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青浦:供大于求趋势初现 后市何去何从?

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近年来,纵观全上海市的住宅供应及土地供应,青浦的供应量总是处在领先的位置,是名副其实的“供应大户”。不过,从近期楼市的供求关系来看,在上海楼市整体仍然呈现成交量大于供应量、存量缓慢下行的趋势的大背景下,青浦的商品住宅存量不但没有减少反而有逐月上升的趋势

青浦:供大于求趋势初现 后市何去何从?

青浦:供大于求趋势初现 后市何去何从?

而纵观今年的土地市场,青浦的土地也是“备受冷落”。2017 8 29 日出让的 2 幅纯宅地均只有 2 家房企竞拍,成交楼板价分别为 27179 / 平及 27113 / 平相较去年 8 月相邻地块的成交价均有所下降。而相邻的一幅商业 + 住宅有地更是面临无人参与竞拍的“窘况”最终不得不终止挂牌出让,这在历年的土拍中尤其是含住宅地块的土拍中并不多见。

青浦:供大于求趋势初现 后市何去何从?

区域成交靠前 供需关系现微妙变化

回顾2016年的楼市我们不难发现,在全上海目前现存的 16 个区中,青浦的成交量排在第四位,仅次于浦东、嘉定和松江。即使是在成交渐入低谷的 2017 年上半年,青浦区的成交量依然保持在全市成交排行前 3 的位置。但值得注意的是,尽管在全市范围的比较中青浦的成交情况并不算差,但供求关系已经发生了微妙的变化。

具体来看,从新建商品房存量的角度来说,自2017 1 月起至 2017 7 月,青浦的新建商品房存量套数从大体上呈现上升的趋势。而与之相邻且同样位于郊区的嘉定、松江等区域尽管上半年也有大量房源入市,但库存的走势整体平稳,没有出现明显下滑但基本也没有大幅上升的趋势。另外,从供求关系的数据上我们也不难发现,自 2016 10 月起,青浦区有多个月份均出现了供大于求的状况。

青浦:供大于求趋势初现 后市何去何从?

新建商品房分布趋于集中 区域价格优势减弱

而在新建商品房分布上我们也不难看出,青浦新城目前在售的楼盘很大一部分分布在建设中的17号线沿线的青浦新城及淀山湖大道沿线,从环线上来看大多分布于上海郊环线附近,距离上海人民广场的直线距离也基本都在 30 公里以上。

在价格上,这些楼盘的销售价格大多都在4万元 / 平以上,相较同样处在郊环线沿线的嘉定安亭、奉贤南桥、宝山罗店等刚需关注的热门板块内的一手楼盘均价都要高出一些,而从配套设施的情况来说上述板块与青浦新城其实也是相差无几。

青浦:供大于求趋势初现 后市何去何从?

改善需求逐步释放 供大于求的趋势逐步扩大

的确,作为上海较为老牌的郊区新城,青浦区本身就有大量的常住人口,潜在的改善性购房需求长期以来一直存在,再加上大虹桥优惠购楼盘相册最新报价)商务区、地铁17号线土建工程全面动工及地区土拍楼板价屡创新高等利好因素影响,大量原本居住在市区的购房者也纷纷涌入了青浦的新建商品房市场,在此影响下, 2016 7-8 月,青浦区的住宅成交量一路走高,各个楼盘的销售价格也在悄然间水涨船高。然而,量价齐高的态势并没有持续太长的时间。自 2016 9 月起,青浦新建商品房的成交量就一路下行。 2017 年开春后成交虽有所增加,但从供需关系上来看, 2017 年青浦成交量较多的 5-7 月整体上都呈现出供大于求的态势。

青浦:供大于求趋势初现 后市何去何从?

大虹桥利好仍在 可惜距离成硬伤

而从新增供应来看,2017年上半年,青浦区的新增供应也大多集中在青浦新城和淀山湖大道沿线,另外徐泾、赵巷等距离市区较近的板块和重固等交通不便但单价较低的板块也同样有大量新房源入市。而从销售情况我们也不难看出,大虹桥和 17 号线对于青浦而言仍是相当重要的利好因素,徐泾、赵巷板块由于靠近地铁沿线、距离大虹桥也相对较近,且板块内可售的楼盘相对较少,这些板块在今年上半年都有着良好的销售情况。但相比之下,由于距离大虹桥有一定的距离且区域内在售楼盘较多,青浦新城及淀山湖大道沿线楼盘的销售状况相比之下似乎难免逊色不少。

从这些数据和分析中我们不难发现,从今年上半年的成交来看,青浦虽有成交回暖的趋势,但随着楼市供应的明显改善,整个市场也日趋稳定,库存量也整体呈上升的趋势。另据了解,今年下半年,青浦仍将有大量新楼盘陆续入市,而就目前青浦区尤其是青浦新城地区的楼盘销售状况来看,在目前坚挺的价格下,恐怕青浦区内商品住宅供大于求的走势仍有可能再持续很长的一段时间,买方和卖方的博弈或许才刚刚开始。

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