高端酒店行业年年亏损，房企仍投资意欲何为？

1、酒店行业盈利受阻，但房企投资力度不减

星级酒店投入资金量大，成本回收周期长，酒店投资往往入不敷出。国内的星级酒店在2007年达到峰值后，整个酒店行业出现不同程度的亏损，2014年营业收入2151亿，净利润额-59.21亿。2015年营业收入2106亿，净利润额-14.26亿。在2014年亏损59.21亿的情况下，万达在2015年新开业10家酒店，仅在2016年上半年就开业7家酒店。

图表：2013-2016年4家港股房企息税前利润（亿元）及息税前利润率变化情况

注：企业包含：华润置地、大悦城地产、中国金茂和合生创展

2、市场饱和，运营成本较高，酒店业盈利较难

（1）开发成本和运营成本过高，人工费用上涨过快

2011年至2016年，国内四星级酒店员工平均月薪上涨35%。全国五星级酒店员工平均月薪上涨45%。而2011-2016年全国四星级、五星级酒店平均房价却没有发生太大变化,日益增加的人工费用，使得酒店运营愈加困难。

图表：2011年-2016年全国四星级、五星级酒店平均月薪、房价

（2）市场饱和，入住率低

通过比较2005年至2015年国内四星级酒店、五星级酒店和澳门酒店的入住率，发现国内四星五星级酒店入住率远低于澳门酒店。2005年国内五星级酒店入住率跟澳门酒店入住率仅相差6%，到了2015年相差24%。已经出现了严重的供求失衡，供大于求的局面。

供给方面，随着城市化进程的推进，部分三四线政府引入5星级酒店，建设地标，引入高档酒店，提升城市形象。

需求方面，首先不同于一线城市，低能级城市客源相对单一，以本地人为主，市场需求有限。其次，2012年底国家限制三公消费。过去，由公务需求推动的高端酒店业发展势头并不健康，随着“八项规定”、“六条禁令”的颁布，五星级酒店等高档场所，已不再纳入会议定点政府招标采购范围，导致高档酒店需求进一步降低。

图表：国内星级酒店入住率和澳门酒店入住率

3、酒店业亏损，为何房企仍如此“热衷”酒店行业？

（1）旅游行业兴起，酒店业盈利未来可期

中国的旅游行业是朝阳产业，入境旅游市场和国内旅游市场增长迅速。而旅游出行，随之带来的是住宿的刚性需求。随着国民收入的增加，国内旅游人数和入境旅游人数总数必定会随之增长，而到了2020年，我国国内旅游人数还将达到破纪录的60亿人次，可见国内旅游市场需求仍在爆发，国民收入的增长也相应会增加在五星级酒店消费的能力。我们应对五星级酒店未来的发展仍保持乐观的态度，只要行业内控制好酒店发展节奏，并积极开辟新业务，满足更多客户需求，实现“酒店+”业务模式。

图表：2005-2015年国内旅游人次和入境旅游人次总数

（2）“地产+”模式，酒店完善商业配套

高端酒店作为项目配套，已成为“地产+”模式的一个趋势。无论是高端商务商业还是旅游商业，五星级酒店成为标配，一方面作为配套满足更多客户需求，另一方面可以提升综合体档次。比如恒大的海南海花岛项目，恒大海花岛项目在2017年1-6月单项目销售排行榜中排名第一。仅此项目中就有2家高档酒店，主题娱乐园、购物中心、游艇会等。高档酒店可以满足游客住宿需求，即使价格高，入住率低，但酒店作为旅游项目的基本配置，房企不得不开发经营。同时，高档酒店对提升周边住宅项目溢价也有一定促进作用。

（3）提供公允价值收益，未来可保值增值

由于酒店行业是一个稳定现金流的行业，开发商把二三线城市的高档酒店做资产证券化，或整体打包上市，盘活酒店资产，为企业提供新的融资渠道。同时，酒店可作为长期持有资产，公允价值长期看涨，未来可保值增值。

（4）地块捆绑出让,增强企业土地市场竞争力

很多地块招标中，会要求开发商具有开发酒店的经验，部分地块会要求企业必须开发酒店。企业为加强获取土地能力，不得不涉足酒店行业。同时房企还需提升酒店运营能力，来减少酒店的亏损或实现扭亏为盈，为企业带来价值。

同时五星级酒店可以提升低能级城市形象及城市竞争力，房企通过投资酒店建立与当地政府良好合作关系，企业有机会通过较低的价格获得土地。

例如，2009年碧桂园竟得武汉碧桂园项目，该项目土地性质为综合用地，共占地面积43.46万方，规划建筑面积108.64万方。该项目位置武汉西南角，位置较偏僻，位于高速公路旁，不适合建商办项目，因此只能建酒店。并且碧桂园武汉项目平均楼面价仅为120元/平方米。碧桂园较强的酒店运营能力，为其竞得这类地块提供助力。

酒店为企业创造的经济价值有限，更多的是为商业项目和住宅项目服务。但酒店的实际价值到底几何？酒店规模比重较高房企，如碧桂园、富力等房企的商业物业价值能否借力酒店价值而位列商业物业价值TOP100前列？敬请关注亿翰智库8月底发布的《2017中国房企商业物业价值TOP100研究报告》！更能报名参与2017/08/29—2017/09/01亿翰智库主办的“中国房地产业战略峰会”暨全联房地产商会企业研究分会成立大会，与百名大咖、千名精英现场交流、共享资源！