲大致完整的城市布局路线图。

公开数据显示,截至2017年7月31日,禹洲土储为1013万平,总货值为2200亿。数字背后折射出禹洲日渐完善的全国化布局。2013年开始,禹洲从厦门到合肥,再到长三角,已形成海西、长三角、环渤海、粤港澳大湾区、华中及香港的“5+1”区域布局。

据蔡明辉介绍,禹洲下一步的城市布局或为“6+1”,下一步将重点关注,但仅会在合适时机内进入的是西南片区。“西南还没有进,重庆,成都等,会重点关注。”而经济效应不突出、地域偏远的其他片区,禹洲暂时不作考虑。

目前已布局的5大区域中,货值储备最多的为华东,占比达53%,上海、合肥、杭州、南京、苏州、扬州等城市均有布局。

“我们非常看好华南,未来会重点发展。目前在深圳、惠州、东莞都有落地。”蔡明辉说,禹洲接下来计划重点布局粤港澳大湾区。今年中期业绩会上,林龙安也强调过禹洲对粤港澳大湾区的重视,称大湾区是今年城市布局的重中之重,将通过并购与合作抓住机遇适时进入。

“香港市场肯定看好,但土地获取很难。”尽管看好香港市场,但囿于香港市场规定、操作的独特性,禹洲选择择机布局,而已有的一个住宅项目或采取自持不售的举措。

33%毛利率

收并购是主因

外界很少意识到的是,收并购也为禹洲所擅长。

不同于融创、阳光城等企业大手笔并购公司,禹洲收并购多为单个项目,但数量却不在少数。林龙安在今年于上海举行的中期业绩发布会上曾透露,禹洲累年的收并购项目达百余宗,且大多来自“朋友圈”。

这得益于林龙安多年来积极参与香港的公共事务,不少海外华侨、港资、台商朋友主动转让或推荐项目给禹洲。

“朋友圈推荐项目有点像割韭菜,一茬一茬割完了,后面就会比较少了。”蔡明辉表示来自“朋友圈”的收并购虽少了,但禹洲已经组建了一支在财务、法律、信用体系等方面都相当专业的收并购团队,在处置不良资产、转让项目方面,有独特优势。

“他们提供一些资产包,禹洲决定收还是不收。”蔡明辉透露禹洲长期与不良资产处置公司、和相关人士保持密切联系,从而获得大量项目出让信息。“我们会看资产包的结构,包括债务、债权人是谁,对其进行尽调、可研,再确定是否收购。”

截止目前,禹洲在沪储备项目达到9宗,大多依靠收并购。蔡明辉透露,禹洲近日刚刚从一家基金公司手中收购来了上海崇明岛一个项目80%的股份。

甚至近期获取的南京句容、扬州等住宅项目也是禹洲收购而来的。“句容项目本是一个奥特莱斯项目,存在部分住宅用地。因原土地拥有者在住宅项目开发方面尚缺乏经验,土地一直被闲置,所以才会转让。”

同时,禹洲通过并购进入华中区域。2016年12月16日,禹洲地产通过收购武汉太子湖项目权益,获取位于汉阳两宗土地,这是禹洲首次亮相武汉。“另外一个城中村旧改也即将落定”。

蔡明辉在提及禹洲因较高毛利率被香港投资者称之为“小中海”时,表示“开源节流”以及通过收并购获取价格低廉的土地储备是主要原因。

公开资料显示,禹洲2014年至2016年毛利率在36%左右,依次为36.3%、35.7%、36.3%。而2017年中期营业收入为72.5亿,毛利23.9亿,毛利率为33%。

林龙安甚至公开表态过,禹洲未来三年内或将继续保持30%的毛利率。

截止到7月31日,禹洲土储平均地价仅为5879元/平。且从已有17个城市公司——福建5个,杭州、上海、苏州、南京、合肥、本埠、青岛、郑州、扬州、天津、惠州、东莞来看,核心土储大都分布在一二线城市。

禹洲的拿地方式大致分为三类,其一是收并购,收购而来的项目将占据今年新增土储的50%。其二是公开招拍挂及合作,会理智对待;其三是城市更新,“一级开发、城市更新,特色小镇,也在和地方政府洽谈。”

357期权制度与跟投并举

脚踩油门的禹洲,需要有对应时速的公司机制和人才需求。机制上的调整暂未显现,但人才的缺口已经摆在眼前。将总部从厦门搬至人才高地上海,是其应对的最直接体现之一。

“今年已经过50岁了。”谈及机制和人才时,蔡明辉颇为感慨,除了要一板一眼落实董事会定下的目标,还要按董事会的部署培养一批年轻的团队,并且找对人、培养人、留住人,搭建起禹洲的人才梯队。

禹洲目前的人才吸纳主要来自社会招聘和校招。公司发展提速,内部人才培养需要更多的时间沉淀,因此社会招聘成为主导方式。

在关键岗位上,林龙安也会亲自参与面试。而蔡明辉个人更喜欢曾服务过大型标杆企业的人才。

在校招方面,禹洲有一个“禹苗计划”,更倾向于重点院校生。“毕业生在专业、能力上是我们需要的,第二点都是来自好的学校,不同学校对于学生的素质培养还是有差异的。”

“对于禹苗的培养,我们每个月都会有一个周末让大家到总部来进行专门培训。不仅针对房地产开发,还会参与一些的新的项目,帮助他们快速成长。”蔡明辉表示,今年4月,禹洲成立禹洲商学院,以期通过在领导力发展中心、专业技能培训中心、企业文化宣导中心所构成的三大基地进行人才培养,支撑战略落地。

针对中高管,禹洲则会开展战略辅导,聘请厦门大学、中科大、集美大学的资深教授来进行企业文化和专业课程的讲授。

在人才激励方面,期权和跟投并举。

期权是禹洲已使用多年的人才激励方式。该制度始于2010年,为“357”兑现制度,即获得禹洲期权的中高层,工作满3年后可兑现第一年所获期权的40%,第5年60%,第7年100%。

而今年跟投盛行,禹洲也于近期开始考虑制定跟投制度调动员工的积极性。

“机制上我是看好的,制度上要设置好。”蔡明辉认为跟投制度在团队对项目的关注度、工作主动性,项目推进速度上都有一定影响。并称,新项目跟投的配置、跟投比例等各方面的制度还在制定当中,后续新项目都会有一定量的配置。

“实施千亿,目前的困难会比较多,政策、市场、竞争对手都在变化。”蔡明辉坦言,这家今年即将实现400亿销售额的企业,首次面临着规模之变的压力及如何将压力转化为动力的问题。

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