2017中国产城生态运营商TOP50研究报告

9月1日，亿翰智库在上海隆重举办2017中国房地产业战略峰会，期间重磅发布2017年中国产城生态运营商TOP50研究成果。

— 2017中国产城生态运营商TOP50 —

备注：

1．时间：核心数据以2016年为主，同时兼顾2017年7月31日之前的企业表现；

2．企业：为主营业务在中国大陆的产城生态运营商；

3．物业属性：包括销售和持有两大类（建成、在建以及土地储备）；

4．数据来源：

（1）纳入研究的上市公司的年报、半年报、季报和各项公告；

（2）国家统计局和各地统计局统计数据；

（3）亿翰智库搭建的中国房地产企业数据库；

（4）从任何公开信息渠道取得的相关信息，包括但不限于官方网站、以项目为基础的调研数据、学术研究报告等信息渠道。

产城发展具有地域集聚性

产城生态运营商在地域分布上具有明显的集群性。主要集中于长三角区域的上海、苏州；珠三角区域的深圳、广州，环渤海地区的北京、天津以及中部地区的武汉等城市，即产业地产均起源于经济发展水平高、产业支撑能力强，并且具有较强人口导入能力的城市。

各企业的项目分布也具有一定的区域性和集群性，虽然多个企业已实现全国化布局，但从项目的地理分布上看，项目仍或位于发达的经济圈内或环重要经济圈，主要考量可能在于经济圈的产业支撑能力强或能承接发达经济圈的产业转移，也在于更容易的将人口导入。

营业收入增长趋势明显——

受益于楼市回暖，2016年多数产城生态运营商的营业收入实现增长

（1）国有企业营业收入

企业营业收入规模与其项目规模和业务板块有关。项目规模与政府规划相关，因此不同国有企业的营业收入规模相差悬殊，同时业务多元化企业的营业收入规模比较高。外高桥和东湖高新的营业收入遥遥领先，外高桥2016年营业收入是张江高科的4倍多，是空港股份的12倍。

国有企业营业收入变化趋势大致类似。对比发现，除外高桥和市北高新以外，其他6家企业营业收入规模均呈下降趋势，并且2014年业绩较为突出。

营业收入的下滑主要是由房地产销售收入下降造成的。张江高科在2014年至2016年营业收入连年下滑，其销售收入从2014年的18.93亿下降为2016年的8.58亿。主因在于张江高科销售物业以旅馆、店铺、研发楼和厂房为主，并未包括住宅物业，因此在大多数房地产开发企业营业收入实现增长时，张江高科并未大幅增长。同样，海泰发展营业收入也呈现下降趋势，主要是工业地产市场萎缩，带来公司销售成交量减少。

图：国有企业营业收入（亿元）

（2）政企合作企业营业收入

受益于2016年房地产市场的持续回暖，诸如华夏幸福、招商蛇口类以房地产为主营业务的企业营业收入与其他企业有明显差距，并保持逐年递增趋势。

得益于产城PPP模式的巨大成功，华夏幸福的营业收入保持快速增长态势，2016年营业收入同比增长40%。宏泰发展在2015年同比增速回正，之后保持着增长态势，且增速不断加快，2016年营业收入同比增速为38%。中电光谷在2016年同比增速转正，增速高达3 6 %。华南城的营业收入则从2014年的135亿港币下跌到2016年的78亿港币，2014年至2016年的复合增长率为-10%。同样呈现下降趋势的还有亿达中国，2014年至2016年的复合增长率分别为-6%。

图：政企合作型企业营业收入（亿元）

（3）市场化企业的营业收入

除毅德控股、坤鼎集团2016年的营业收入出现下滑外，其他企业的营业收入均呈现增长趋势。这可能主要归功于2016年房地产市场的大好行情，企业的销售业绩更上一层楼。

图：市场化企业营业收入（亿元）

盈利能力有待提升——

多数产城生态运营商的净利润上升，但净利润率降低

（1）2016年多数产城生态运营商的净利润实现提升

对于国有企业，因房地产销售收入下滑导致营业收入整体下滑的张江高科其净利润水平反而不断提高，由2015年的4.9亿元上升为2016年的7.3亿元，这与张江高科战略转型相关。张江高科从工业地产开发商向高科技企业时间合伙人转型，从园区开发租赁业务向创新创业服务平台转型。

对于政企合作运营商，受益于2016年房地产市场回暖，华夏幸福、华南城的净利润总额维持上升趋势。

对于市场化企业，除万科、碧桂园、深业集团等以房地产为主营业务的运营商外，其他企业的净利润现状不容乐观。

图：典型产城运营商净利润（亿元、亿港元）     

（2）2016年多数产城生态运营商的净利润率出现下滑。

对于国有企业，浦东金桥、张江高科的净利润率高于行业平均，外高桥和东湖高新尽管规模比较大，但毛利润率与净利润率偏低。

对于政企合作运营商及市场化企业，大部分企业出现净利润率下滑，最大的原因在于土地成本的上升，一定程度上压缩了企业的利润空间。

图：典型产城运营商净利润率

轻资产成主流趋势

未来重资产将不再是做产业地产的主流模式，由“重”转“轻”势必蔚然成风。产业地产的轻资产模式主要有三种，各方式的优势不尽相同。

（1）合作开发

合作开发是实现风险共担、扩大业务规模最直接、最有效的方式，产业地产操作复杂，操盘风险大，回报周期比商业地产更长，资金需求量极大，一旦资金不足，所有的努力都将白费，因此可与资金方合作，获得资金支持。

与此同时,对新进产业地产领域的地产商来说，与产业地产运营或操作实力较强的企业合作，相当于买了份保险，地产商不仅可学习产业地产开发运营经验，还提高了产业地产成功的概率。

华润置地与天安数码城合作开发深圳大浪天安数码城，华润置的央企背景可带来资金与土地资源的优势，而天安数码城的产业地产运营实力雄厚，两者合作无疑会碰撞出不一般的火花。

（2）运营（服务）输出

运营（服务）输出属于园区价值的延伸，是产业地产的盈利点之一。同时，因产业地产的区域性特征，某种定位的产业地产项目可能面临复制难的问题，因此，运营（服务）输出便成为企业规模扩张的最佳途径之一 。

2017年佳兆业在产业地产领域频频露脸，继签约了苏州木渎智慧产业园区项目后，又签约了承德力海企业港大数据产业园，佳兆业拟通过轻资产方式介入，为力海企业港大数据产业园项目提供前期产业定位、空间规划设计、后期招商运营，以及企业外包管理等综合服务。

截止2016年年底，亿达中国通过销售代理、招商及运营的模式向外进行管理（服务）输出，共托管项目22个，包括长沙梅溪湖创新中心，苏州昆山财智科技园等， 总计签约运营面积约236万平米，商务园运营管理服务收入约为5275万元，较2015年全年同比增长107%。    

（3）借力基金

对于产城生态运营商而言，可以采用基金并购的方式，扩大自身“产业版图”，实现业绩、规模和运营的多方平衡。

当前国内对PPP资产证券化的支持力度较大，不断出台政策鼓励产城生态运营商的PPP资产证券化项目。华夏幸福是行业首个完成PPP资产证券化的公司，2017年华夏幸福共有两个项目实现了资产证券化，规模总计100亿元。

普洛斯是物流地产基金的常客，通过杠杆式操作，提前兑现了物流地产的收益，并将资金投入到下个项目的开发，2017年7月14日，中国财团以116亿美元成功收购普洛斯，其中万科占股比例21.4%。此次收购有利于万科完善物流地产布局，实现产业地产业务规模的快速扩张，更重要的是为以后的轻资产运营奠定基础，万科可借助普洛斯成熟的产业地产基金运作能力将成熟项目变现，助推企业实现杠杆式跨越式发展。     

表：产业地产轻资产的方式

研究模型简要介绍

中国产城生态运营商TOP50从产城运营能力、产业发展资源、产城运营业绩三个维度对产城生态运营商进行综合评价，采用指标建模法，得出企业的排名。

亿翰股份

中国房地产战略服务领域领导者，专注于为房企提供发展战略、运营策略顾问服务，已成为60%以上百强房企的顾问伙伴。

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