2017中国房企商业物业价值TOP100研究报告

8月31日，亿翰智库在上海隆重举办2017中国房地产业战略峰会，期间重磅发布2017年中国房企商业物业价值TOP100研究成果。

— 2017中国房企商业物业价值TOP100 —

备注：

1．时间：核心数据以2016年为主，同时兼顾2017年7月31日之前的企业表现；

2．企业：为主营业务在中国大陆的房地产开发企业；

3．物业属性：包括销售和持有两大类（建成、在建以及土地储备）；

4．数据来源：

（1）纳入研究的上市公司的年报、半年报、季报和各项公告；

（2）国家统计局和各地统计局统计数据；

（3）亿翰智库搭建的中国房地产企业数据库；

（4）从任何公开信息渠道取得的相关信息，包括但不限于官方网站、以项目为基础的调研数据、学术研究报告等信息渠道。

行业集中度进一步上升，TOP10增强最为显著

行业门槛值进一步提升，“强者恒强”效应明显且主要体现在标杆企业，2016年TOP10房企总价值、租金收入同比增加26%、25%。

1.TOP10进入难度最大

不同梯队中，TOP10商业价值增幅最多，与此对应的是价值累计占比同样增多。

图表：行业门槛值

 2.TOP10租金增长最快

不同梯队中，TOP10租金收入增幅最多，可见，第一梯队核心物业更为优质。

图表：租金收入累计占比

商业地产新开工面积结束下降趋势

16年全国商业地产投资总额略有恢复、全国商业地产新开工面积增速由负转平。

新开工面积同比结束下降趋势

2016年全国商业营业用房和办公楼新开工面积分别为22317万平方米和6415万平方米，几乎与去年持平，扭转了2014年以来商业地产新开工面积负增长的趋势，表明房企对商业地产未来发展的信心略有恢复。

图：2010-2016年全国商业和办公楼新开工面积情况及同比

新增商业地产仍集中在经济中心

经济仍是决定商业的根本因素，长三角商业活力最强，中西部、珠三角新开业面积近似，环渤海仍有差距。

图表：2016年四大区域新开业商业面积（万方）

房企仍然钟爱一线及热点二线城市

新开业面积最多的仍为上海、北京和深圳四个一线城市为主，部分二线城市商业地产业快速发展，其中武汉、合肥和南京等地均超100万平方米

珠三角地区强势崛起

珠三角地区新开业商办面积大幅增加，代表企业有卓越集团和正荣商业。

城市聚焦现象显著

典型30城市2017年新开业商业项目占全国新开业商业项目的60%以上。

内地企业猛进，香港企业相对收缩

租金变动上，大陆企业同比增加远超香港企业；价值变动上，大陆企业与香港企业同比变动不相上下。

价值同比上，有一家港企价值同比下降，6家内地企业价值均同比增加，但从价值增幅分析，内地企业强于港企。

所有14家企业中，租金变动最大的是万达集团，租金同比增加31..41%。除长实地产租金收入变动较大外，其余港企表现一般，租金同比增加最高的新鸿基（12.10%）仅高于两家内地企业变动值。总的来说，2016年内地企业表现较为强劲。

图表 ：2016年典型内地企业商业价值与租金收入同比变动

图表 ：2016年典型香港企业商业价值与租金收入同比变动

持有物业利润率较高，但营业收入比重较低

持有业务利润率达70%左右，而租金收入占总营业收入5%左右，因此，优质的持有物业营业收入比重较低。

图表：2013-2016年典型沪深房企持有物业收入（亿元）及毛利润率变化情况

注：企业包含金融街、中国国贸、陆家嘴、北辰实业、金隅股份、外高桥、金地集团、中粮地产、泛海控股和南国置业，华润置地、大悦城地产、龙湖地产、中国金茂、远洋地产、合生创展。

图表：2013-2016年典型房企总租金收入（亿元）及占比情况

研究模型简要介绍

（1）商业物业价值研究模型介绍

注：本次模型中的项目按照物业状态可以分为：已开业、在建以及土地储备三类，分别采用不同的方法进行估值，其中已开业采用公开信息进行测算；在建项目根据合理开发周期、开发成本以及预期未来收益进行预测；未开工土地储备依据假设开发法进行收益以及成本方面的测算。

亿翰股份

中国房地产战略服务领域领导者，专注于为房企提供发展战略、运营策略顾问服务，已成为60%以上百强房企的顾问伙伴。

在行业多变时代，企业咨询模式转型之秋，亿翰股份始终坚持以企业研究为抓手，专注于行业发展周期、企业运营模型和城市投资风险的研究探索，以求为房企在快速扩展、价值提升的道路上尽一份绵薄之力。