坐拥50万平米商业储备 广州万科城市运营升级

商业是城市配套服务商系统的重要一环。在商业之外，广州万科的地产+多元化业务转型也走在前面，比如长租公寓、众创空间、教育基地、养老医疗等，已经初步形成了自己独有的城市配套服务体系。

2016年登顶广州销售额榜首、今年6月551亿拿下广信房产资产包后，资产规模已达千亿的广州万科，在商业地产和城市运营转型上树立了更大的目标。

在日前的商业产品发布会上，广州万科公司总经理唐激杨透露，万科印力商业整合后，广州万科的商业储备面积达到50万平方米，涵盖各种类型，坚定转型做城市配套服务商。

商业是城市配套服务商系统的重要一环。在商业之外，广州万科的地产+多元化业务转型也走在前面，比如长租公寓、众创空间、教育基地、养老医疗等，已经初步形成了自己独有的城市配套服务体系。

广州万科的商业野心

经过14年的深耕，万科在广州市场早已不再是一家简单的住宅开发商。

在众多与城市共生长的业务中，商业地产是一大重头。2017年底，番禺基盛万科里将开业，天河万科广场、黄埔尚城万科里计划2018年开门迎客，金沙公园万科里计划于2019年面世……即将开业的众多商业项目昭示，广州万科的商业项目正在进入爆发期。

2016年，广州万科提出“以商业推动社区成长”的发展愿景，并确立了“万科广场+万科里+特色商业”三大产品线，围绕城市生长和消费升级，逐步拓展天河万科广场、尚城万科里、基盛万科里等项目。

其中，定位社区型商业的万科里，是广万商业产品主力。

2015年末，广万首个集中式商业项目“江燕路万科里”开业。运营一年后，日均客流达5万人次，日均销售额约80万元，以小体量商业实现了对客群的吸引力。目前，万科里遍及广州各主要区域，未来重点项目为尚城万科里及金沙洲万科里。

当前商业环境持续革新，对于广州万科而言，挑战与机遇并存。万科认为，电商冲击、商业井喷、新零售抬头，种种现象背后的本质离不开新中产阶级消费行为的升级，以及不断变化的内在需求。

为适应上述变化，广州万科做出了一系列调整。今年年底开业的基盛万科里，从消费者视角重新梳理了产品和招商逻辑，按照“50%主流品牌、30%差异化品牌、20%新锐品牌”的原则进行业态配比。

与传统购物中心看重客流量所带来的“过客式消费”，猛攻“流量争夺”相比，根植社区的广州万科商业不仅重视消费粘黏性的提升，还希望通过打造体验型商业，抢占年轻家庭工作学习以外的全生活时间。

作为明星产品的万科广场，定位为区域级购物中心，是典型的大体量商办项目。

以广万首个区域级购物中心“天河万科广场”为例，该项目位于地铁21号线智慧城站，涵盖了产业办公、城市公寓、智慧商业等多类型产品。周边聚集了超10万以上创新型产业人才、逾30万以上居住消费人口，1.5公里范围内无直接竞争产品。

据了解，包括已取得但尚未开发的项目在内，广州万科目前已拥有约50万平米商业储备。此外，已开业及筹开项目总数逾20个，项目投资回报率居业内领先水平，保持快速稳健的增长。

在广万高歌猛进的商业版图背后，万科印力商业平台的作用不可忽视。

2016年收购印力集团后，万科今年初通过成立两只基金，将旗下商业项目打包给印力统一管理。作为大万科生态体系下的商业地产平台，目前万印商业平台管理资产项目逾81个，遍布全国39个城市，总建筑面积超过614万平米，自有资产规模超过580亿元。

9月19日，广州万科总经理唐激杨、印力集团副总裁兼广深城市商业公司总经理竺海群、广州万科商业管理有限公司总经理杨卫东均出现在商业发布会现场。

接近广州万科的人士透露，广州万科与印力平台的整合正在进行，在商业运营上的目标是做到第一。

8月底的中期业绩会上，万科董事会主席郁亮曾表示，商业是万科两大优势业务之一，目前万科处在行业第三，未来将努力做到数一数二。

这也是印力平台和各区域公司的目标。据介绍，万印商业平台未来将围绕城市配套服务，协同万科生态系统资源，实现万亿大万科的集团愿景。

城市配套服务商初成

广州万科在商业版图的扩张，是对集团层面城市配套服务商战略的执行和落地。

根据郁亮的阐释，万科要适应城市发展变化的需求，从单一住宅开发商转为城市配套服务商，城市需要什么就做什么，比如商业、物流、产业办公等。

在这样的思路下，万科北京、上海、广深、成渝各大区域公司不断进行自主创新，再经过集团的资本化安排，目前已经初步建立了万科独有的城市配套服务商生态系统。

广州万科除了商业之外，最为着力的是长租公寓。2008年，万科和住建部合作开发投资了廉租房广州万汇楼，试水租赁；2014年，万科重整了万汇楼，将其改为面向青年人的泊寓品牌。

截至8月，广州泊寓发展迅速，不仅成为万科集团内规模最大的分区，也是广州规模第一的长租公寓，开业17个项目，房间数达到5000多套。

不仅如此，广州万科还试水重资产持续租赁物业。2017年4月，广州万科拿下两宗自持宅地，总价36亿。其中白云区鱼苗场项目自持比例为50%，黄埔区长岭居项目自持比例为55%；6月上旬，广州万科再次拿下佛山100%自持宅地。

广州万科的榕悦、智汇坊等养老品牌已实现开门红，加快全城战略布局，并实现跨城市发展；教育业务迈出“办学者”里程碑式的一步，梅沙营地从广州到佛山已开了多家；众创空间完成天河、黄埔、番禺、荔湾核心四区布局。

此外，万科全国首个医疗项目——广州蕙心医院正式开业，迈出医疗康复领域探索新步伐。

在此基础上，万科开发模式也出现了变化：在项目开发前就规划社区商业、教育营地、社区嵌入式养老等，配套先行。

以广万今年取得的基盛万科中央公园综合体项目为例，其规划中涵盖了多种业态，集社区商业、甲级写字楼、青年长租公寓，以及香港红茶馆酒店于一体，目前已进入招商阶段。

唐激杨认为，白银时代的万科转型已经初见成效，新业务蓬勃发展对于地产销售的驱动力不可估量，创新击中客户痛点，才能让业绩实现“三级跳”，今后将会发生指数级的裂变。

“广州万科作为集团转型路上的先行者，迅速探索全新发展模式，业务探索和实践在快速延伸。”唐激杨表示，广州万科未来将继续围绕住宅核心业务，加快推进商业、教育、青年长租公寓、养老、医疗、产业办公等新业务。