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旭辉领寓百亿投资长租公寓 这笔账怎么算?

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导读:作为一家开发商,旭辉并非仅将长租公寓作为消化存量物业的一大利器,更想在这一领域内有所斩获。

长租公寓是一只“猪”,还是一个“坑”?

乐观派的态度是,长租公寓正借助政策东风逐步起飞;悲观者则认为,长租公寓是笔算不过来的账,而跟风跳进这个坑的人越来越来多。

公寓运营并非是一个新行业,只是,随着政策红利的释放,房东和租客之间有一个巨大的阶层正在崛起。尤其是开发商,近一年内扩张速度让人咋舌。

火热氛围下,旭辉也加入这一新战场,成立旭辉领寓。2016年至今,领寓已在上海、苏州、杭州、成都、重庆、南京、北京、无锡、厦门九个城市布局,规划了博乐诗服务公寓、柚米国际社区、菁舍青年公寓三个品牌。他们的目标是用5年时间,在5大区域布局1516个城市,将规模提升至行业前5,运营20万间,完成国际化布局,实现IPO上市。

很显然,旭辉属于乐观派。旭辉领寓预测,长租公寓十年后供应量将增长9倍,由2016年的200万间增长到2000万间;品牌公寓的市场占有率也会由目前的2%上升至15%

长期来看,长租公寓或许是一个稳定上升的行业,但短期来看,该行业投入大、利润低、回报周期长,各个主体整体盈利状况都不容乐观。

万科、龙湖目前也还需要依靠母公司输血来保证运营。龙湖集团副总裁兼冠寓公司CEO韩石近日表示,三年内不考虑盈利。而旭辉领寓CEO张爱华给出的盈亏平衡零界点比三年要更长——她表示,70年自持物业,不能用10年、6年回本的逻辑来算。

长远周期内,领寓的商业模式成立。作为一家开发商,旭辉并非仅将长租公寓作为消化存量物业的一大利器,更想在这一领域内有所斩获。

杀入长租公寓的商业逻辑


截止到目前,长租公寓市场参与主体,形成了中介代理、酒店集团、二房东、开发商、互联网平台的4+1”竞争格局。

中介型偏向于分散式,在拿房及出房上有极大优势;创业型思路、运作机制较灵活;酒店系的优势在于拿房、出房、运营管控。各方均有优势,但盈利是其目前需面对的共同掣肘。

“基本都在投入阶段、越大越不赚钱。”蘑菇租房已由原先的公寓运营转向至细分领域——做租房管理平台,其联合创始人龙东平不好说目前哪家运营商能达到收支平衡,且进一步称,再加上各方激战正酣,运营商拿房成本正被逐步催高。

哪怕是在资金、资源端独占鳌头的开发商,盈利状况也不容乐观。一业内人士以万科举例称,在开发商中,万科长租公寓规模最大,但泊寓的发展同样受限于盈利难题。

他进一步解释称,万科上海泊寓的管理层两次轮换,主要原因在于业务定位摇摆。其言下之意是,规模、现金流、利润等是万科内部业务考核的重要因素, 而受限于盈利问题,长租公寓在资源投入等方面受到一定程度的限制。

龙湖亦如此。龙湖集团副总裁兼冠寓公司CEO韩石近日表示,龙湖上半年所获自持地块将全部用于租赁,但三年内不考虑盈利。

尽管目前领寓已投入运营的单店项目有所盈利,但这不等于说业务处于收支平衡状态。领寓预期项目回本时间是整体周期的一半,也就是说,一个周期为10年的项目,回本零界点是5年。控制指标有两种,现金流及利润。现金流对应回收期,IRR对应收益。

利润账是指将拿房、装修、运营、管理等成本分摊到周期中每一年,对比看每一年的GOPIRR看整个项目周期——比如5年内装修总投入500万,运营成本年投入是50万,最后看5年的总收入。领寓对IRR的预期是15%以上。

相比于主业地产,长租公寓微利、周转慢,旭辉杀入长租公寓的商业逻辑是什么?一方面是消化旭辉地产板块衍生的存量资产;另一方面是,更长周期内,对长租公寓的乐观预判——政策红利、在消费升级的背景下主动租赁时代的到来、未来房租涨幅、资本涌入等。

譬如作为支撑未来收入的重要因素之一,领寓认为租金会有小幅增长。

据介绍,领寓对近6年中国房租租金平均涨幅做过统计,年增长率在2.9%左右。一线及核心二线城市租金涨幅接近4%。张爱华判断,“我相信随着规模的增长和越来越多的人选择租房以后,它(租金)这个增长会更快一些,所以我们觉得未来有5%6%的增长。”。

在资本端,领寓认为,低成本资本开始挤进长租公寓。张爱华类比美国市场称,目前美国公寓实现REITs已超64万套,占美国公寓数量的33%。国内REITs放开的可能性、国开行、及资管平台的资金注入都给行业融资提供了足够的想象力。

20万间

地产移交+主动拿房

地产系长租公寓运营商,在资源端更具确定性。

张爱华认为,随着国家政策的出台,未来在土地端有自持比例要求的城市会逐步增多,特别是在二线城市。基于此,她保守估计旭辉未来货值中将会产生20%的自持物业。

2017年上半年旭辉销售业绩为471.5亿元,均价为18400/平,对应的销售面积为256万方。而在旭辉千亿战略下,对应20%比例来算,旭辉每年可提供100万方土储给领寓。也就是说,若以每间2530平方来算,旭辉本身每年将移交34万间给领寓,到2021年基本可以满足20万间的目标。

“前面的(旭辉自持物业比例)支撑应该是足够让大家看到20万间在哪里,我们其实是双20万间。” 张爱华称,除了地产移交过来的,领寓还将收购商业类项目及主动介入到自持物业的开发。

价值被低估的商业类项目是领寓拿房目标之一,其更低的收购价格,提供了退出的可能性。一般情况下,商业类项目售价是住宅类项目的7折,而被低估的商业类项目,如运营不善的酒店,能以住宅类项目对标价的34折收购。

再比如,“限商”政策出台后,市场上存在大量闲置商办楼或者是短时间内滞销的库存。领寓想以此与国企、政府及开发商达成战略合作,通过解决库存及现金流问题,低价收购物业。“我们可以一次性支付10年到20年的租金,让它解决现金流的问题。”张爱华在8月的一次内部分享时提到。

自持物业的开发是指,领寓计划联动旭辉地产板块获取租赁型用地、协同教育板块建设校方人才公寓等。获取租赁型用地目前还存有不确定因素,但介入学校人才公寓被其认为是可复制的商业模式。

2016年旭辉与华东师大达成战略合作,由此进入教育板块。但合作并非局限于教育层面,还涉及人才公寓建设。旭辉在华东师大中山北路校区、闵行校区及上海纽约大学周边规划建设留学生公寓和教师公寓,并提供完善的配套服务。

“我们找到同济可研单位在帮我们一步步设计,已推动大半年时间。”旭辉采用PPP模式与学校合作,这在教育部是先例,但张爱华称这并非是机会型布局,“这个模式一旦出来,我希望在985211的高校做。”领寓计划针对这100多所高校,每年做10家,每家高校拓展10002000间。“这是跟别人不一样的。”

注资百亿

2+2+6”模式

领寓的战略目标是在2021年达到20万间,运营近1000个项目,对应需投资一两百亿。

首期启动资金3050亿来自于旭辉,按照地产逻辑来看,200亿左右的资金中,自有资金仅占20%,意味着领寓必须打通自己的融资渠道。

领寓寄希望于通过资源、资金两条腿走路。资源拓展背后必须要有充沛的资金作为支撑。谈及资金时,张爱华称,旭辉计划“用2+2+6模式,20%的自有资金,20%的夹层,60%的优先。”

目前旭辉领寓融资仅在项目层面,第一笔来自国开行,利率仅介于4%5%之间。张爱华称,为响应国家政策,国开行将支持力度放到租赁行业,但支持的是规模化运营商,开发商有很大优势。“国开行短期内会找一些重点企业,但目前看来会以开发商为主,因为后面需要背书。”

此外领寓想将夹层资本的成本控制在8%9%,相比于一般运营商12%15%成本要低。据透露目前与长城资产、紫金信托、招商财富签署了合作意向,夹层资本更倾向于这类大资管公司。“夹层是我主动选择的,我觉得收益比较高的我就放出去,提高自有资金的回报。”

如果说融资是把成本转嫁给他人,而将提前收回收益则需考虑退出机制。

在模式上,领寓将自己定位为公寓运营商加资产管理商,即轻重结合。在往托管方向发展的同时,逐步做重资产——住宅用地开发及为REITs的到来做准备。

“收购资产时,怎么收怎么退都很清楚,REITs是最理想的状态,没有REITs我也可以通过基金退出。”领寓同样看好未来长租公寓REITs化的可能性。张爱华透露,目前收购三个价值被低估的商业物业,按照旭辉领寓内部估算逻辑,投资回报达到6%,接近 REITs 水平。“我就是不做REITs,我天天拿着,到了三五年之后我再卖给基金。基金看你的投资回报,我做到7%8%的时候再卖。”

旭辉领寓希望重资产今年能贡献10%15%,明年达到20%

事实上,长租公寓是一个痛点极多的行业,哪怕忽略微利、回报周期长关键性因素,模式趋同、行业集中度低、拓展成为了瓶颈、运营效果跟不上客户需求等问题也在一定程度上制约了运营商的发展。

“这个(和国外)还有很大的差距,还有很长的路要去走。”张爱华总结称。

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