存量市场又一波开发商来袭 运营模式需突破

尽管2017上半年的统计数据显示1-5月份全国商品房销量同比增长18.6%，销售面积同比增长14.3%，多数品牌房企基本完成了年初制定的阶段性目标。而然，进入7月以来，随着各地发布的楼市调控政策效果的逐渐显现以及受销售周期进入淡季等多重因素的影响，包括万科、恒大在内的多数房企均出现了销售金额和销售面积下降的趋势。根据克而瑞的统计显示，7月TOP100房企整体的销售规模环比下降39.1%。TOP3房企单月业绩规模的环比降幅为20.1%，TOP4~TOP20降幅更是高达47.6%。

对此，业内人士指出，这说明中国房企的运营模式仍没有突破旧有的框架，模式创新和寻找新的赢利点依然是未来各大房企所面临的最大挑战。在这样的背景下，不少房企将注意力从增量市场转向了存量市场。目前，龙湖、万科、复星、旭辉、世茂等一批实力开发商都选择以自建团队或合作的方式开始尝试进入租赁市场领域。根据克而瑞的统计，在TOP30房企中有3成的房企已切入长租公寓领域，更多的房企也正在为进入这个领域做好了准备。

进入7月以来又有多家房企宣布进军存量市场。

8月初，天同宏基集团股份有限公司（以下简称天同宏基）与盛煦房地产投资有限公司（以下简称盛煦）在上海签署了规模值达100亿人民币的战略合作协议。双方达成了以推进投资城市更新项目为理念的共识，并迅速扩大资产管理规模， 引领城市存量产业物业的升级。而在不久之前，盛煦与远洋集团旗下的天麟房地产开发有限公司（以下简称天麟房地产）和金谷国际信托也签署了类似的协议，双方成为彼此在城市更新领域投资的战略协同伙伴。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，在鼓励创新和创业的大背景下，适时推出租赁型物业显得很关键，长租公寓正处于一个资本投资的风口，吸引了较多的资金。从发展租赁市场的角度看，很多房企也愿意去尝试，这也属于对租赁市场的持续看好。此外，发展租赁市场，也能够防范各类新的问题，比如说调控政策下房屋销售市场容易遇冷，这个时候需要通过自持型物业的发展来对冲风险。又比如通过租赁型物业的发展来获取持有型物业的现金流，和单纯的销售型的现金流的模式不一样，这都是房企从财务角度上做出的一些新的考虑。

与此同时，去年年中《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》对外发布，针对如何支持住房租赁消费和增加租赁住房用地供应，提出了一些原则性的方案。其中，“允许将商业用房等按规定改建为租赁住房”较为引人关注。进入2017年，包括北上广深等一线城市在内的多个地方政府在陆续公布的《住房发展的十三五规划》中都明确提出了城市更新的计划和租售并重的发展战略方针，这一系列政策的出现，将进一步刺激租赁市场的发展，也使得租赁市场成为了开发商眼中的新大陆。

尽管无论是资本的风口还是政策的支持，都让以城市更新为核心的租赁市场前景看好，但从专业的角度，开发商从增量市场向存量市场的转型依然有着不小的阻力。

盛煦的创始人王谦指出，与增量地产开发主要依赖级差地租获得利润的模式不同，存量地产开发则是在外部条件不变的前提下，通过“改造”、“运营”等内在化手段实现资产价值的重构，并最终通过资产增值获得溢价收益。换言之，存量资产开发考验的是运营者的主动管理能力。比如美国的黑石曾投资300亿美元收购了美国最大的写字楼REITsequity international office portfolio，资产包里有全美国各个核心城市的优质写字楼，但在资本市场上市值严重被低估，股票市值低于净资产。黑石收购后选择了退市，然后把资产进行分拆、部分出售（比如出售了芝加哥的几个写字楼给另外一家投资机构）、改造、盘整、重新租赁和处置等，进行了大规模的主动管理和盘整，最后退出时获得了超额回报率。这就是典型的对存量资产进行主动管理并获得资产溢价的经典案例。但对于国内的很多开发商而言，目前还不具备这样的能力，因此在进入存量市场时更需要与像盛煦这样的专业资产改造运营和管理团队进行合作将成为开发商进军存量市场的最佳选择。

在与天同宏基的签约仪式上，天同宏基方面的代表也表达了与王谦相同的观点。他说，作为全球领先的私募股权投资机构 – 美国华平集团旗下的投资及资产管理公司， 盛煦在成立的短短两年内通过对物业的收购和公司并购， 资产规模已超过60亿人民币， 管理包括29个已经或即将运营的项目， 涵盖了集配套商业，设计型办公，生活公寓等综合业态，并即将推出名为“城市共舍”的联合公寓等更多契合市场需求的产品线。在存量地产的改造、运营和管理上积累了丰富的经验。而此前盛煦也与包括万科和百联集团在内的多个优质伙伴有过成功合作的经验，对于房地产企业的模式和需求也有着充分的认识和了解，相信在未来的合作中双方能够在存量地产这个未来很有发展前景的市场中大有斩获。

而王谦也表示，无论港股十大内房股旗下的天麟房地产，还是成立于1993年的老牌金融机构金谷信托，还是此次新加盟的具有国家一级开发资质的品牌房企，山东省内唯一一家地产百强企业天同宏基，都是在开发和金融领域中的品牌企业。盛煦在与它们的合作中，一定能发挥各自的资源和专业优势，形成专业投资+专业开发+专业改造+专业运营+主动管理的全产业链开发模式，为中国存量市场的发展和成熟做出贡献。