据计算上海首批租赁住宅用地 回报率可高达7-8%

7月24日下午14：00，上海2幅首批租赁住宅用地以底价成交。不到一个月的时间，浦东新区张江南区配套生活基地A3-06地块的竞得人上海张江（集团）有限公司开始向业内各大品牌运营管理商招募合作。在这其中，上海老牌公寓管理机构优帕克，成为了张江方面选择的潜在战略合作伙伴之一。

面对网易房产的采访，优帕克集团董事长李静表示：“7.2392亿元的成交价折合楼板价约5568元/平方米，这是相当便宜的。经过测算，如果是由优帕克来运营管理，7-8%的回报率是有的，这还只是租赁的部分，不算未来的土地及项目溢价。”

高科技人才专属租赁用房

据浦东新区张江南区配套生活基地A3-06地块出让须知显示：浦东张江地块的容积率2.0，出让面积65007.60平方米，要求套型70平方米左右的不小于47229平方米（约36%），套型90平方米左右的不小于40819平方米（约31%），套型面积120平方米左右的不小于28954平方米（约22%）。

简单来说就是，浦东张江地块以后60%以上基本都是以90平方米以上的面积为主的租赁用房。

而嘉定新城地块则要求套型70平方米以下面积不小于44940平方米（约63%），套型70-90平方米不小于12840平方米（约18%），套型面积90平方米以上的不大于6420平方米（约9%）。

对此，李静认为，首批同时推出的浦东张江与嘉定新城这两块租赁用地，在一定程度上也是对区域人群进行了一个划分：“面积上的不一样，主要可能是因为本身区域人群的需求不同，我们对张江这里了解的更多一些，张江这块科技类的人才居多，而这些人才的需求不仅仅只是一个单身公寓，他们有些是较为高端的家庭居住，还有些需要更加高端的一些的服务需求，这就可能需要考虑更多元化的产品来满足。也许正是出于这样的角度，所以才会有了面积段不同的划分。”

李静告诉网易房产，此次优帕克集团与上海张江（集团）有限公司的合作意向，是上海张江（集团）有限公司主动找到的优帕克，双方一拍即合。究其缘由还是因为在目前的租赁市场上，优帕克与其他运营商不同，成立15年来一直都专注于打造高品质的租住生活，在高端租赁市场，无论是口碑还是规模都较为领先。不仅如此，早在2014年上海地产集团就已经与优帕克集团成立了地产优家，是属于国企改革混合制企业。

“我们和很多做青年公寓的运营商不太一样，他们大多针对都是刚毕业不久的年轻人，做月租3000元左右的白领公寓。而从以往的产品线可以看到，我们有专门针对500强高管的月租2-5万的产品，也有月租8000到10000多元的较为普通的产品。”李静说，对于优帕克来说，最重要的就是围绕客户的需求来研发产品，服务好每一个客户。目前他们无论是线上还是线下都已经拥有了一个完整的生态链及操作系统。

核心区域租赁用地让人有更多的选择

8月23日上海规土局又集中挂牌了4幅租赁用地，分别位于浦东北蔡、长宁古北、浦东南码头和徐汇漕河泾，出让面积总计8.77万方，总建面积21.8万方。

值得注意的是，这4幅地块均位于上海内中环线之间，地理条件相当优越。

对此，李静告诉我们：“随着租赁市场的持续发展，未来租房人群会越来越多。而80后90后跟70后不太一样，他们更追求可以让他们感到满足的东西，随着现在人们的消费水平升级以及对物质生活水平追求的提高，尤其是现在80后也大都30多岁了，他们有能力也有实力去选择更好的。”

李静认为，上海再次挂牌的这4块核心区域租赁用地，在一定程度上也是让人有更多的选择，本来市中心没有那么多可以租的高端住宅，而被迫搬到比较远的地方的那些人，现在有机会住回来，降低通勤时间。

“如果有机会和条件的话，我们其实也想去拿这些地。”李静说，“目前我们已经有足够的人才，也在积极寻找更多的人才。”

据了解，租赁市场的运营管理人才必须具备良好的沟通能力、强大的协调策划、统驭能力，从目前市场上来看，人才供不应求。

“你要找专门的服务式公寓的人才是很难的，因为并没有这样一个专业，但是我们目前会从几个相关的领域去寻找，比如酒店行业里面的资深人员。在一定程度上你可以服务好五星级酒店的客人，会有很好地服务意识，当然，还需要经过优帕克的专业培训，才能服务我们的租客。”

在采访的最后，面对如何看待大批开发商涌入长租市场的问题，李静表示：“首先开发商涌入这个市场是好事情，开发商的自持资产需要去库存，优帕克作为运营商也可以与他们形成互补，我们的合作机会也会增加。与此同时，面对目前国内租赁市场，我们也要清醒地看到机会与挑战，不是所有的区域或者项目都适合做租赁，还需因地制宜，因时制宜地分析。