1、酒店行业盈利受阻,但房企投资力度不减
星级酒店投入资金量大,成本回收周期长,酒店投资往往入不敷出。国内的星级酒店在2007年达到峰值后,整个酒店行业出现不同程度的亏损,2014年营业收入2151亿,净利润额-59.21亿。2015年营业收入2106亿,净利润额-14.26亿。在2014年亏损59.21亿的情况下,万达在2015年新开业10家酒店,仅在2016年上半年就开业7家酒店。
图表:2013-2016年4家港股房企息税前利润(亿元)及息税前利润率变化情况
注:企业包含:华润置地、大悦城地产、中国金茂和合生创展
2、市场饱和,运营成本较高,酒店业盈利较难
(1)开发成本和运营成本过高,人工费用上涨过快
2011年至2016年,国内四星级酒店员工平均月薪上涨35%。全国五星级酒店员工平均月薪上涨45%。而2011-2016年全国四星级、五星级酒店平均房价却没有发生太大变化,日益增加的人工费用,使得酒店运营愈加困难。
图表:2011年-2016年全国四星级、五星级酒店平均月薪、房价
(2)市场饱和,入住率低
通过比较2005年至2015年国内四星级酒店、五星级酒店和澳门酒店的入住率,发现国内四星五星级酒店入住率远低于澳门酒店。2005年国内五星级酒店入住率跟澳门酒店入住率仅相差6%,到了2015年相差24%。已经出现了严重的供求失衡,供大于求的局面。
供给方面,随着城市化进程的推进,部分三四线政府引入5星级酒店,建设地标,引入高档酒店,提升城市形象。
需求方面,首先不同于一线城市,低能级城市客源相对单一,以本地人为主,市场需求有限。其次,2012年底国家限制三公消费。过去,由公务需求推动的高端酒店业发展势头并不健康,随着“八项规定”、“六条禁令”的颁布,五星级酒店等高档场所,已不再纳入会议定点政府招标采购范围,导致高档酒店需求进一步降低。
图表:国内星级酒店入住率和澳门酒店入住率
3、酒店业亏损,为何房企仍如此“热衷”酒店行业?
(1)旅游行业兴起,酒店业盈利未来可期
中国的旅游行业是朝阳产业,入境旅游市场和国内旅游市场增长迅速。而旅游出行,随之带来的是住宿的刚性需求。随着国民收入的增加,国内旅游人数和入境旅游人数总数必定会随之增长,而到了2020年,我国国内旅游人数还将达到破纪录的60亿人次,可见国内旅游市场需求仍在爆发,国民收入的增长也相应会增加在五星级酒店消费的能力。我们应对五星级酒店未来的发展仍保持乐观的态度,只要行业内控制好酒店发展节奏,并积极开辟新业务,满足更多客户需求,实现“酒店+”业务模式。
图表:2005-2015年国内旅游人次和入境旅游人次总数
(2)“地产+”模式,酒店完善商业配套
高端酒店作为项目配套,已成为“地产+”模式的一个趋势。无论是高端商务商业还是旅游商业,五星级酒店成为标配,一方面作为配套满足更多客户需求,另一方面可以提升综合体档次。比如恒大的海南海花岛项目,恒大海花岛项目在2017年1-6月单项目销售排行榜中排名第一。仅此项目中就有2家高档酒店,主题娱乐园、购物中心、游艇会等。高档酒店可以满足游客住宿需求,即使价格高,入住率低,但酒店作为旅游项目的基本配置,房企不得不开发经营。同时,高档酒店对提升周边住宅项目溢价也有一定促进作用。
(3)提供公允价值收益,未来可保值增值
由于酒店行业是一个稳定现金流的行业,开发商把二三线城市的高档酒店做资产证券化,或整体打包上市,盘活酒店资产,为企业提供新的融资渠道。同时,酒店可作为长期持有资产,公允价值长期看涨,未来可保值增值。
(4)地块捆绑出让,增强企业土地市场竞争力
很多地块招标中,会要求开发商具有开发酒店的经验,部分地块会要求企业必须开发酒店。企业为加强获取土地能力,不得不涉足酒店行业。同时房企还需提升酒店运营能力,来减少酒店的亏损或实现扭亏为盈,为企业带来价值。
同时五星级酒店可以提升低能级城市形象及城市竞争力,房企通过投资酒店建立与当地政府良好合作关系,企业有机会通过较低的价格获得土地。
例如,2009年碧桂园竟得武汉碧桂园项目,该项目土地性质为综合用地,共占地面积43.46万方,规划建筑面积108.64万方。该项目位置武汉西南角,位置较偏僻,位于高速公路旁,不适合建商办项目,因此只能建酒店。并且碧桂园武汉项目平均楼面价仅为120元/平方米。碧桂园较强的酒店运营能力,为其竞得这类地块提供助力。
酒店为企业创造的经济价值有限,更多的是为商业项目和住宅项目服务。但酒店的实际价值到底几何?酒店规模比重较高房企,如碧桂园、富力等房企的商业物业价值能否借力酒店价值而位列商业物业价值TOP100前列?敬请关注亿翰智库8月底发布的《2017中国房企商业物业价值TOP100研究报告》!更能报名参与2017/08/29—2017/09/01亿翰智库主办的“中国房地产业战略峰会”暨全联房地产商会企业研究分会成立大会,与百名大咖、千名精英现场交流、共享资源!