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曹舟南:未来行业将很复杂 绿城计划调资产降负债

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核心提示:曹舟南在中报业绩会上两次提及“中国内地房地产市场已经兵临城下”,并对去年在4-9月期间拿下高价地的企业表示担忧。他认为,通过土地增值赚得收益的模式已经失去效用,未来2-3年是房地产行业最棘手、复杂的时期。

(原标题:曹舟南:未来2-3年行业将很复杂 绿城中国计划调资产降负债)

导读

曹舟南在中报业绩会上两次提及“中国内地房地产市场已经兵临城下”,并对去年在4-9月期间拿下高价地的企业表示担忧。他认为,通过土地增值赚得收益的模式已经失去效用,未来2-3年是房地产行业最棘手、复杂的时期。

房企2017年上半年销售额普遍向好,但在楼市调控下,新一轮洗牌暗流汹涌。其在利润率、负债率、土地储备等主要财务指标上的分化已产生,而进入资产管理与租购同权时代,房企还需面对要规模还是要利润的选择。

8月28日,在绿城中国控股有限公司(03900.HK,简称“绿城”)中期业绩会上,公司执行董事、行政总裁曹舟南明确指出,房地产市场已兵临城下,房价将会在今年底,最晚明年初开始下跌。那些土地储备超过上亿平方米的同行也将面临困境。

绿城在两年前就等待这个时候的到来,接下来会以多元方式拿地以降低营运风险。目前账上有接近600亿现金的绿城,在1-2年内到期的债务只有一两百亿。

财报显示,2017年上半年绿城中国实现总合约销售金额595亿元,总合约销售面积346万平方米,同比分别上升31.06%和47.23%。其中,代建业务贡献了153亿元和141万平方米的销售份额,金额占比高达26%,较2016年末增长了10个百分点。期内绿城管理集团管控项目合计达165个,规划总建筑面积约4965万平方米,预计总可售金额约人民币2801亿元,公司方面预计后期代建业务对整体销售的贡献度将进一步加大。

多元拿地计划

克而瑞研究中心报告显示,上半年,绿城投资的项目整体去化率仅为49%,在规模房企中处于较低水平,其中新增房源去化率为79%,主要是存量房去化问题拉低了整体去化水平。同期绿城投资项目存量货源可售金额约474亿元,下半年还将新增可售货源372亿元,总可售货源达846亿元,其中一二线城市占比高达71%。加上代建项目,下半年绿城总可售货源超过千亿。该机构称,2017年绿城的合约销售额有望再创新高。

曹舟南在中报业绩会上两次提及“中国内地房地产市场已经兵临城下”,并对去年在4-9月期间拿下高价地的企业表示担忧。

他认为,通过土地增值赚得收益的模式已经失去效用,未来2-3年是房地产行业最棘手、复杂的时期,再之后则有机会。

曹舟南表示,绿城中国在两年前就在等这样市场的到来,去年以来乃至未来两年,绿城将保持1000亿到1500亿的年销售额,保持两年左右的土地储备,然后进行反周期投资,“到2020年,公司再拿出千亿现金去布局都是可以的”。

绿城中国过去的调整中确有一定成效。据曹舟南透露,在2016年初启动三四线城市换仓计划以来,绿城三四线项目截至目前的销售贡献额达到600亿元,而2017年下半年一二线城市可售货源约239万平方米,可售金额约人民币603亿元,占下半年可售金额的71%。

2017年上半年绿城新增项目12个,新增计容建筑面积为294.52万平方米,相比2016年同期的27.44万平方米大幅增长973%;拿地金额为245亿元(权益金额为161亿元),占签约销售额的41%,拿地节奏明显加快。绿城表示,除了招拍挂外,绿城会充分利用中交资源,以多元化的拿地策略降低运营风险,积极尝试收并购、产城融合、轨道交通物业、城市三旧改造等方式。以其目前参与的雄安新区建设为例,涉及内容涵盖保障房、公租房、县城改造、城镇基础建设、产业投资、特色小镇等。

财报显示,截至上半年,绿城拥有土地储备约3057万平方米,总可售面积为2215万平方米,基本可以支撑未来3-5年的发展需要,城市分布主要集中在长三角和环渤海两大区域,且一二线城市的土储占比也由2017年初的43%增长至47%。

基于前述对未来楼市的判断,结合国家对于租赁市场的政策支持,绿城方面表示,希望通过和政府积极磋商,参与到万亿量级的长租市场建设。

公司方面判断,新增一手房销售将会持续降低。以去年全国一手房交易量是11.64万亿推算,今年成交量可能会降到9万亿左右。如果现在开始主要城市推出的新增土地里面40%-50%做租赁物业,也就是新增一手房销售额明年会降低到6万亿左右,甚至更低。

曹舟南透露,目前大部分民企都面临长租公寓的盈利问题。长租公寓的回报率普遍在2%左右,绿城半年平均融资成本在5.6%,很难覆盖企业财务成本,因此从经营角度来看还需要长期考量。不过从更大的战略层面而言,此前中央经济工作会议上明确提出,REITs、资产证券化等配套措施也将出台,将成为有力的推动条件。

调负债率与资产结构

前两年绿城调整布局结构,逐渐结转部分三四线城市的低毛利项目,令公司整体毛利率水平获得持续改善。然而,绿城仍有庞大的酒店与商业资产在管,随着房地产市场的变化,曹舟南计划把这块资产逐步做轻。

绿城上半年出售了两个商业项目,其中一个为北京霄云路项目,作价35亿。公司方面解释道,撇除收购附属公司时产生公允价值调整对成本的影响,统计期内绿城中国毛利达到28.77亿元,而出售附属公司净收益则为16.26亿元。因此,上半年绿城的利润有更大幅度的提升。1-6个月,绿城中国实现净利润12.7亿元,增长56.2%;公司股东应占利润约12.29亿元,较去年同期增长103.5%;每股基本盈利0.46元,较去年同期增长130%。

曹舟南直指,出售物业将是绿城中国一项“常态化”的战略。他指出,酒店和商业类持有型物业本身的经营能力很难覆盖基本的财务费用,持有型物业比例过多正带给绿城中国极大负担。

“未来绿城中国在条件合适的情况下会逐步出售部分持有物业,甚至有一些项目即使很不错,但我认为它未来的毛利率满足不了基本的净利需求,也存在被出售的可能性。”

绿城中国执行董事李永前指出,公司将聚焦于进战略城市、重点城市品牌落地、开发模式创新等类型项目,重点倾向于高毛利率高周转率的短平快项目,力求实现资产零沉淀,提升投资效率和效益。

值得关注的是,2017年中期绿城的平均融资成本已由2016年末的5.9%压缩至5.6%。一方面,绿城于2017年累计发行了89亿元的中期票据,利率最低达到3年期5.19%;另一方面,在中交的支持下,集团在境外成功发行4.5亿美元永续三年可赎回高级永续证券,得到全球投资者14倍的认购覆盖,初始分派率仅为5.250%,创下集团境外永续证券和债券类融资利率的历史新低。绿城表示,将进行应收房款ABS和酒店资产CMBS的探索,展开融资创新。

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