这个被拆迁耽误数年的大规划终于动起来了

第一代城市副中心 与徐家汇五角场齐名

提到真如，不知道多少人扼腕愤慨，因为看中它副中心的地位早早入手，却多年不见起色，同时，又有不知道多少人满怀希望，因为这两年似乎利好的进展一件件多了起来。

在99版的四大城市副中心中，徐家汇是发展得最早也最成熟的，在很多人心里它甚至与人广无异 ， 尽管受到电商冲击， 徐家汇面临消费主体变化和业态滞后等多方挑战 ，但江湖地位摆在这里，谁都不会对它的未来保持怀疑。

五角场 从2003年开始大规模开发，发展 的 时间最长， 从2007年初具雏形后，直到今年才把最后一个角补全（合生汇）， 虽然商业能级不如徐家汇，但高端人才和创业公司的聚集令这里自带活力和自由的气息，很受年轻精英的青睐。

而 花木龙阳 虽然 商业规模不大，却有世纪公园等高等级公共配套支撑， 吸引了大量高端住宅落地开发，借助第一代国际社区同样是寸土寸金。

唯独真如，明明是与前三者齐名的第一代城市副中心，却 在规划发展的路途上 多有波折。

作为最后一个启动的副中心，2006年底长实拿下真如副中心规划中 最核心的地块 ，以此为契机 ，绿地、复星 等大型房企也纷纷看好其发展，先后 在 规划中的 曹杨路商业带上拿地 开发 ， 期间7号线通车，看似一切向好。

然而， 最被看好的长实 受2008年金融危机影响，使得开发进度一拖再拖 ，拿地6年后才 推出 第 一批商住房（优惠购、楼盘相册、最新报价）回笼资金， 作为整个副中心商业带规划中最核心的项目，长实的开发步调显然意义重大，加上 盘踞铜川路 规划 文化休闲轴上的红旗村 和 铜川水产市场 拆迁迟迟没有进展，原本可以借力轨交一鼓作气爆发的节奏终于被打乱。

真如发展元年到来 ?堪称四大副中心“压箱之作”

然而这些滞碍，似乎都逐渐解决了。

首先是 在 去年普陀 区“两会”政府工作报告中，明确表示在“十三五”开局之年，普陀将加快推进以桃浦为引领的“一轴两翼”新格局，并计划于年内完成铜川路水产市场等整治、调整关闭工作。除此之外，已开工建设的地铁14号线将穿越铜川路水产市场也成为其彻底关闭的有力推手 ，“市场如果不关闭，将直接影响上海市政重大工程项目的进展。”

再加上去年年初对红旗村整治的大力推进，至去年10月底水产市场彻底关闭，这个阻碍板块发展近10年的超大难题终于正式翻篇儿。而继2012年2月23日真如城市副中心A1、A2地块被星浩资本、复星国际联合摘得，真如又一核心住办地块 （真如副中心B3地块东北侧）也在3年后被中骏摘得。 真如板块终于迎来真正的发展元年。

如今的徐家汇商圈已是当仁不让的黄金地段，五角场副中心也已显露繁荣，花木更凭借国际博览中心和嘉里城等配套成为浦东的高端商办住区，“后发”的真如自然也有其独特的优势。

真如副中心的核心区域总规模达2.43平方公里，规划建面465万平方米，其中新建面高达340万平方米，开发体量为四大副中心之首。同时，真如作为上海西北的咽喉之地，更是汇聚了5条轨交线路，除了已经通车的7、11、13号线外，14、15号线如今已经全面施工，板块内的路网规划正在逐步实现。

此外，以西客站交通枢纽为核心，未来真如还将成为长三角“一小时交通圈”的重要中转地。国家发改委发布的《长江三角洲城市群发展规划》是“十三五”规划中相当浓墨重彩的一笔，也对城市与城市之间的联系提出新要求。而真如已有的沪嘉高速、沪宁城际铁路、沪蓉高速北横通道可直通江苏尤其是沪宁沿线城市，并通过西站与城市轨交实现无缝对接，在沪西大门与大虹桥（优惠购、楼盘相册、最新报价）形成联动互补。届时，随高铁而来的人流将极大带动真如的商业发展，彻底点燃其潜在活力。

目前，由长实、绿地、复星领衔开发的高·尚领域、天汇广场（优惠购、楼盘相册、最新报价）、星光耀广场（优惠购、楼盘相册、最新报价）三大功能性项目已经初步成型，为这个以香港中环为范本的商业核心奠定了基础。

从真如规划的整体定位和其承接长三角的门户位置和意义来看， 它的姗姗来迟更像是憋着一个大招，只为一举成为四大副中心的“压箱之作”。

板块 二手房 价值被低估 调控带来一手房买入机遇

从真如近5年的二手房成交情况来看，市场活跃度一直处于正常水平，其中2015年或许是在中骏地块成交的带动下，一度出现了 成交量 的小幅 爆发，但随 着 去年限购加码，调控多维度收紧 等因素 ，导致成交 有所 下滑， 但 总体来说 行情起伏还是属于 随行就市。

根据中原地产的挂牌价格来看， 目前 真如板块内2010年后的二手房挂牌价主要集中在6-7万/平，但也不乏4-5万/平的价位段。 对比 不在副中心之列的 大宁 板块 ， 虽然同在中环内，但 后者2010年后的二手房挂牌价已经全面迈入8-9万/平，由此可见市场对真如的房价认知明显 偏低。与宏大规划相比并不对等的价格却反而体现了板块的潜力， 毕竟未来 真如的 最终 对标 至少也是 徐家汇而非大宁。

另一方面，真如的一手房供应原本就是杯水车薪，从近5年真如板块的一手房成交情况来看，基本每年都与新增供应相当，属于典型的有多少就消化多少，并且房价曲线基本一路上扬。而近5年板块内的新增房源基本都与真如的核心规划圈息息相关，市场认可度由此可见一斑。

由于 今年 受调控限制，上海的 一手房市场被严格限价， 真如板块原本物以稀为“贵”的定律被打破，反而为一手房市场带来绝佳的买入机会。就一手房而言，相同价格、相同地段 不难找 ， 但 恐怕很难再找到这样一个 以辐射长三角为终极目的的市级规划了 。

2020年或将迎来新的爆发点

不过眼下， 真如还没有迎来新的爆发点 。根据区域规划，“十三五”期间，真如地区要年均引进内资40亿元，累计引进外资5亿美元，新增税收亿元楼2幢，区级税收要实现年均增长10%以上的目标，并 全面完成三大功能性项目建设 。

此外，目前 城区改造创造出的大片空地据说已经在等待动工，也许明年就会传来破土的消息。 而在 十三五期间，板块内尚有8幅地块计划出让，届时对 市场的带动作用也绝对可观。

真如地区“十三五”土地出让计划 ：

另一方面，曾经7号线和11号线的通车将真如的房价从2万带上4万，如今，14号线和15号线都已经在施工阶段，2020年轨交的开通将成为板块一跃而上的最好契机。

最佳窗口期 ?拥抱 城市发展红利

目前，板块内在售的一手房源仅中骏·天悦（优惠购、楼盘相册、最新报价）和品尊国际，后者基本进入尾货阶段，而前者直接受高尚领域、天汇广场和星光耀广场三大板块功能性项目环绕，地理位置得天独厚，中骏也以其“天字系”豪宅口碑产品作为回馈，领衔内中环高端住宅市场。身处于长三角城市群发展大计最重要的交通枢纽之一，又时逢今年特殊的市场环境为项目性价比额外加持，如此天时、地利恐怕再难复刻。